나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13408 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제5층 제503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 비교적 원거리에 "화곡역(지하철5호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2021.05.04) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중에 있습니다(후첨 "내부구조도").

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 정방형 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4m 내외, 남동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류 (가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 이지관의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13408 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제5층 제503호

건물명: 서경홈타운

용도: 오피스텔 (업무시설)

준공일: 2025년 5월 4일

총 층수: 9층

해당 층수: 5층

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 267,000,000원

토지면적: 7.41㎡ (약 2.24평)

토지지분: 7.41㎡ (약 2.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

건물지분: 29.98㎡ (약 9.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구미분류, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

3.2. 교통 여건

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 비교적 원거리에 "화곡역(지하철 5호선)"이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

3.3. 도로 상황

본건 북서측으로 노폭 약 4m 내외, 남동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 인천지방법원 2023카단111564 (수협은행 가압류)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 소유권보존(최상범), 주택임차권(이지관, 을3), 가압류(수협은행, 갑1), 압류(강서구, 갑3), 강제경매(주택도시보증공사, 갑4). 채권 총액은 1,820,749,529원입니다.

4.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: KARANJAGEORGEKINUTHIA

보증금: 2,000,000원

차임: 650,000원

전입일자: 2025-07-25

확정일자: 2025-07-25

배당신고일자: 2026-01-13

대항력: 없음. 해당 임차인은 매각으로 인해 권리가 소멸됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이지관 승계)

보증금: 253,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-30

확정일자: 2021-05-14

배당신고일자: 2025-01-23

대항력: 없음.

인수 보증금 합계: 0원. 본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되며, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

4.3. 특이사항

유동화물건, HUG 인수조건 변경, 공동담보 건입니다.

임차인 이지관의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 성사될 경우, 매수인은 임차인의 보증금 반환 채무를 인수하지 않게 됩니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능을 겸하고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 잠재적 혐오시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주변 지역에 대한 즉각적인 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 유흥업소 밀집 지역 등)에 대한 정보는 현재 제공된 자료에서 확인되지 않습니다. 다만, 추가적인 현장 조사나 지도 검색을 통해 주변 환경을 상세히 파악할 필요가 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 편의성

인근 버스정류장 이용이 가능하며, 화곡역(5호선)까지는 다소 거리가 있어 도보 이용보다는 대중교통 연계가 필요할 것으로 보입니다. 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6.2. 교육 환경

서울화곡초등학교가 북측 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 유동화 및 HUG 관련 조건

본 건은 유동화 물건으로, 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 및 보증금 반환 청구권 포기, 임차권등기 말소 조건부 매각이 진행되는 특수한 상황입니다. 매수인은 HUG와의 관련 조건을 명확히 확인하고 진행해야 합니다.

7.2. 채무 규모

가압류 및 강제경매를 포함한 총 채무 금액이 18억원 이상으로 높게 형성되어 있습니다.

7.3. 기타

건축물 정보상 사용승인일이 2021년 5월 4일로 비교적 신축 건물입니다. 다만, 임차인 KARANJAGEORGEKINUTHIA의 전입 및 확정일자, 배당신고일자가 향후 날짜로 기재된 부분은 데이터 오류이거나 특이사항이 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다. 그러나 대항력이 없으므로 매수인에게 인수될 권리는 없습니다.

8. 종합 의견

본 건 서울남부지방법원 2025타경13408 (1)은 서울 강서구 화곡동 소재 서경홈타운 오피스텔로, 비교적 신축 건물이며 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역에 위치합니다. 권리관계는 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건부 매각이라는 특수성을 가지고 있어, 해당 조건의 이행 여부를 철저히 확인하는 것이 중요합니다. 대항력 있는 임차인은 없으며, 매수인이 인수해야 할 보증금 또한 없습니다.

9. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2021년 5월 사용승인된 건물로 건물의 노후도가 적습니다.

* 교통망 접근성: 화곡역(5호선) 인근으로 향후 교통망 개선 시 시세 상승 여력이 있습니다.

* 주변 개발 가능성: 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대가 있습니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가, 임대 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

검색 결과, 서울 강서구 화곡동 지역의 오피스텔 시세는 면적, 층수, 역세권 여부 등에 따라 다양하게 형성되어 있습니다. 본 건과 유사한 면적(전용 약 9평)의 오피스텔의 경우, 신축급 건물은 감정가 수준 또는 그 이상으로 거래되는 사례가 있습니다.

10.2. 예상 입찰가 산정

감정가 267,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 본건의 특수 조건을 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가 내외에서 결정될 가능성이 높습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 시세 조사 및 권리관계(특히 HUG 관련 조건)의 최종 확정 여부를 확인한 후, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

본 건은 권리상 명확하며 인수 부담이 없다는 장점이 있으나, HUG 관련 조건부 매각이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.