나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503843 [1] 대전광역시 중구 문화동 1-46 효성상아맨션 2동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세명 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 중구 문화동 소재 "대전글꽃초등학교" 서측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물 중 제2동 제6층 제605호로서, (사용승인일: 1984) 외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감 등임. 내벽: 일부 벽지 및 타일 마감 등임. 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

대상물건은 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 개별 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 구비되어 있는 것으로 조사되었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 대체로 부정형의 평지로 "아파트 건부지" 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하며, 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하며, 동측으로 노폭 약 7미터 내외의 아스콘 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 제2종일반주거지역(2025-02-27), 도로(문화9)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-03-08)(13호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(문화27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전글꽃중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전글꽃초등학교(병설유))<교육환경 보호에 관한 법률>임. (2) 제2종일반주거지역(2025-02-27), 도로(문화9)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(문화3)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(문화27)(접합), 축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전글꽃중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10- 08)(대전글꽃초등학교(병설유))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-10-08)(대전글꽃중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임. (3) 제2종일반주거지역(2025-02-27), 도로(문화9)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(문화3)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전글꽃중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전글꽃초등학교(병설유))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-10-08)(대전글꽃중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임. (4) 제2종일반주거지역(2025-02-27), 도로(문화9)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전글꽃중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전글꽃초등학교(병설유))<교육환경 보호에 관한 법률>임. (5) 제2종일반주거지역(2025-02-27), 도로(문화9)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(센트럴유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전글꽃중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전글꽃초등학교(병설유))<교육환경 보호에 관한 법률>임. (6) 제2종일반주거지역(2025-02-27), 도로(문화9)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(문화27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전글꽃중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전글꽃초등학교(병설유))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 대상물건의 소재지, 지번, 지목, 면적, 물건의 종류, 수량 등은 귀 제시목록 및 집합건축물대장, 등기사항전부증명서 등에 의거하였음. 나. 구분소유건물은 『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률』 제20조의 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지와 건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 원의 요청에 의거 대상부동산의 평가가액을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 "구분건물 감정평가명세표"상에 기재하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 다. 대상물건은 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 외부관찰 및 탐문 등에 의거한 바, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람. 라. 대상물건의 호별 위치확인은 현장에서 탐문조사된 사항 등을 근거로 표시하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 마. 임대관계 미상임..

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대전지방법원 2025타경503843 (1)

1.2. 소재지

대전광역시 중구 문화동 1-46 효성상아맨션 2동 6층605호

1.3. 물건종별

아파트

1.4. 감정가

325,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 58.24㎡ (약 17.62평)

토지지분: 58.24㎡ (약 17.62평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.10㎡ (약 25.44평) - 전용면적

건물지분: 84.1㎡ (약 25.44평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

황

1.9. 건축물 정보

사용승인일: 1984년 6월 30일

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물 중 제2동 제6층 제605호

아파트명: 효성상아맨션

총세대수: 296세대

최고층: 7층

1.10. 감정평가요약

구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 중구 문화동 소재 "대전글꽃초등학교" 서측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대로, 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

2.3. 도로상태

대상물건은 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하며, 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하며, 동측으로 노폭 약 7미터 내외의 아스콘 포장도로와 각각 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전글꽃중학교, 대전글꽃초등학교), 절대보호구역(대전글꽃중학교) 등 관련 법규에 따른 제한사항이 존재함.

3. 권리분석

3.1. 권리내역

말소기준권리: 대전지방법원 2025타경503843 강제경매개시결정 (접수일자: 2025-11-19)

3.2. 인수되는 권리

을구 11번 순위 주택임차권 (황동익, 보증금 290,000,000원, 전입일자: 2021-05-20, 확정일자: 2021-05-11).

본 임차권은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.3. 특이사항

선순위임차권, 대항력있는임차인 존재.

3.4. 권리분석 요약

본건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 290,000,000원을 전부 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상물건 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능함. 대규모 아파트 단지가 밀집한 지역으로 배후수요가 존재함.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 대전글꽃초등학교 (서측 인근)

* 대전글꽃중학교 (인근)

* 센트럴유치원 (인근)

5.2. 교통시설

* 인근 버스정류장 소재

* 차량 진·출입 용이

5.3. 단지 내 편의시설

* 관리사무소

* 노인정

* 어린이놀이터

* 자전거보관소

5.4. 혐오시설

주변에서 특별히 언급되거나 인지되는 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 황 의 보증금 290,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않는 금액을 매수인이 추가로 부담해야 한다는 점입니다.

6.2. 건물 노후화

1984년 사용승인된 건물로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 내부 확인 제약

현장 조사 시 이해관계인 부재로 정확한 내부 확인이 어려웠으므로, 응찰 전 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 문화동에 위치한 효성상아맨션 아파트 경매 물건입니다. 대전글꽃초등학교 인근의 주거지역에 위치하여 교육 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 그러나 1984년에 건축된 건물로 노후화가 진행되었을 가능성이 있으며, 무엇보다 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 290,000,000원을 인수해야 할 위험이 가장 큰 요소입니다. 이는 매수인의 실질적인 취득 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인이므로, 해당 임차인의 배당 현황 및 인수될 금액을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 대전광역시 중구의 주거지역 내 아파트 물건.

* 초등학교 등 교육시설 인접.

* 아파트 단지 내 편의시설 구비.

* 임차인 보증금 인수 리스크를 고려하여 적절한 입찰가 산정이 이루어진다면 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 면적(84.1㎡) 아파트의 시세는 약 255,000,000원 수준이거나, 소형 면적의 단위 면적당 가격(약 3,643,000원/㎡)으로 환산 시 84.1㎡ 기준 약 306,386,300원의 가치로 추정됩니다.

본건의 감정가는 325,000,000원이지만, 현 시세는 이를 하회할 가능성이 있으며, 특히 매수인이 인수해야 하는 임차보증금이 290,000,000원에 달하는 점을 고려할 때, 단순 감정가나 최근 매매가격을 기준으로 입찰가를 산정하는 것은 매우 위험합니다.

'예상 입찰가'는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하도록 규정되어 있으므로, 추정 시세(약 306,386,300원)에서 인수 보증금(290,000,000원)을 차감한 금액을 최대 적정 입찰가로 고려할 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 최대 입찰가는 약 16,386,300원 수준으로 산정됩니다. 이는 인수 보증금을 제외한 순수 물건 가치를 기준으로 한 금액이며, 실제 입찰가는 개별적인 판단과 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 임차인의 배당 금액 및 인수되는 보증금액에 따라 실제 부담액은 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석 후 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.