나이스옥션 법원경매 경주 2025타경590 [1] 경상북도 경주시 안강읍 사방리 389 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경주 · 평가일 2025.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 안강읍 사방리 소재 '사방초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근일대는 중소규모의 공장 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

형태 및 이용상태

인접 도로상태

토지이용계획 및 제한상태

제시목록 외의 물건

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 경주시 안강읍 사방리 소재 '사방초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근일대는 중소규모의 각종 공장 및 농경지, 주택 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

1) 교통상황: 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨. 2) 형태 및 이용상태: 대체로 삼각형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임. 3) 인접 도로상태: 동측 2차선 포장도로와 접함. 4) 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 (일부제한(200)), 가축사육제한구역(일부제한(300))

건물의 구조 및 현상

일반철골구조 철골조지붕 2층건물로서, 외벽: 판넬 등. 내벽: 판넬, 몰탈위페인팅, 타일 등. 바닥: 하드너, 타일 등. 창호: 샷시 창. 이용상태: 공장 및 사무실로 이용중임. 설비내역: 화재탐지설비, 위생설비, 급배수설비 등.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 천정크레인 및 부대시설로서, 현상 및 관리상태는 보통시됨.

공작물의 현상

--

기타참고사항

1) 임대관계 : -- 2) 기 타 : 본건 기호1 토지 위 지상 일부에 기계설비, LPG탱크 등이 소재하고 있음.

물건 비고

일괄매각. 본건의 기계기구는 제시목록상 제작사가 '대광 호이스트' 이나 명판상 '성도'로 표기되어 있음. LPG저장탱크 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경상북도 경주시 안강읍 사방리 389번지에 소재한 근린시설이며, 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 감정가는 511,530,600원입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적: 1,031.00㎡ (약 311.83평)

건물 면적: 314.52㎡ (약 95.14평)

1.3. 건물 정보

건물 구조: 일반철골구조 철골조지붕 2층 건물

주요 용도: 공장 및 사무실로 이용 중입니다.

내외부 마감: 외벽은 판넬 등, 내벽은 판넬, 몰탈위페인팅, 타일 등, 바닥은 하드너, 타일 등으로 마감되었습니다.

설비 내역: 화재탐지설비, 위생설비, 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 감정가 및 채권 총액

감정가: 511,530,600원

등기부채권 총액(토지 기준): 769,822,536원

등기부채권 총액(건물 기준): 762,822,536원

상기 채권 총액은 말소기준권리 이후의 모든 채권을 합산한 것으로, 실제 인수 여부는 권리분석을 통해 확인해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

소재지: 경상북도 경주시 안강읍 사방리 389번지 (신 주소: 경상북도 경주시 안현로 925)

주변 환경: 본 건은 '사방초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 중소규모의 공장, 농경지, 주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 동측으로 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

토지 이용 계획: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역(일부제한(200)), 가축사육제한구역(일부제한(300))에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2021년 10월 8일 접수된 신한은행 근저당권(을9 토지 / 을4 건물)입니다.

소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위의 모든 가압류, 압류, 근저당권 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (관련 개요는 현재 제공되지 않았습니다.)

3.2. 임차인 현황 및 대항력

임차인: 이동헌

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016년 4월 27일

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수해야 할 금액이 있는지, 또는 명도 과정에서 문제가 발생할 수 있는지에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 기타 권리 사항

* 유동화물건: 본 물건은 유동화 물건으로, 채권 관리가 복잡할 수 있으므로 추가적인 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 경주시 안강읍 사방리는 중소규모 공장, 농경지, 주택 등이 혼재된 산업 및 농업 복합 지역입니다.

4.2. 상업 시설 현황

안강읍 소재지를 중심으로 기본적인 상업 시설을 이용할 수 있습니다. 안강 시장은 매월 4일, 9일에 오일장이 열리며 다양한 농산물과 수산물을 구매할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

인근에 '사방초등학교'가 위치합니다. 기본적인 편의시설 및 생활 기반 시설은 안강읍 시가지 또는 경주시내를 이용해야 할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 환경

주변 지역은 공장, 농경지, 주택 등이 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경과는 다소 거리가 있을 수 있습니다. 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 이동헌은 보증금 0원, 차임 0원으로 등기부상 명시되어 있으나, 실제 인수해야 할 보증금이 있는지, 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.2. 물건 관련 특이사항

* 기계기구: 본건의 기계기구는 제시목록상 제작사가 '대광 호이스트'이나 명판상 '성도'로 표기되어 있어, 하자 발생 시 책임 소재 확인이 필요할 수 있습니다.

* LPG 저장 탱크: LPG 저장 탱크는 매각 제외 대상입니다.

6.3. 법적/행정적 제한

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 (일부제한(200)), 가축사육제한구역(일부제한(300))에 해당하여 향후 토지 이용에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* 유동화물건: 유동화 물건의 경우 채권 관리 및 권리 관계가 복잡할 수 있으므로, 추가적인 법률 검토 및 조사가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 안강읍에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각되는 부동산 임의경매 건입니다. 주변은 공장, 농경지, 주택 등이 혼재된 지역 특성을 보입니다. 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 0원으로 표기되어 있으나 이에 대한 인수 여부 및 명도 관련 면밀한 검토가 필수적입니다. 유동화 물건이라는 점 또한 고려해야 할 사항입니다. 안정적인 임대 수익보다는 산업 시설로서의 활용 또는 개발 가능성을 염두에 둔 접근이 필요해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

* 산업 지역 잠재력: 경주시 안강읍 지역은 산업 시설이 분포하는 지역으로, 관련 업종 사업자에게는 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

* 임차인 인수 부담 가능성: 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 표기되어 있어, 인수 부담이 상대적으로 적을 가능성이 있습니다 (단, 명도 및 실제 인수금액 확인 필수).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 511,530,600원이며, 인수 보증금 합계는 현재 제공된 정보 기준 0원입니다. 말소기준권리인 신한은행 근저당권은 336,000,000원입니다. 말소기준권리 이후의 채권 총액은 약 4억 3천만원 이상으로, 채권 총액이 감정가를 초과하여 채권자의 경매 취하 가능성 또는 낙찰가를 높이는 요인이 될 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 존재와 명도 가능성, 유동화 물건이라는 특성을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 임차인과의 소통, 상세한 배당 시뮬레이션 등을 통한 추가적인 분석이 필수적입니다. 따라서 본 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.