나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13400 [1] 서울특별시 양천구 신월동 88-28 인성파크빌 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신월5파출소' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 '화곡 역' 등이 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물 내 제4층 제404호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '다세대주택'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, CCTV설비, 소화설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호1 및 기호2 공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수 평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-26)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정),토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8. 26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12. 31.)임. - 기호3 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-26) (지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정),토지거래계 약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기 간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1.1. 물건 고유 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13400 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 88-28 인성파크빌 제4층 제404호

용도: 다세대주택

감정가: 207,000,000원

1.2. 물건 현황

토지면적: 15.09㎡ (약 4.57평)

토지지분: 15.09㎡ (약 4.57평)

건물면적: 17.79㎡ (약 5.38평)

건물지분: 17.79㎡ (약 5.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보.

1.4. 주의사항

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다.

## 2.입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신월5파출소' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있고 지하철 5호선 '화곡역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2024.09.26. 기준, 2024.09.10.~2029.09.09. / 외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 대상, 2025.10.20.~2026.12.31.) 매수 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

## 3.권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 6월 20일 접수된 강서세무서장의 압류(갑3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 제시된 내용상 없습니다. (단, 지상권 개요가 있으나 본 건에 해당하는지는 명확하지 않습니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (오재성 승계)

* 보증금: 198,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 21일

* 확정일자: 2021년 5월 26일

* 배당신고일자: 2023년 7월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다. 이는 매수인이 인수하는 보증금이 없음을 의미합니다.

3.4. 채권총액

등기부채권 총액은 198,000,000원입니다.

3.5. 예상 인수 보증금

0원 (주택도시보증공사의 보증금 반환 청구권 포기 조건에 따름)

## 4.상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변 지역은 단독 및 다세대주택, 다가구주택과 함께 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 시장 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 기준 인근의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2016년 건축된 '고센아트빌(91-2)' 전용면적 29.88㎡ (약 9.04평) 물건이 210,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2,323,000원)

* 2003년 건축된 '진영이례맨션B (457-8)' 전용면적 57.74㎡ (약 17.47평) 물건이 245,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,402,000원)

* 1988년 건축된 '우일빌라(다) (44-21)' 전용면적 41.18㎡ (약 12.46평) 물건이 140,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,124,000원)

본 건물의 전용면적 17.79㎡ (약 5.38평)는 위 사례들과 비교 시 면적이 상당히 작습니다. 신축 연도(2021년)를 고려할 때, 비교적 신축 건물인 '고센아트빌'의 거래가격을 참고할 수 있으나, 면적 차이가 커 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다.

## 5.생활정보

5.1. 주거 환경

본건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로, 단독주택 및 다세대주택이 분포하고 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 '화곡역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 주변에 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.3. 주변 환경

* '신월5파출소' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변에는 주거 시설과 더불어 상가 시설이 혼재되어 있어 도심 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 별도의 검색 결과에서 직접적으로 인근에 혐오시설이 언급되거나 표기된 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 강서구 지역은 건설폐기물처리장, 서남물재생센터, 열병합발전소 등 기피시설이 집중되어 있다는 논의가 있으며, 이는 지역 전반에 대한 환경 및 주민 인식과 관련될 수 있습니다. 본건 물건 자체의 직접적인 영향 여부는 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

## 6.잠재적 리스크

6.1. 인수 조건의 복잡성

주택도시보증공사(HUG)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 한 매각은 법적 절차의 명확성을 제공하지만, HUG와의 복잡한 인수 조건이 있었음을 시사합니다. 매수인 스스로 HUG와의 최종 인수 절차 및 말소 관련 내용을 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 작은 면적으로 인한 환금성

건물면적 17.79㎡ (약 5.38평)는 매우 작은 크기로, 특정 수요층(1인 가구, 소형 투자 목적 등)에 국한될 수 있어 향후 재매각 또는 임대 시 환금성에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역 지정

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격에 따라 허가를 받아야 합니다. 이는 거래 과정의 복잡성을 증가시킬 수 있습니다.

## 7.종합 의견

본건은 2021년 건축된 비교적 신축 다세대주택으로, 지하철 5호선 화곡역과 인접하여 교통 여건이 양호하고 생활 편의시설 이용이 용이한 입지에 있습니다. 감정평가액 207,000,000원과 유사 시점의 인근 거래 사례(2016년식 29.88㎡ 210,000,000원)를 고려할 때, 본 건물의 면적이 작음에도 불구하고 감정가는 시장 상황을 반영하고 있는 것으로 판단됩니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각되어 매수인의 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 작은 면적으로 인한 환금성, 토지거래허가구역 지정 등의 사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

## 8.투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)로 향후 유지보수 부담이 적을 수 있습니다.

* 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 직주근접 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확합니다.

* 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 우수합니다.

## 9.예상 입찰가

제시된 감정가 207,000,000원을 기준으로, 주변 유사 거래 사례(2016년식 29.88㎡, 210,000,000원)와 본 건물의 신축 연도 및 면적, 그리고 HUG 관련 인수 조건의 명확성을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 210,000,000원에서 215,000,000원 사이로 예상됩니다.

안정적인 낙찰을 위해서는 감정가 대비 100%~105% 수준인 약 207,000,000원에서 217,350,000원 사이에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 본 건의 희소성(작은 면적) 및 잠재 수요를 감안하여, 본 보고서에서는 210,000,000원 을 주요 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.