나이스옥션 법원경매 해남 2025타경1870 [1] 전라남도 진도군 임회면 굴포리 742 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP감정 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 진도군 임회면 굴포리 소재 "동령개마을" 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 마을, 농경지, 자연림 등이 소재하는 해안 취락지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형, 단독주택 부지로 이용중임. 기호(3): 부정형, 양어장으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 지적도상 맹지이나 인접필지와 일괄하여 세로(가)에 접함. 기호(3): 지적도상 세로(불)에 접하나 현황도로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))

제시목록 외의 물건

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가): 연와조조 스라브지붕 단층 건물로서, 외벽: 적벽돌 마감 등, 내벽: 벽지도배 마감 등, 창호: 새시창호 등임. 기호(4-나): 경량철골조 단층 건물임.

이용상태

기호(2-가): 단독주택으로 이용중임. 기호(4-나): 양어장 설비로서 이용되었으나, 현황 미이용 상태임.

설비내역

기호(2-가): 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘것으로 추정 됨.

부합물 및 종물

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

기호(4-나)는 공부상 스레트지붕이나 현황 지붕없이 골조가 노출된 상태인 바, 현황을 참작하여 감정평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함
2. 목록1.3. 지상 제시외 건물(1-1, 1-4) 매각포함
3. 목록1.3. 지상 제시외 건물(감정평가서상 ㄴ.ㄷ.ㅁ.) 매각 제외하며 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임
4. 기계기구 중 Blower시설 일부 소재불명
5. 목록3. 일부 도로로 이용중이고, 목록4.는 공부상 스레트지붕이나 현황 지붕없이 골조가 노출된 상태임
6. 목록1.3. 인접하여 소재하며 인접토지와의 경계가 불명확하여 측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 해남지원 2025타경1870 (1)

• 소재지: 전라남도 진도군 임회면 굴포리 742

• 토지면적: 1544.00㎡ (약 467.1평)

• 건물면적: 674.20㎡ (약 204.0평)

• 감정가: 220,086,300원

• 용도: 동물 및 식물 관련시설

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 채권자 (경매 신청인): 농업협동조합중앙회 (농림수산업자신용보증) (제공된 정보상 '농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO'으로 표기됨)

• 주요 평가 내용:

- 토지: 사다리형(기호1, 단독주택 부지), 부정형(기호3, 양어장)으로 이용 중이며, 계획관리지역, 가축사육제한구역(100m제한구역)에 해당함.

- 건물(2-가): 연와조 스라브지붕 단층 단독주택으로 이용 중임.

- 건물(4-나): 경량철골조 단층 건물로, 공부상 스레트지붕이나 현황 지붕 없이 골조 노출 상태이며, 과거 양어장으로 사용되었으나 현재 미이용 상태임.

- 공장 및 광업재단저당법에 따른 기계기구 포함 매각됨.

1.1. 입지조건

• 위치 및 주위환경: 전라남도 진도군 임회면 굴포리 "동령개마을" 남서측 인근에 위치하며, 마을, 농경지, 자연림 등이 소재하는 해안 취락지대의 환경임.

• 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통 수준임.

• 토지 이용 현황:

- 기호(1): 사다리형 토지로, 단독주택 부지로 이용 중임. 지적도상 맹지이나 인접필지와 세로(가)에 접함.

- 기호(3): 부정형 토지로, 양어장으로 이용 중임. 지적도상 세로(불)에 접하나 현황 세로(가) 도로에 접함.

• 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))에 해당함.

1.2. 권리분석

• 권리관계 요약: 말소기준권리인 진도군수산업협동조합의 근저당권(2016.09.30.) 이하 모든 등기된 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

• 임차인 현황:

* 임차인: 채* (채성병)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2018-03-15

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없음.

• 법정지상권: 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있으나, 그 성립 여부는 불분명함. 이는 본건의 가장 중요한 권리 관련 리스크 요인이므로, 매수 전 반드시 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

• 지역 특성: 해안 취락지대로서 농경지 및 자연림이 혼재된 지역임.

• 주요 용도: 현재는 단독주택 부지 및 양어장으로 이용되고 있으며, '동물 및 식물 관련시설' 용도로 지정되어 있어 관련 업종의 잠재력이 있음.

• 잠재력: 지역 특성상 해양 수산 관련 시설, 소규모 농장, 또는 귀농·귀촌 관련 시설로의 활용 가능성을 고려할 수 있음. '계획관리지역'으로 향후 개발 가능성도 일부 존재함.

1.4. 생활정보

• 주변 환경: 마을과 농경지, 자연림이 어우러진 조용한 해안 지역임.

• 편의시설: 직접적인 대형 편의시설에 대한 정보는 부족하나, '동령개마을' 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 판단됨.

• 도로 접근성: 차량 접근은 가능하나, 토지(기호1)의 지적도상 맹지 여부, 토지(기호3)의 현황 도로 접근성 등은 현장 확인 및 별도 측량이 필요할 수 있음.

• 주변 시설: 초기 조사 결과, 주거, 농업, 자연 환경 외에 혐오시설이나 특별히 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

• 법정지상권 미확정: 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 매수 후 예상치 못한 권리 행사로 인한 분쟁 발생 가능성이 있음.

• 경계 불명확: 토지(목록1, 3) 인접 토지와의 경계가 불명확하여 별도의 측량이 필요하며, 이로 인한 경계 분쟁의 소지가 있음.

• 건물 상태 불량: 건물(4-나)의 경우, 현황 지붕 없이 골조만 노출된 상태로 즉각적인 보수 및 보강이 필요함. 이는 상당한 수리 비용을 유발할 수 있음.

• 기계기구 일부 소재 불명: Blower 시설 일부가 소재 불명으로, 매각 대상에 포함되나 완전한 상태가 아닐 수 있음.

• 도로 이용: 토지(목록3)의 일부가 도로로 이용되고 있어, 소유권 행사 및 이용에 제약이 있을 수 있음.

• 제시외 건물: 감정평가서상 일부 제시외 건물(ㄴ.ㄷ.ㅁ.)은 매각 제외되나, 이로 인해 최저매각가격이 제한받는 점을 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

• 본건은 전라남도 진도군에 위치한 '동물 및 식물 관련시설' 용도의 부동산으로, 바닷가 인근의 자연 친화적인 환경에 입지하고 있음.

• 단독주택과 미사용 양어장 용도의 건물이 소재하며, 토지 역시 단독주택 부지와 양어장으로 이용되고 있음.

• 모든 등기상 권리는 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점이 최대의 리스크로 작용함. 또한, 경계 불명확, 건물 일부 파손 등 현황 조사와 별도 비용이 수반될 수 있는 요소들을 내포하고 있음.

• 현 상태로는 잠재적 리스크에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적이며, 이를 바탕으로 신중한 접근이 요구되는 물건임.

1.7. 투자 포인트

• 입지적 매력: 진도군 해안가에 위치하여 자연 경관이 우수하며, 조용한 환경을 선호하는 수요에 부합할 수 있음.

• 용도 적합성: '동물 및 식물 관련시설' 용도는 수산, 농업, 관련 가공 또는 체험 시설 등으로의 활용 가능성을 제공함.

• 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물 전체를 일괄하여 취득하므로, 개발 또는 활용 계획 수립 시 유리할 수 있음.

• 잠재적 개발 가능성: '계획관리지역'으로 지정되어 있어, 향후 법규 내에서의 개발 허용 범위를 검토할 가치가 있음.

1.8. 예상 입찰가

• 예상 입찰가 산정 시, 가장 중요한 고려사항은 법정지상권 성립 여부와 그 범위입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유자는 지상권자에게 지료를 지급하거나 토지 이용에 제약을 받을 수 있어 물건 가치가 크게 하락할 수 있습니다.

• 또한, 현재 미이용 상태이고 지붕이 없는 건물(4-나)의 수리 비용, 경계 확인을 위한 측량 비용, 소재 불명 기계기구에 대한 추가 비용 등을 반드시 고려해야 합니다.

• 제공된 감정가는 220,086,300원이나, 상기 언급된 리스크 요인(특히 법정지상권)으로 인해 실제 입찰 시에는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

• 정확한 예상 입찰가 산정은 법정지상권 성립 여부 확인, 건물 수리 비용 견적, 측량 결과 등을 종합적으로 검토한 후에 가능합니다. 현재로서는 권리 관계 및 현황에 대한 충분한 추가 조사가 선행되어야 하며, 이에 따른 위험 부담을 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.