나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9913 [2] 경기도 화성시 장안면 수촌리 산31-11 임야 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9913 [2] 경기도 화성시 장안면 수촌리 산31-11 임야 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매3계 2024타경9913 | 소재지: 경기도 화성시 장안면 수촌리 산31-11 | 감정가: 51,417,790원 | 최저가: 51,417,790원 | 용도: 임야

1. 수원지방법원 2024타경9913 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경9913 (2)

소재지: 경기도 화성시 장안면 수촌리 산31-11

용도: 임야

감정가: 51,417,790원

토지면적: 5685.00㎡ (약 1720.02평)

토지 지분율: 138941.4 (주어진 정보 그대로 기재, 단위 및 의미는 불명확)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권

주의사항:

-. 지분매각임. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우, 해당 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음.

-. 지상 소재 분묘 2기가 있으며 분묘기지권 성립 여부는 불분명함. 최저매각가격은 분묘로 인해 제한받는 가격임.

1.2. 물건 기본 정보 요약

본 물건은 경기도 화성시 장안면 수촌리에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건입니다. 감정가는 약 5천 1백만원이며, 토지 면적은 5685.00㎡ (약 1720.02평)입니다. 부동산 강제 경매로 진행되며, 소유자는 김OO입니다. 주요 특이사항으로는 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 가능성, 그리고 분묘기지권 성립 가능성이 있다는 점입니다.

1.3. 토지 감정평가서 요약

본건은 경기도 화성시 장안면 수촌리에 소재하며, 황골산업단지 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 임야, 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있으며 주위 환경은 보통입니다. 차량 접근은 가능하나, 인근 노선버스 정류장이 있으나 배차 간격 등을 고려하면 교통 여건은 다소 불편합니다. 토지는 남동측 하향의 완경사 부정형 토지로서, 현황은 "자연림" 상태입니다. 인접 도로 상태는 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다.

기호(1): 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 성장관리권역.

기호(2): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 성장관리권역.

기호(3): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 성장관리권역, 온천지구.

토지 기호(2) 위에는 육안으로 보았을 때 분묘로 판단되는 묘지 2기가 소재합니다. 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 입지조건

본건은 경기도 화성시 장안면 수촌리에 위치한 임야로, 황골산업단지 인근에 자리하고 있습니다. 산업단지가 인접해 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 현재 대중교통 이용이 다소 불편하며, 인근 도로 상황이 맹지인 점은 접근성에 제약이 될 수 있습니다. 주변으로는 임야, 농경지, 단독주택 등이 혼재되어 있어 조용하고 한적한 자연환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다. 소유자는 김OO이며, 채무자 역시 김OO입니다. 등기부등본 상의 권리관계는 경매 진행 과정에서 정리될 가능성이 높으나, 낙찰 후 인수해야 할 권리가 있는지 면밀한 확인이 필요합니다. 특히, 본건은 토지 일부 지분 매각이며, 공유자 우선매수권이 행사될 수 있습니다. 공유자의 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 보증금 미납 시 실효된다는 점에 유의해야 합니다. 또한, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 이에 대한 추가적인 법적 검토가 요구됩니다. 분묘기지권이 성립할 경우, 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 상권분석

본 물건은 임야로서 주거지나 상업시설과는 거리가 있으며, 직접적인 상권 형성은 미미합니다. 다만, 인근 황골산업단지 및 향후 개발 가능성 등을 고려했을 때, 지역 자체의 발전 추이에 따라 간접적인 영향을 받을 수 있습니다. 현재로서는 주변이 농경지 및 임야 위주로 구성되어 있어 상업적 가치보다는 자연 환경적 가치가 높다고 볼 수 있습니다.

1.7. 생활정보

본건은 임야이므로 직접적인 주거 생활권과는 거리가 있습니다. 가장 가까운 생활 편의 시설이나 주거 지역은 화성시 장안면의 조암 시가지 또는 인근의 발안 지역이 될 수 있습니다. 그러나 본 물건 소재지까지의 대중교통 접근성이 좋지 않아 차량 이용이 필수적입니다. 장안면에는 장안초등학교, 노진초등학교 등 교육 시설이 있으나, 본건과의 거리를 고려해야 합니다.

1.8. 잠재적 리스크

본 물건의 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

1. 분묘기지권: 소재지에 분묘 2기가 확인되었으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 토지 활용에 상당한 제약을 줄 수 있으며, 이장 등에 따른 추가 비용 및 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

2. 맹지: 본건 토지는 인접 도로가 없어 맹지에 해당합니다. 따라서 건축 등 토지 활용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 확보가 필요하며, 이는 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

3. 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 토지 이용 및 관리, 처분 시 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다. 이는 의사 결정 과정에서 복잡성을 야기할 수 있습니다.

4. 환경 문제: 최근 장안면 수촌리 일대에 폐기물 불법 매립 의혹이 제기된 바 있습니다. 비록 본건과 직접적인 관련성은 확인되지 않았으나, 해당 지역의 환경 문제 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

5. 지역적 특성: 해당 지역은 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 여러 제한이 따릅니다.

1.9. 종합 의견

본건 경매 물건은 경기도 화성시 장안면 수촌리에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건입니다. 황골산업단지 인근이라는 입지적 장점은 있으나, 맹지, 분묘기지권, 지분 매각이라는 여러 난제와 더불어 최근 불거진 지역 내 폐기물 매립 의혹 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 섣부른 투자보다는 면밀한 현장 조사와 법률적 검토, 그리고 해당 토지의 실질적인 활용 방안에 대한 심층적인 분석이 선행되어야 할 것으로 판단됩니다. 분묘기지권의 성립 여부 및 이에 따른 제약 사항, 맹지 해소를 위한 방안, 공유자들과의 협의 가능성 등을 충분히 검토한 후 신중하게 입찰 여부를 결정해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

본 물건은 일반적인 부동산 투자 관점에서 접근하기에는 다소 어려운 측면이 있습니다. 그러나 다음과 같은 투자 포인트는 고려해 볼 수 있습니다.

1. 지분 투자 및 시세 차익: 분묘기지권, 맹지 등 여러 제약 조건으로 인해 최저매각가격 수준에서 낙찰받을 경우, 향후 토지 활용 방안을 성공적으로 모색하거나 공유자들과 원만하게 협의하여 지분을 정리할 수 있다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

2. 장기적 개발 가능성: 황골산업단지 인근이라는 입지적 장점과 화성시의 지속적인 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 이는 개발 계획의 구체화 및 정책 변화 등에 따라 달라질 수 있습니다.

3. 특수 물건 투자: 분묘기지권 등 특수 물건에 대한 전문적인 이해와 해결 능력이 있다면, 일반 투자자들이 기피하는 물건을 저렴하게 낙찰받아 문제 해결 후 높은 수익률을 추구할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매3계