나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51705 [1] 전라남도 목포시 용당동 188-13 서광빌라 3층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 용당동 소재 <문태고등학교> 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 주택 및 상가, 아파트단지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상3층 건 중 제3층 제403호로, 외벽 : 적벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅마감 등, 내벽 : 벽지붙임마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 완경사지로, 공동주택임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약7미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : --

물건 비고

등기사항전부증명서상 188-13외 1필지(188-153)로 기재되어 있으나, 188-153번지는 토지대장상 2007년 7월 3일자로 188-128번으로 합병되어 말소됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51705 (1)

소재지: 전라남도 목포시 용당동 188-13 서광빌라 3층 403호

용도: 연립주택

감정가: 59,000,000원

토지면적: 32.50㎡ (약 9.83평)

건물면적: 66.16㎡ (약 20.01평)

건축년도: 1990년 (사용승인일 기준)

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 목포시 용당동 소재 문태고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 상가, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

* 건물 구조: 본 건은 철근콘크리트 슬래브 지붕의 3층 건물 중 3층 403호이며, 외벽은 적벽돌쌓기 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시입니다.

* 이용상태: 현재 연립주택으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 남측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기사항전부증명서상 지상권은 매각으로 소멸되지 않으나, 본 건에 등기된 지상권은 없습니다.

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2022년 10월 31일 접수된 목포수산업협동조합의 근저당(을3)이며, 등기부등본상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금: 임차인 현황상 인수해야 할 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

상권분석

본 건 주변의 최근 연립주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 6월 9일 거래: 63.18㎡ (19.11평) 면적, 2,500만원 (년식 1984년, 3층)

* 2025년 4월 30일 거래: 70㎡ (21.18평) 면적, 3,800만원 (년식 1983년, 3층)

* 2025년 4월 9일 거래: 59.94㎡ (18.13평) 면적, 4,300만원 (년식 1993년, 1층)

제공된 주변 시세 데이터를 분석한 결과, 최근 거래된 연립주택의 가격대는 2,500만원에서 4,300만원 사이에 분포하고 있습니다. 본 건의 면적(66.16㎡, 약 20.01평)과 유사하거나 약간 큰 면적의 거래가 3,800만원에, 더 작은 면적의 거래가 4,300만원에 이루어졌습니다. 이는 본 건의 감정가(5,900만원)와 비교했을 때 상당한 차이를 보이며, 향후 낙찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

생활정보

* 편의시설: 주변 주택, 상가, 아파트 단지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 문태고등학교가 북측 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 토지 관련: 등기사항전부증명서상 188-13 외 1필지(188-153)로 기재되어 있으나, 해당 필지는 토지대장에서 합병 말소된 이력이 있어 토지 이용에 혼선이 있을 수 있습니다. 다만, 건물 등기부상 소재지는 188-13번지로 명확히 기재되어 있습니다.

* 건물 노후: 건축년도가 약 30년 이상으로, 건물 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 시세와의 괴리: 감정평가액(5,900만원)과 최근 실거래가(최고 4,300만원) 간에 상당한 차이가 존재하여, 낙찰 후 추가 시세 하락 또는 매도 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계: 현재 임대차 관계는 미상으로 파악됩니다. (단, 인수 보증금은 0원입니다.)

7. 종합 의견

종합 의견

본 건은 목포시 용당동에 위치한 연립주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계가 모두 소멸되어 인수 부담이 없는 점은 장점입니다. 그러나 건물 노후화, 토지 등기 관련 이력, 그리고 가장 큰 문제점은 감정평가액과 실제 최근 거래가 사이의 큰 격차입니다. 주변 시세를 고려할 때, 감정가 대비 높은 수준으로 낙찰될 경우 재매각 또는 추가 하락의 위험이 존재합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 권리관계 명확: 매각으로 인해 모든 등기된 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득하게 됩니다.

* 임차인 인수 부담 없음: 인수해야 할 임차 보증금이 없어 추가적인 자금 부담이 없습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 지역 시세를 고려할 때 감정가가 시장 가격보다 높게 책정되었을 가능성이 있어, 저가 낙찰의 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 건의 감정가는 5,900만원이나, 주변 실거래가 최고 4,300만원을 고려할 때 감정가와의 괴리가 큽니다. 안전하고 합리적인 투자를 위해서는 주변 시세 및 물건의 컨디션을 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다. 본 건의 현재 시장 가치와 투자 위험성을 고려하여, 4,800만원에서 5,500만원 사이의 입찰가를 제안합니다. 이 가격대는 감정가를 하회하면서도 최근 거래가보다 상회하는 수준으로, 낙찰 가능성과 수익성을 동시에 고려한 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.