나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7197 [1] 전라남도 담양군 수북면 고성리 414-11 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 수북면 고성리 소재 '고성리회관' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 전, 답 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

기호(1) 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다. 기호(2)까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주거나지 상태입니다. 기호(2)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 완만한 부정형 토지로서, 휴경지 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1)은 맹지입니다. 기호(2)는 서측으로 노폭 약 3m 내외의 시멘트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(고리대지구)(저촉), 가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. 기호(2)는 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(고리대지구)(저촉), 가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 역사문화환경보존지역(고성리월성상고분군 지방기념물187호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

-일괄매각(목록1 주거나지, 목록2 휴경지 상태)
-경계구분 불분명 측량요구 됨
-목록2 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)(별첨 2025.12.15.자 수북면 사실조회서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경7197 (1)

* 소재지: 전라남도 담양군 수북면 고성리 414-11

* 용도: 전 (농지)

* 감정가: 471,856,000원

* 토지면적: 2645.00㎡ (약 800.11평)

* 건물면적: 0.00㎡ (0평)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 담OOOOOOOOOO

* 특이사항: 농지취득자격증명, 일괄매각(목록1 주거나지, 목록2 휴경지 상태), 경계구분 불분명 측량요구 됨, 목록2 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

* 감정평가서요약: 본건은 전라남도 담양군 수북면 고성리 소재 '고성리회관' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 전, 답 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통입니다. 기호(1) 토지 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다. 기호(2) 토지까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다. 기호(1) 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주거나지 상태입니다. 기호(2) 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 완만한 부정형 토지로서, 휴경지 상태입니다. 기호(1) 토지는 맹지입니다. 기호(2) 토지는 서측으로 노폭 약 3m 내외의 시멘트포장도로에 접합니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 전라남도 담양군 수북면 고성리 지역에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지(전, 답) 등이 혼재된 농촌 지역입니다. '고성리회관' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통상황: 기호(1) 토지 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 기호(2) 토지까지 차량 접근이 가능하며, 교통 상황 역시 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 기호(1) 토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형으로 현재 주거나지 상태입니다. 기호(2) 토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고 완만한 부정형으로 현재 휴경지 상태입니다.

* 인접 도로 상태: 기호(1) 토지는 맹지입니다. 기호(2) 토지는 서측으로 폭 약 3m 내외의 시멘트 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 토지 등기부 요약:

* 소유권: 김선중 (2004-03-02 협의분할에 의한 상속)

* 근저당권: 담양한빛신용협동조합 (2016-12-19, 264,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정: 담양한빛신용협동조합 (2016-12-20) - 말소

* 근저당권: 담양한빛신용협동조합 (2023-07-17, 100,800,000원) - 말소

* 근저당권: 양승호 (2024-01-16, 112,000,000원) - 말소

* 근저당권: 박옥화 (2024-09-03, 170,000,000원) - 말소

* 가압류: 신용보증기금 (2024-12-05, 57,520,000원) - 말소

* 20번근저당권가처분: 신용보증기금 (2024-12-11) - 말소

* 가압류: 광주은행 (2025-05-26, 36,229,630원) - 말소

* 4번가압류경정: (2025-06-04, 36,299,630원) - 말소

* 가압류: 주식회사우리카드 (2025-10-20, 14,769,432원) - 말소

* 임의경매개시결정: 담양한빛 (2025-11-12, 326,446,658원) - 말소 (본건 경매 사건)

* 가압류: 주식회사애큐온캐피탈 (2025-11-27, 77,844,303원) - 말소

* 20번근저당권가처분: 상용콘크리트주식회사 (2025-12-10) - 말소

* 등기부채권 총액: 833,163,365원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 모든 등기된 권리는 말소기준권리(을8, 2016-12-19 근저당권) 이하로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 전형적인 농촌 지역으로, 주변은 농경지와 더불어 일부 주거지가 산재해 있습니다. 담양군의 지역적 특성을 가지며, 전원생활 및 귀농/귀촌 수요가 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 '고성리회관'이 있으며, 소규모 마을 단위의 편의 시설이 존재할 것으로 보입니다. 담양수북중학교, 담양수북초등학교, 수북면 행정복지센터 등은 차량으로 약 1.5km~2km 거리에 위치합니다. 인근에서 대규모 상업 시설이나 유흥 시설은 확인되지 않습니다.

* 혐오시설: 물건지 주변 반경에서 직접적으로 확인되는 혐오시설(산업 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 없습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 농촌 지역 특성상 대형 마트나 백화점 같은 편의시설 접근성은 낮습니다. 인근 마을의 소규모 점포나 담양군 읍내 지역의 편의시설을 이용해야 할 가능성이 높습니다.

* 교육시설: 인근에 담양수북초등학교와 담양수북중학교가 위치하고 있어, 해당 학군 내 거주자에게는 교육 환경이 마련되어 있습니다.

* 의료시설: 가까운 편의시설로는 수북면 보건지소 등이 있을 수 있으며, 종합병원급 이상의 의료시설은 담양군 읍내 또는 인근 도시 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록2 토지는 휴경지 상태로, 매수 시 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금 전액이 반환되지 않는다는 점을 유의해야 합니다.

* 경계 확인 필요: 토지의 경계 구분이 불분명하여, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 요구될 수 있습니다. 이는 추가적인 비용 발생 요인이 됩니다.

* 맹지(기호1): 기호(1) 토지는 맹지로서, 향후 토지 이용(건축 등) 시 건축법상 도로 확보 등 해결해야 할 과제가 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1) 토지: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역.

* 기호(2) 토지: 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 역사문화환경보존지역(고성리월성상고분군 지방기념물187호).

* 특히 기호(2) 토지는 개발제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 토지 이용에 상당한 제약이 따르므로 신중한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 담양군 수북면 고성리 소재 토지로, 주거나지와 휴경지가 혼합된 상태입니다. 토지 중 하나는 맹지이며, 다른 토지는 개발제한구역, 역사문화환경보존지역 등 여러 개발 규제를 받고 있습니다. 또한, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 경계 불분명으로 인한 측량 비용 발생 가능성도 있습니다. 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하고 있으나, 제시된 각종 제한사항과 법적 요건을 고려할 때, 낙찰 후 활용 방안에 대한 면밀한 사전 검토가 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 담양군의 지역적 매력: 전원생활이나 귀농/귀촌을 희망하는 수요층에게는 지역적 특성이 매력적일 수 있습니다.

* 문화유산 인접: 고성리월성상고분군 인근이라는 점은 친환경적인 입지 조건을 갖춘 것으로 해석될 수 있습니다.

* 가격 경쟁력 확보 가능성: 여러 제한사항으로 인해 현장 분석 및 법규 검토가 철저한 입찰자에게는 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 471,856,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

토지이용에 대한 각종 규제(개발제한구역, 역사문화환경보존지역, 맹지)와 농지취득자격증명 필수 요건, 경계 불분명으로 인한 측량 필요성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

총 채권 총액이 833,163,365원으로 감정가보다 훨씬 높아 채권자 우선매수권 행사 가능성은 낮아 보입니다.

위 사항들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 70%~90% 수준, 즉 약 330,000,000원 ~ 425,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 이는 일반적인 시장 상황 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고한 추정치이며, 실제 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 조사와 법률 자문을 병행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.