나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13350 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1031-28 돌체비타타워 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 독산초등학교 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철1호선 독산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층건 내 4층 402호로서 외벽: 외장석재 붙임 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호.

이용상태

오피스텔(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비, 소방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 장방형의 토지로 업무시설, 근린생활시설, 도시형생활주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 8미터 내외, 남측으로 로폭 6미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 1031-28번지 기준: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역([독산지구]자세한사항별도확인:도시계획과), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.), 도시관리계획 입안중(2022-08-11), 도시관리계획 입안중(2023-04-20)(독산지구).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13350 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1031-28 돌체비타타워 제4층 제402호

용도: 오피스텔

감정가: 138,000,000원

토지면적: 4.66㎡ (약 1.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 16.99㎡ (약 5.14평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 독산초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 오피스텔, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 1호선 독산역이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

동측으로는 로폭 8미터 내외, 남측으로는 로폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리인 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13350)으로 인해, 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부등본상 갑구에는 소유권 보존, 이전, 신탁 등기말소, 공유자 전원 지분 이전(매매) 내역이 확인됩니다.

을구에는 주택임차권(권태훈, 보증금 130,000,000원, 전입 2022-05-06, 확정 2022-04-18)이 기재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

해당 임차권은 말소기준권리인 강제경매 등기보다 후순위에 해당하며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되나, 지상권 개요는 명시되어 있지 않습니다.

특별히, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 독산동 지역은 오피스텔, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상권입니다.

독산역을 중심으로 형성된 지역으로, 인근 근로자 및 거주민을 대상으로 한 기본적인 상권 수요가 존재합니다.

다양한 편의시설과 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 1호선 독산역이 근거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 독산초등학교가 서측 인근에 위치하고 있습니다. 다만, 본 물건은 교육환경보호구역에 해당하므로, 관련 사항은 서울시남부교육지원청에 반드시 확인해야 합니다.

* 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 주택, 상가 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: HUG 인수조건 변경 관련 사항 및 선순위임차권 존재가 특이사항으로 기재되어 있습니다. 비록 대항력 없는 임차권으로 분석되나, 매각 조건으로 임차권 등기 말소 및 보증금 반환 청구권 포기가 명시되어 있어 계약 진행 시 유의해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트/지정기간 확인 필요), 도시관리계획 입안 중(독산지구) 등 다수의 도시계획 및 법률상 제한사항이 존재하므로, 투자 전 상세한 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 과거 금천구 독산동 지역에서 데이터센터 건설 관련 주민 반대 민원이 있었던 사례가 있으며, 소방서 건립 부지를 두고도 주민 반대가 있었던 사례가 있습니다. 본 물건지 인근에 이러한 시설이 위치하는지에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

* 임대내역 미상: 임대내역이 미상으로 기재되어 있어, 임대 가능성 및 수익률 분석에 참고할 만한 구체적인 정보가 부족합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 소형 오피스텔로, 지하철 1호선 독산역 역세권에 자리하고 있어 기본적인 교통 및 생활 편의성이 확보된 입지입니다. 감정가는 1억 3천 8백만원이며, 건물 면적은 약 5.14평, 토지 면적은 약 1.41평입니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, HUG 인수조건 변경 및 임차권 등기 말소 조건이 매각 조건으로 제시되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 다양한 도시계획 및 법률상 제한사항이 존재하며, 교육환경보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 있습니다. 또한, 임대내역이 미상이라는 점도 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 독산역 역세권 오피스텔: 지하철 1호선 독산역과의 접근성이 좋아 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 소형 면적: 16.99㎡ (약 5.14평)의 소형 오피스텔로 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 금천구 지역의 지속적인 도시 개발 및 재개발 사업 추진에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 138,000,000원

본 건은 현재 2026년 9월 기준, 돌체비타타워와 유사 면적(전용 16.98㎡) 오피스텔의 전세가가 1억 2,000만원으로 확인됩니다. 또한, 인근 단지들의 매매 시세는 16평형 기준으로 1억 9천만원에서 4억 2천만원 범위까지 다양하게 나타나고 있어, 실제 매매가는 해당 면적 및 단지의 개별적 특성에 따라 달라질 수 있습니다.

권리분석상 인수할 보증금이 없고, 감정가 대비 주변 시세를 고려할 때, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 물건의 상세한 현황 조사 및 추가적인 시세 조사 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

보수적인 관점에서 감정가인 138,000,000원 전후로 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 현장 조사 및 최근 실거래가, 유사 물건 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

10. 건축물표제부 요약

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층건 내 4층 402호로, 외벽은 외장석재 붙임 등, 내벽은 벽지, 내장타일 등, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다. 해당 물건의 공부상 면적과 현황 면적 간 차이는 없는 것으로 확인됩니다.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13350 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1031-28 돌체비타타워 제4층 제402호

용도: 오피스텔

감정가: 138,000,000원

토지면적: 4.66㎡ (약 1.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 16.99㎡ (약 5.14평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 독산초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 오피스텔, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 1호선 독산역이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

동측으로는 로폭 8미터 내외, 남측으로는 로폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리인 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13350)으로 인해, 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부등본상 갑구에는 소유권 보존, 이전, 신탁 등기말소, 공유자 전원 지분 이전(매매) 내역이 확인됩니다.

을구에는 주택임차권(권태훈, 보증금 130,000,000원, 전입 2022-05-06, 확정 2022-04-18)이 기재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

해당 임차권은 말소기준권리인 강제경매 등기보다 후순위에 해당하며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되나, 지상권 개요는 명시되어 있지 않습니다.

특별히, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 독산동 지역은 오피스텔, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상권입니다.

독산역을 중심으로 형성된 지역으로, 인근 근로자 및 거주민을 대상으로 한 기본적인 상권 수요가 존재합니다.

다양한 편의시설과 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 1호선 독산역이 근거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 독산초등학교가 서측 인근에 위치하고 있습니다. 다만, 본 물건은 교육환경보호구역에 해당하므로, 관련 사항은 서울시남부교육지원청에 반드시 확인해야 합니다.

* 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 주택, 상가 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: HUG 인수조건 변경 관련 사항 및 선순위임차권 존재가 특이사항으로 기재되어 있습니다. 비록 대항력 없는 임차권으로 분석되나, 매각 조건으로 임차권 등기 말소 및 보증금 반환 청구권 포기가 명시되어 있어 계약 진행 시 유의해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트/지정기간 확인 필요), 도시관리계획 입안 중(독산지구) 등 다수의 도시계획 및 법률상 제한사항이 존재하므로, 투자 전 상세한 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 과거 금천구 독산동 지역에서 데이터센터 건설 관련 주민 반대 민원이 있었던 사례가 있으며, 소방서 건립 부지를 두고도 주민 반대가 있었던 사례가 있습니다. 본 물건지 인근에 이러한 시설이 위치하는지에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

* 임대내역 미상: 임대내역이 미상으로 기재되어 있어, 임대 가능성 및 수익률 분석에 참고할 만한 구체적인 정보가 부족합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 소형 오피스텔로, 지하철 1호선 독산역 역세권에 자리하고 있어 기본적인 교통 및 생활 편의성이 확보된 입지입니다. 감정가는 1억 3천 8백만원이며, 건물 면적은 약 5.14평, 토지 면적은 약 1.41평입니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, HUG 인수조건 변경 및 임차권 등기 말소 조건이 매각 조건으로 제시되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 다양한 도시계획 및 법률상 제한사항이 존재하며, 교육환경보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 있습니다. 또한, 임대내역이 미상이라는 점도 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 독산역 역세권 오피스텔: 지하철 1호선 독산역과의 접근성이 좋아 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 소형 면적: 16.99㎡ (약 5.14평)의 소형 오피스텔로 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 금천구 지역의 지속적인 도시 개발 및 재개발 사업 추진에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 138,000,000원

본 건은 현재 2026년 9월 기준, 돌체비타타워와 유사 면적(전용 16.98㎡) 오피스텔의 전세가가 1억 2,000만원으로 확인됩니다. 또한, 인근 단지들의 매매 시세는 16평형 기준으로 1억 9천만원에서 4억 2천만원 범위까지 다양하게 나타나고 있어, 실제 매매가는 해당 면적 및 단지의 개별적 특성에 따라 달라질 수 있습니다.

권리분석상 인수할 보증금이 없고, 감정가 대비 주변 시세를 고려할 때, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 물건의 상세한 현황 조사 및 추가적인 시세 조사 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

보수적인 관점에서 감정가인 138,000,000원 전후로 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 현장 조사 및 최근 실거래가, 유사 물건 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

10. 건축물표제부 요약

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층건 내 4층 402호로, 외벽은 외장석재 붙임 등, 내벽은 벽지, 내장타일 등, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다. 해당 물건의 공부상 면적과 현황 면적 간 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

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