나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34385 [1] 광주광역시 서구 화정동 1612 유니버시아드힐스테이트 제318동 제1층 제103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 화정동 소재 "주월초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 진출입 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 30층 건물 중 제1층 제103호로서 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 내벽 : 타일, 벽지마감 등 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 난방설비, 승 강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복7차로, 북서측 및 남서측으로 왕복5차로, 북동측으로 노폭 약8m의 아스팔트 포장도로에 접하며, 북서측, 북동측, 남서측 및 남동측으로 단지 내 진입도로가 개설되어 있 음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 도로(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(2016-03-15 )(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가로구역별 최고높이 제 한지역<건축법>, 상대보호구역(2016-03-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016 -11-15)(희라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(광덕중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(광주서석중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(광주화정중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-04-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-11-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역( 광주화정중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(희라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2016-04-11)<도시 및 주거환경정비법>, 전통상업보존구역(유통산업발 전법)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34385 (1)

소재지: 광주광역시 서구 화정동 1612 유니버시아드힐스테이트 제318동 제1층 제103호

용도: 아파트

감정가: 490,000,000원

토지면적: 41.69㎡ (약 12.61평)

토지지분: 41.692㎡ (약 12.61평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평) - 전용면적 기준

건물지분: 84.96㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

주의사항: (명시된 주의사항 없음)

특수물건정보: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 서구 화정동 소재 "주월초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건 아파트단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 남동측으로 왕복 7차로, 북서측 및 남서측으로 왕복 5차로, 북동측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접하며, 북서측, 북동측, 남서측 및 남동측으로 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구로 지정되어 있으며, 도로(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉) 등의 도로에 저촉되거나 접하고 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 다수의 상대보호구역(주월초, 광주화정중, 광덕중고, 서석중고 등) 및 절대보호구역, 정비구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 07월 17일 접수된 우리은행 근저당 (채권액 361,900,000원) 입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, 본 경매 절차에서 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액: 666,700,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았으며, 인수되는 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 유니버시아드힐스테이트 3단지는 주거 중심의 지역에 위치하고 있으며, 단지 내 및 인근의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 상업 기능을 이용할 수 있습니다. 대단지 아파트의 특성상 단지 내 상가 및 주변 상업 시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 유니버시아드힐스테이트3단지 아파트

* 주소: 광주광역시 서구 화정동 1612

* 사용승인일: 2016년 04월 06일 (준신축 아파트)

* 단지 규모: 총 20개동, 2185세대 (대단지)

* 건물 구조: 본건은 30층 건물 중 1층 제103호이며, 철근콘크리트구조입니다.

* 최고층/최저층: 33층 / 3층 (본건은 1층)

* 주차: 총 주차대수 2663대 (세대당 약 1.22대). (단, 제공된 아파트 정보에는 주차대수합계가 79대로 기재되어 있어, 실제 이용 가능한 주차 대수에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러, 난방설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건으로 분류되어 일반 경매 물건보다 명도 등의 절차 진행 시 추가적인 주의와 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획의 제약: 여러 용도지역, 지구 지정 및 법적 제한(가로구역별 최고높이 제한, 정비구역, 각종 보호구역 등)으로 인해 향후 건축 또는 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 1층 세대: 1층에 위치하여 사생활 보호, 소음, 보안 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

광주광역시 서구 화정동에 위치한 유니버시아드힐스테이트 3단지 아파트 경매 물건입니다. 2016년 준공된 비교적 신축급 아파트로, 2185세대의 대단지를 형성하고 있어 단지 내 편의시설 이용이 편리합니다. 권리분석상 특이사항은 없으며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰 후 인수할 권리는 없습니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가되며, 학군 배정 및 생활 편의시설 이용에 무리가 없습니다. 다만, 유동화 물건이라는 점은 명도 등 절차 진행 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 대단지 아파트: 2016년 준공으로 노후도가 낮으며, 2185세대의 대단지로 관리 및 커뮤니티 시설 이용이 편리합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 권리를 인수할 위험이 없습니다.

* 우수한 입지: 초등학교 인근에 위치하며, 주변 도로망이 잘 갖춰져 있어 교통이 편리합니다.

* 시세 대비 유리한 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세차익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

* 추가 확인: 주변 지도 검색 결과, 혐오시설 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 시세 분석:

* 본건과 동일한 면적(84.96㎡, 약 25.7평)의 최근 실거래가는 2026년 7월 8일 52,000,000원으로 확인됩니다.

* 이는 본건의 감정가 490,000,000원보다 약 6% 높은 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 최근 실거래가(52,000,000원)를 기준으로, 통상적인 경매 입찰가율인 시세의 80~90% 수준을 적용하면 416,000,000원에서 468,000,000원 사이에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 본건은 감정가가 최근 시세보다 낮게 책정되어 있어, 감정가 이상으로 응찰하더라도 시세차익을 기대할 여지가 있습니다.

* '유동화 물건'이라는 특수성을 감안하되, 명도 가능성 및 최근 시장 동향을 종합적으로 고려하여 430,000,000원 ~ 450,000,000원 범위 내에서 입찰가를 제안합니다.

* 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가로 공제할 금액은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.