나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1220 [1] 충청남도 서천군 기산면 화산리 326 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕암 · 평가일 2025.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서천군 기산면 화산리 소재 "기산초등학교"북서측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택 및 인근에 면소재지를 중심으로 한 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1),(3)은 부정형의 토지로서, 기호(1)은 단독주택 건부지, 기호(3)은 일부는 정원 및 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 북측 및 서측으로 노폭 약 3~4미터 도로와 접함. 기호(3): 남측 및 서측으로 노폭 약 3~4미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):계획관리지역(2021-08-18) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교경계선으로부터200미터이내의지역(기산초등학교))<교육환경 보호에 관한 법률> 기호(3):계획관리지역(2021-08-18) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교경계선으로부터200미터이내의지역(기산초등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 소하천구역(2019-11-01)(수출천)<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

후첨" 건물개황도"참조

공부와의 차이

본건 기호(3) 토지는 지목은 "전"으로 되어있으나 일부 주택 정원으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 연와조 평슬래브지붕 단층 건물로서, 외 벽: 벽돌쌓기 마감 등 내 벽: 벽지도배마감 등

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 등 시설 되어있는 것으로 탐문 조사 됨.

부합물 및 종물

후첨"건물개황도"참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물, 차고, 태양광 시설, 수목 매각 제외
-목록 2는 주택으로 이용중임
-목록 3은 목록2의 정원으로 사용됨
-목록 1은 북측 및 서측으로, 목록 3은 남측 및 서측으로 각 노폭 3~4m의 도로에 접함
-목록 3 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1220 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동군산새마을금고 (채권액 90,460,370원)

감정가: 280,323,060원

1.2. 소재지

충청남도 서천군 기산면 화산리 326

1.3. 토지 정보

용도: 단독주택

총 토지면적: 2166.00㎡ (약 655.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용현황: 단독주택 건부지 및 일부 정원, 전(밭)으로 이용 중. 부정형 토지.

인접 도로: 북측 및 서측 노폭 3~4m 도로 접함 (기호1), 남측 및 서측 노폭 3~4m 도로 접함 (기호3).

토지 이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(기산초등학교), 소하천구역(수출천).

1.4. 건물 정보

건물면적: 99.81㎡ (약 30.2평)

건물 지분: 99.81㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 연와조(벽돌구조) 평슬래브 단층 건물

사용승인일: 1996년 06월 24일

이용 현황: 주택으로 이용 중. 기본적인 위생 설비 갖춤.

건물 외 부합물/종물: 후첨 "건물개황도" 참조. (제시외 건물, 차고, 태양광 시설, 수목은 매각 제외)

1.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.6. 감정가

280,323,060원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 충청남도 서천군 기산면 화산리 소재 "기산초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농가주택, 면소재지 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3: 2010-08-17 접수, 근저당권 (채권자: 대야새마을금고, 채권금액: 140,000,000원)

3.2. 총 채권액

등기부채권 총액: 140,000,000원 (근저당권) + 90,460,370원 (임의경매 채권액) = 230,460,370원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

3.4. 인수되는 권리 (특이사항)

* 일괄매각, 제시외 건물, 차고, 태양광 시설, 수목은 매각에서 제외됩니다.

* 지상권개요: 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 있습니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 정보 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 및 근린생활시설

본건이 소재한 기산면은 농촌 지역으로, 면소재지를 중심으로 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 대규모 상권보다는 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설이 주를 이룹니다.

4.2. 주변 유사 물건 시세 분석

조사된 바에 따르면, 서천군 기산면 일대의 단독주택 및 농가주택은 토지 면적, 건물 상태, 건축 연도 등에 따라 매매 가격이 다양하게 형성되어 있습니다.

* 유사 매물 중 대지 면적 약 176평~803평(약 580㎡~2652㎡), 건물 면적 약 85㎡~98㎡(약 26평~30평)의 단독주택들이 1억 2천만원에서 1억 7천 5백만원 사이에 거래된 사례가 있습니다.

* 최근 신축된 주택의 경우 2억대 후반에 거래된 사례도 있으며, 200평대 토지에 30평 건물 규모의 경우 1억 7천만원에서 2억 3천만원 사이의 시세를 형성하는 것으로 파악됩니다.

* 감정가 2억 8천만원은 본건의 토지 면적(2166㎡)과 건물 면적(99.81㎡), 그리고 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 구체적인 건축 연도(1996년) 및 일부 현황(정원, 밭 이용)을 감안할 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황에 따라 입찰가 결정이 중요할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 기산초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 기타: 면소재지 내 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 유해하거나 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 본건 지역은 농경지와 주택이 혼재된 한적한 농촌 지역으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 물건 및 별도 매각 물건

주의사항에 명시된 바와 같이, 제시외 건물, 차고, 태양광 시설, 수목 등은 본 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰 후 별도로 처리하거나 인수해야 할 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 계획관리지역: 건폐율 40% 이하, 용적률 50% 이상 100% 이하.

* 가축사육제한구역(전부제한): 축사 등 가축 사육 시설 설치에 제한이 있습니다.

* 상대보호구역: 기산초등학교로부터 200m 이내 지역으로, 교육 환경 보호를 위한 건축물 및 용도 제한이 있을 수 있습니다.

* 소하천구역: 수출천 인근으로, 하천 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 농지취득자격증명

목록 3(토지 일부)은 지목이 "전"으로 되어 있으며, 주택 정원으로 이용 중입니다. 농지취득자격증명원 제출이 요구되며, 미제출 시 낙찰자에게 보증금 미반환 등의 불이익이 있을 수 있습니다.

6.4. 법정지상권 가능성

물건명세서상 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 있다고 명시되어 있어, 인수 여부 및 관련 법적 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

충청남도 서천군 기산면 화산리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지(2166㎡)와 아담한 주택(99.81㎡)으로 구성되어 있습니다. 기산초등학교 인근에 위치하며, 농가주택과 농경지가 혼재된 한적한 지역입니다.

7.2. 전반적인 평가

본 물건은 넓은 토지를 활용한 전원생활 또는 주말 주택, 귀농·귀촌 목적에 적합한 매물로 판단됩니다. 감정가는 주변 시세와 부합하는 수준이나, 토지 이용 제한, 제시외 물건 제외, 농지취득자격증명 필요 등 추가 확인 및 고려사항이 있습니다. 법정지상권 성립 가능성 등 잠재적 리스크에 대한 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 넓은 대지 면적(2166㎡)을 활용한 건축 및 조경 가능성.

* 농촌 지역의 한적한 환경과 기본적인 교통 접근성.

* 기산초등학교 인근으로 교육 환경 고려 가능.

* 감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로 평가됨.

8.2. 기회

* 토지 활용을 통한 주택 리모델링 또는 신축, 텃밭/정원 조성으로 인한 가치 상승 기대.

* 귀농·귀촌, 주말 주택, 세컨하우스 수요 충족 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석을 통한 예상 입찰가

조사된 유사 물건들의 매매가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가(280,323,060원)는 적정 범위 내에 있다고 판단됩니다. 주변 시세 및 유사 사례들이 1억 2천만원부터 2억 8천만원 이상까지 다양하게 분포하고 있으나, 이는 토지 규모, 건축 연도, 관리 상태 등에 따른 편차임을 감안해야 합니다.

본 건은 1996년 건축된 주택으로 연식이 있으나, 2166㎡의 넓은 토지 가치를 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가 수준을 중심으로 판단할 수 있습니다.

잠재적 리스크(제시외 물건, 법정지상권 가능성, 농지취득자격증명 등)와 추가적인 비용 발생 가능성을 고려하여, 보수적으로 접근 시 감정가의 85% ~ 100% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

9.2. 보증금 및 추가 비용 고려

* 입찰 보증금: 낙찰가의 10% (약 28,032,306원, 감정가 기준)

* 잔금 납부: 낙찰가의 90%

* 취득세, 법무사 비용, 명도 비용 등 추가 제반 비용 발생 가능.

* 농지취득자격증명 발급 관련 비용 및 소요 시간 고려.

이를 종합하여, 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (본 가격은 시장 상황 및 경쟁 입찰 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.