나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13209 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 385-23 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘까치산역(지하철 2, 5호선)’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2, 5호선 '까치산역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2011.11.14) 외벽 : 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 다세대주택으로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 10미터 내외 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13209 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 385-23 제3층 제302호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제3층 제302호

사용승인일: 2011년 11월 14일

감정가: 310,000,000원

토지면적: 28.81㎡ (약 8.71평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.90㎡ (약 15.70평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘까치산역(지하철 2, 5호선)’ 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 2, 5호선 ‘까치산역’이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등의 권리 내역이 존재합니다. 말소기준권리는 2024년 5월 8일자 강서구(서울특별시)의 압류(을4)이며, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 주택임차권(을5)은 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수/소멸 여부

본건에는 주택도시보증공사(HUG) 소속 임차인 이원종 씨가 등재되어 있습니다.

임차인 정보:

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 15일

확정일자: 2021년 9월 16일

대항력: 없음

본건은 임차인이 대항력이 없는 조건으로 매각되며, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하는 것을 조건으로 합니다. 따라서 매수인은 임차인의 보증금 300,000,000원을 인수하지 않아도 됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 특이사항 및 주의사항

공동담보 물건으로, HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건부로 매각이 진행됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 일반적인 경우 해당사항이 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)를 바탕으로 주변 시세를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

- 2018년식 다세대주택 (37.05㎡): 300,000,000원 (평당 약 2,679만원)

- 2000년식 다세대주택 (53.84㎡): 255,000,000원 (평당 약 1,564만원)

- 1995년식 다세대주택 (41.32㎡): 169,000,000원 (평당 약 1,352만원)

본건(2011년식, 51.90㎡)은 2018년식 대비 연식이 오래되었으나 2000년식 대비 신축이며, 면적 또한 2000년식과 유사합니다. 최근 거래된 2018년식 주택의 가격 수준을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 310,000,000원 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다. 다만, 화곡동 지역 다세대주택의 가격은 건축 연도, 면적, 위치에 따라 편차가 크게 나타나므로 면밀한 조사가 필요합니다.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

본건은 임차인이 대항력이 없으며 보증금 전액이 인수되지 않으므로, 임대차 시장 동향은 직접적인 인수 부담에는 영향을 미치지 않으나, 향후 임대수익률 산정에 참고할 수 있습니다. 주변 다세대주택의 전월세 시세는 높은 편으로, 월세 전환 시 수익 창출 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 까치산역 주변 상업시설 이용도 편리합니다.

5.2. 교육시설

주변 교육시설로는 서울화곡초등학교, 화곡중학교, 화곡고등학교 등이 위치하고 있습니다. 서울화곡초등학교는 도보로 접근 가능하며, 화곡중학교는 사립으로 내발산동에 위치합니다. 화곡고등학교는 강서구에 위치한 사립 남자고등학교입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

본건은 공동담보 물건이라는 점을 유의해야 합니다. 이는 본건 외 다른 담보물건이 존재하며, 해당 물건의 처분 결과가 본건에 영향을 줄 가능성이 있음을 의미합니다. 다만, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 관련 보호지구, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 규제가 존재하나, 현재 건물 규모 및 용도에는 직접적인 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 일반적인 다세대주택 밀집 지역으로, 특별한 유해 환경은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 2, 5호선 까치산역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 다세대주택 밀집 지역에 자리 잡고 있습니다. 가장 큰 강점은 임차인의 대항력이 없어 3억 원의 보증금 전액을 인수하지 않아도 된다는 점입니다. 이는 실질적인 매수 부담을 크게 줄여주는 요인입니다. 감정가 310,000,000원은 주변 시세를 고려할 때 적정 수준으로 판단되나, 최근 거래 사례를 보면 추가 상승 여력도 있을 것으로 보입니다. 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요하나, 권리 분석상 소멸되는 권리가 대부분이므로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인의 보증금 3억원 미인수

* 까치산역(2, 5호선) 도보권 역세권 입지

* 2011년 준공 건물로 비교적 양호한 건축 연한

* 주변 시세 대비 감정가 적정성 및 추가 상승 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 310,000,000원입니다. 임차인의 보증금 3억원을 인수하지 않아도 되는 점을 고려할 때, 실질적인 취득 가격은 감정가보다 낮아집니다. 주변 시세 분석 결과, 본건의 면적(51.90㎡/15.70평)과 건축 연도(2011년)를 감안했을 때, 평당 약 2,000만원 ~ 2,200만원 수준의 가치를 가질 것으로 예상됩니다. 이를 환산하면 약 31,400,0000원 ~ 345,400,000원 범위가 됩니다.

따라서, 본건의 잠재 가치와 인수 부담 없는 보증금을 고려하여 320,000,000원을 최적의 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 감정가를 상회하지만, 대항력 없는 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때 충분히 경쟁력 있는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.