나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101591 [1] 경기도 군포시 당정동 1013-2 로체샤르빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당정동 소재 '당정역(지하철 1호선)' 동측 인근에 위치하며, 주위환경은 연립/다세대, 주상용, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(1호선 당정역) 및 노선버스 정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서, 사용승인일 : 2020.02.06. 외벽 : 인조석붙임, 몰탈 위 페인팅 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 등, 창호 : PVC 이중창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택(건축물현황도상 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)로 기재되어 있음.

설비내역

위생 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 및 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 각각 왕복2차선 도로 및 노폭 약 8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀 억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09- 06)<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단 시설계획처-6506(2020.11.30))<철도 안전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 소유자는 '최용일'이며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 4. 21.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경101591 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 강제경매 채권자)

감정가: 262,000,000원

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 군포시 당정동 1013-2 로체샤르빌 2층203호

용도: 다세대주택

토지면적: 31.37㎡ (약 9.49평)

토지지분: 31.368800000000004㎡ (약 9.49평)

건물면적: 46.34㎡ (약 14.02평)

건물지분: 46.34㎡ (약 14.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 사용승인일: 2020년 02월 06일

1.3. 감정평가 요약

본건은 경기도 군포시 당정동 소재 '당정역(지하철 1호선)' 동측 인근에 위치하며, 주위 환경은 연립/다세대, 주상용, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

건축물 구조는 철근콘크리트 경사지붕 5층 건물 내 제2층 제203호이며, 집합건축물대장상 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)으로 이용 중임.

위생 급배수, 승강기, 도시가스 및 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로 건부지로 이용 중이며, 본건 서측 및 남측으로 각각 왕복 2차선 및 노폭 약 8m의 도로와 접함.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제지역, 철도보호지구에 해당함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 군포시 당정동 1013-2번지에 위치한 '로체샤르빌' 건물 내 2층 203호임.

주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 기능을 겸하고 있음.

2.2. 교통

지하철 1호선 당정역이 동측 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인근에 위치함.

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 도로

본건 건물은 서측 및 남측으로 각각 왕복 2차선 도로 및 노폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리는 2022년 09월 22일자 에이치비저축은행의 가압류(갑5)임.

본 건과 관련된 대부분의 등기 기록은 말소기준권리 이후에 설정되었으며, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 주요 권리 분석

* 소유권보존: 김학성 (2020-02-12)

* 소유권이전: 최용일 (2020-10-12)

* 주택임차권: 김길종 (2020-09-28 전입, 2020-08-19 확정, 2024-10-04 배당신고)

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)가 임차권을 승계하였으나, 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였음. 또한, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 4. 21.자)가 제출되었음.

3.3. 인수 및 소멸 권리

* 인수되는 권리: 없음

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환 청구권 포기 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됨.

* 매각으로 소멸되는 권리: 주택임차권(을3), 가압류(갑5, 갑7, 갑10), 압류(갑6, 갑8, 갑9, 갑11), 강제경매(갑12) 등 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 ). 보증금 275,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2020-09-28, 확정일자 2020-08-19. 대항력 없음. (상세 내용은 3.2. 주택임차권 분석 참고)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 당정동 일대는 다세대주택, 연립주택, 소규모 상가 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역임.

당정역 역세권에 위치하여 주거 생활 편의성이 있음.

4.2. 주변 거래사례

* 군포시 당정동 986-1번지 MJHOUSE (2017년 건축, 전용 66.79㎡): 2026년 6월 12일, 25,700만원 거래 (2층)

* 군포시 당정동 1010-6번지 에디스 (2015년 건축, 전용 46.54㎡): 2026년 5월 21일, 20,000만원 거래 (5층)

* 군포시 당정동 1006-6번지 휴먼파크당정 (2022년 건축, 전용 65.89㎡): 2026년 5월 7일, 40,000만원 거래 (2층)

4.3. 시세 분석

본건은 전용면적 46.34㎡(약 14.02평)의 다세대주택으로, 2020년 2월 사용승인된 비교적 신축 건물임.

주변 거래사례 중, 본건과 면적이 유사한 군포시 당정동 1010-6번지 '에디스'(전용 46.54㎡)가 2026년 5월 21일에 20,000만원에 직거래된 사례가 있음.

다른 사례들의 경우 면적 차이가 크거나 건축 연도가 다소 차이가 있어 직접적인 비교는 어려우나, 전반적인 시세를 가늠하는 데 참고할 수 있음.

본건의 감정가는 26,200만원으로, 유사 면적의 최근 실거래가(20,000만원) 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨. (정확한 편의시설 분포는 현장 확인 필요)

5.2. 교육시설

본건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어, 주변에 학교 등 교육 시설이 존재할 가능성이 높음. (정확한 학교 정보는 별도 확인 필요)

5.3. 주거환경

연립/다세대, 주상용, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 편의성과 지역 상권의 특성을 동시에 가짐.

1호선 당정역 인근으로 교통 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 사항

주택도시보증공사(HUG)가 임차권을 승계하였으나, 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금 반환 청구권 포기 확약서를 제출한 점은 매수인에게 유리한 조건임. 다만, HUG의 법적 지위 및 향후 발생 가능한 분쟁 가능성에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있음. (확약서 내용대로라면 매수인에게 인수되는 보증금은 없음.)

6.2. 토지이용계획

본건 토지는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제지역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

6.3. 기타

주변 환경 조사 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 없었음. (2026년 9월 12일 현재까지 확인된 정보 기준)

7. 종합 의견

본건은 2020년 2월에 사용승인된 로체샤르빌 내 다세대주택으로, 비교적 신축 건물임.

권리분석상 인수되는 특별한 권리나 부담은 없는 것으로 판단되며, 특히 HUG의 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환 청구권 포기 확약서 제출로 인해 매수인에게는 매우 유리한 조건임.

교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있음.

다만, 감정가(26,200만원) 대비 유사 면적의 최근 실거래가(20,000만원)를 고려할 때, 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이므로 입찰 시 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 준공)

* 매각으로 소멸되는 깔끔한 권리관계 (인수 부담 없음)

* 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환 청구권 포기 확약서로 인한 매수인 보호

* 지하철 1호선 당정역 인근 역세권 입지

* 주거 및 상업 시설 혼재 지역으로 생활 편의성 확보

9. 예상 입찰가

주변 실거래가(유사 면적 20,000만원)와 감정가(26,200만원)를 종합적으로 고려할 때, 현재 감정가는 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

유사 면적의 최근 실거래가 20,000만원을 기준으로, 경매 시장 낙찰률 및 본건의 가치를 감안하여 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다.

이에 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 전략적으로 고려하시길 제안합니다.

본 입찰가는 시세 분석 및 권리 관계를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 경쟁률, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.