나이스옥션 법원경매 천안 2025타경785 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 289-7 지1층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 "천안봉서중학교" 서측인근에 위치하는 근린생 활시설 제지1층 제비101호 로서, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 업무용 건물 및 학교시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 무난한 편임.

건물의 구조

일반철골구조 및 철근콘크리트구조 기타지붕(패널) 1층 중 제지1층 제비101호 로서, - 외벽: 페인팅 및 강화유리 마감 등, - 내벽: 시멘트노출 등, - 창호: 새시창호임.

이용상태

근린생활시설 용도이나, 조사일 현재 공실상태임.

설비내역

기본적인 급배수설비 및 전기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 세장형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주변으로 아스팔트 포장된 도로가 소재하며, 제반 도로상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 도시지역(천안도시지역), 제1종일반주거지역, 자연경관지구(제2 종자연경관지구), 지구단위계획구역(봉서1지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구 역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안봉 서중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률> 임(대표필지 쌍용동289-7번지 기준)

공부와의 차이

본건은 공부상 "지1층"으로 등재되어 있으나, 현황은 별첨 "사진용지"에서와 같이 본건 동측 도로를 기준으로는 "지상1층" 구조임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

본건은 공부상 "지1층"으로 등재되어 있으나, 현황은 본건 동측
도로를 기준으로는 "지상1층" 구조임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

2줄 띄우기

* 사건번호: 천안지원 2025타경785 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 289-7 지1층비101호

* 신축 주소: 충청남도 천안시 서북구 미라16길 47 (쌍용동)

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

* 감정가: 1,265,000,000원

* 토지 면적: 332.40㎡ (약 100.55평)

* 토지 지분: 332.4㎡

* 건물 면적: 384.00㎡ (약 116.16평)

* 건물 지분: 384㎡

* 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 청OOO (청양농업협동조합으로 추정)

* 건물 구조: 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 (패널 지붕)

* 건물 준공일: 2014년 12월 17일

* 건물 공부상/현황상 차이: 공부상 "지1층"이나 현황은 동측 도로 기준 "지상 1층" 구조

2. 입지조건

2줄 띄우기

* 위치 및 주위 환경:

충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 "천안봉서중학교" 서측 인근에 위치.

주위는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 업무용 건물 및 학교 시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 양호한 편임.

* 교통 상황:

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편임.

* 인접 도로 상태:

단지 주변으로 아스팔트 포장된 도로가 소재하며, 제반 도로 상태는 양호한 편임.

* 토지이용계획 및 제한 상태:

도시지역(천안도시지역), 제1종일반주거지역, 자연경관지구(제2종자연경관지구), 지구단위계획구역(봉서1지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)임.

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역), 상대보호구역(천안봉서중학교(상대정화구역))으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

2줄 띄우기

* 등기부 요약:

말소기준권리: 을8 근저당권 (청양농업협동조합, 2022-03-04 접수, 1,008,000,000원).

본 경매개시결정: 갑12 임의경매 (청양농업협동조합, 2025-11-12 접수, 894,527,936원).

등기부 채권 총액: 1,008,000,000원 (을8 근저당권 금액 기준).

본 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 인수하는 권리는 없음.

집합건물 등기부상 갑2, 갑9, 갑11 등 소유권 이전 등기가 확인되며, 갑13 압류 (천안세무서장, 2026-03-11)가 존재하나 매각으로 소멸됨.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

임대 내역은 미상임.

주의사항: 임대 내역이 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대해 별도 확인이 필요함.

4. 상권분석

2줄 띄우기

* 주변 상권:

대규모 아파트 단지 인근에 위치하여 배후 수요 확보에 유리한 입지.

근린생활시설, 업무용 건물, 학교 시설 등과 혼재되어 있어 지역 내 기본적인 상권 형성.

* 업종 적합성:

제1종 근린생활시설 용도로, 주거 지역 내 소매점, 휴게음식점, 학원, 미용실 등 일상생활과 밀접한 업종 입점에 적합함.

* 공실 현황:

조사일 현재 공실 상태로, 신규 임차인 유치 또는 직접 사용을 통한 수익 창출 기회 존재.

5. 생활정보

2줄 띄우기

* 주변 시설:

교육 시설: 천안봉서중학교 인근에 위치.

편의 시설: 주변 대규모 아파트 단지 상가 및 지역 내 상업 시설 이용 편리.

교통: 차량 접근 용이하며, 시내버스 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

2줄 띄우기

* 공부상/현황상 차이:

공부상 "지1층"으로 등재되어 있으나, 현황은 동측 도로 기준 "지상 1층" 구조임. 이는 건축물대장과의 불일치로, 향후 인허가 또는 재건축 시 문제가 될 수 있음.

* 공실 및 임대 불확실성:

현재 공실 상태이며, 임대 내역이 미상으로 인수 대상 임차인이 없을 경우에도 신규 임차인 확보 계획 수립 필요.

* 용도지역 제한:

제1종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역 등 복합적인 용도지역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 행위 시 관련 법규 및 지구단위계획에 따른 제한이 있을 수 있음.

* 혐오 시설 유무:

주변 지역 조사 결과, 특이한 혐오 시설은 발견되지 않았음. 해당 지역은 주로 주거 및 교육 시설이 밀집되어 있음.

7. 종합 의견

2줄 띄우기

본 물건은 천안시 서북구 쌍용동의 대규모 아파트 단지 및 학교와 인접한 우수한 입지에 위치한 제1종 근린생활시설 용도의 상가임. 교통 및 접근성이 양호하며, 지역 내 배후 수요가 풍부하여 상권 활성화 가능성이 높음. 현재 공실 상태이므로 신규 임차인 확보 시 즉각적인 수익 창출이 기대됨. 권리관계는 비교적 명확하여 인수 부담이 적으나, 공부상 지층과 현황 지상 1층의 차이는 현장 확인 및 분석이 필요함.

8. 투자 포인트

2줄 띄우기

* 안정적인 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지의 고정 수요 확보.

* 우수한 입지 조건: 천안봉서중학교 등 교육 시설 접근성이 좋고 생활권 중심부에 위치.

* 잠재적 가치 상승: 현재 공실 및 공부상/현황상 차이로 인한 저평가 가능성, 향후 임대 수익 증대 기대.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인수 위험 적음.

9. 예상 입찰가

2줄 띄우기

감정가: 1,265,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 현재 공실 상태이며, 향후 예상 임대 수익률 및 직접 사용 가치를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함. 또한, 주변 유사 상가의 최근 실거래가 및 임대 현황 조사를 통해 적정 가치를 파악하는 것이 중요함. 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵지만, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 현장 답사 및 시장 상황을 반영한 보수적인 접근이 권장됨. (예상 범위: 885,500,000원 ~ 1,012,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.