나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9913 [2] 경기도 화성시 장안면 수촌리 산31-11 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 공히 경기도 화성시 장안면 수촌리 소재 황골산업단지 북동측 인근에 위치하고 있으며,
인근은 임야, 농경지, 단독주택 등이 소재하고 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 공히 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 노선버스 및 배
차간격 등 고려시 제반 교통여건은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

본건 공히 남동측 하향의 완경사 부정형 토지로서, 현황 "자연림" 상태임.

인접 도로상태

본건 공히 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
기호(2): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
기호(3): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 온천지구<온천법>
임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(2) 위지상에 육안으로 보았을 때 분묘라 판단되는 묘지 2기가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-. 지분매각임. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).
-. 지상 소재 분표 2기가 있으며 분묘기지권 성립 여부는 불분명. 최저매각가격은 분묘로 인해 제한받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경9913 (2)

소재지: 경기도 화성시 장안면 수촌리 산31-11

용도: 임야

감정가: 51,417,790원

토지면적: 5,685.00㎡ (약 1,720.04평)

토지지분: 1,389.414㎡ (약 420.27평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권

주의사항:

-. 본건은 지분매각 물건입니다. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금 미납 시 실효됩니다.

-. 지상에 분묘 2기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다. 최저매각가격은 분묘로 인한 제한이 반영된 가격입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 장안면 수촌리 소재 황골산업단지 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 임야, 농경지, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하나, 인근에 노선버스정류장이 있으나 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편할 수 있습니다.

토지는 남동측 하향의 완경사를 이루는 부정형 토지로서, 현재 "자연림" 상태입니다.

인접 도로 상태는 맹지입니다.

토지이용계획상 본건 토지 중 일부(기호(1))는 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

다른 일부(기호(2), (3))는 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 기호(3)은 온천지구로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되는 토지 일부 지분 매각 물건입니다.

등기부등본상 다수의 공유지분 이전 등기가 확인되며, 말소기준권리는 2024년 9월 5일자 신한은행의 강제경매개시결정(채권액 16,713,626원)입니다.

매각으로 인해 지상권이 소멸되지 않을 수 있다는 내용이 있으나, 구체적인 지상권 설정 내역은 확인되지 않았습니다.

가장 주목해야 할 권리사항은 다음과 같습니다.

* 지분매각: 본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상입니다.

* 공유자우선매수신고: 기존 공유자들이 우선적으로 매수할 수 있는 권리가 있으며, 이 권리 행사에 따라 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

* 분묘기지권: 토지 지상에 분묘 2기가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 경우 해당 분묘에 대한 권리가 매수인에게 인수될 수 있습니다. 분묘기지권 성립 여부는 불분명하나, 최저매각가격 산정에 이미 반영되어 있습니다.

임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 자연림 상태의 임야로, 인근에 황골산업단지가 위치하고 있으나 직접적인 상업 활동이나 상권 형성이 활발한 지역은 아닙니다.

주변 환경은 주로 임야, 농경지, 일부 단독주택으로 구성되어 있어, 일반적인 주거 또는 상업 상권과는 거리가 있습니다.

따라서 상권 분석 측면에서의 직접적인 활용도는 낮을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건 인근은 농촌 및 산림 지역으로, 주거 및 생활 편의시설은 상대적으로 부족한 편입니다.

가장 가까운 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 보입니다.

인근 산업단지 근로자들을 대상으로 하는 소규모 상권은 형성될 수 있으나, 본건 물건 자체의 직접적인 생활 편의성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각으로 인한 소유권 행사 제약: 매각 후에도 기존 공유자와의 관계가 지속되며, 토지 이용이나 처분에 있어 협의가 필요합니다.

* 공유자우선매수권 행사 가능성: 예정된 매각 절차에서 공유자가 우선매수권을 행사하여 소유권을 가져갈 경우, 입찰 참가자는 자금을 회수하지 못할 수 있습니다.

* 분묘기지권 성립 가능성: 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 경우, 해당 분묘에 대한 사용 권리가 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 맹지: 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 및 개발에 제약이 따릅니다.

* 토지이용 규제: 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 성장관리권역 등의 규제로 인해 건축 및 개발에 제한이 있습니다.

* 온천지구 지정(일부): 온천지구 지정은 개발 가능성을 시사할 수도 있으나, 관련 법규에 따른 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 외부 지도 검색 결과, 본 물건지 인근에 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았으나, 농림지역 및 산업단지 인근의 일반적인 환경적 특성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 장안면의 자연림 상태 임야로, 토지 일부 지분 매각이라는 점에서 권리관계가 복잡하며 잠재적 리스크가 높은 물건입니다.

특히 공유자우선매수권 행사 가능성, 불확실한 분묘기지권, 맹지라는 점은 투자 결정에 있어 신중한 검토가 요구됩니다.

토지이용계획상 농림지역 등으로 지정되어 있어 개발에 제약이 따르지만, 인근 산업단지와의 근접성 및 일부 지역의 온천지구 지정은 장기적인 관점에서 고려해볼 만한 요소입니다.

본 건은 명확한 목적(예: 주변 토지와의 통합 개발, 장기 보유 목적 등)이 있는 투자자가 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 할 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 저가 매수 기회: 지분매각, 분묘, 맹지 등 여러 제약 조건으로 인해 시세 대비 저렴하게 매수할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 장기적 가치 상승 잠재력: 주변 산업단지 확장 또는 지역 개발 계획에 따라 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (추정)

* 온천지구 지정 활용 가능성: 일부 토지가 온천지구로 지정되어 있어, 관련 개발 추진 시 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. (추정)

9. 예상 입찰가

본건의 최저매각가격은 51,417,790원입니다.

예상 입찰가는 위에서 언급된 다양한 리스크 요인(지분매각, 공유자우선매수권, 분묘기지권, 맹지, 토지이용규제 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 공유자우선매수권 행사 가능성과 분묘 관련 문제 해결 비용 등을 충분히 반영하여 신중하게 산정할 필요가 있습니다.

따라서 구체적인 예상 입찰가 산출은 본건의 실질적인 가치 평가 및 관련 전문가와의 상담을 통해 진행하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.