나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13232 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 721 동양하우징 제101동 제2층 제202호 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 화곡4동주민센터 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설,다세대주택 및 다가구주택등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중 교통 이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층건내 제2층 제202호로서 외벽 : 석재 붙임마감등 창호 : 샷시창호등

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비,위생설비,난방설비,승강기설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 완경사지 내 부정형 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 동측으로 노폭 약 30미터, 남측과 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13232 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 721 동양하우징 제101동 제2층 제202호

용도: 근린주택 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 오피스텔, 도시형생활주택 복합)

감정가: 264,000,000원

토지면적: 9.92㎡ (약 3.00평)

토지지분: 9.92㎡ (약 3.00평)

건물면적: 34.88㎡ (약 10.55평)

건물지분: 34.88㎡ (약 10.55평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보: 동양하우징, 2015년 건축 (JSON 데이터 기준), 철근콘크리트구조, 지하3층 지상10층 건물 중 2층 202호.

전체 토지 면적 (건축물대장): 1779.5㎡

전체 건물 연면적 (건축물대장): 8662.81㎡

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 화곡4동주민센터 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택 및 다가구주택 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중 교통 이용 상황은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 본건의 동측으로 노폭 약 30미터, 남측과 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 관련)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2023년 3월 14일 접수된 부산지방법원 2023카단101490 가압류 (채권자: 주택도시보증공사)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 매각으로 인해 해당 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 특별매각조건에 따른 임차인 관련 사항은 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(신수정)

* 보증금: 290,850,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-11

* 확정일자: 2020-05-22

* 대항력: 없음으로 명시되어 있습니다.

* 주택임차권 등기: 신수정 명의로 주택임차권이 등기되어 있으나, 말소 대상입니다.

* 특별매각조건: 본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 즉, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

* 인수되는 보증금: 상기 특별매각조건 및 '인수 보증금 합계: 0원' 명시로 보아, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변에 화곡4동주민센터가 위치하고 있으며, 다양한 소매점, 식당 등 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 대형 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 소규모 상가들이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 및 수도권 각지로 이동이 용이하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 다세대 및 다가구 주택 등이 밀집한 주거 지역으로, 조용한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 건물 내 설비: 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 완비되어 있어 주거 편의성이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 관련 특별 조건: 주택도시보증공사(HUG)의 특별 매각 조건이 가장 큰 고려 사항입니다. 임차인 신수정의 대항력이 없음에도 불구하고, HUG가 관련 보증금 반환청구권을 포기하는 조건이 명확히 이행되는지, 그리고 추후 HUG로부터 어떠한 추가 요구사항이 발생하지 않는지에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역 등 공항으로 인한 건축 및 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 지정 기간 내에는 관련 법규에 따라 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 임대차 정보 미상: 현재 임대 관계가 확인되지 않아, 명도 시 임차인이 있을 경우 추가적인 협의나 절차가 필요할 수 있습니다 (단, 대항력 없는 임차인이라는 점은 긍정적).

* 건축물 용도 복합성: 공부상 오피스텔 이용 중이나, 건축물대장상 근린생활시설, 오피스텔, 도시형생활주택 등 복합 용도이므로 실제 이용 현황과의 차이 여부를 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 동양하우징 건물 내 2층 202호로서, 다세대 주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역에 자리하고 있습니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계가 비교적 명확해 보이나, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특별 매각 조건이 매우 중요합니다. 임차인 신수정은 대항력이 없다고 명시되어 있으나, HUG가 매수인에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명확히 이행되는지 최종 확인이 필수적입니다. 이러한 조건들이 명확히 해결된다면, 권리상의 위험 부담은 적다고 판단됩니다. 다만, 공항 관련 지역 규제 등은 장기적인 측면에서 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 위치: 서울 강서구 등촌동이라는 입지로, 향후 지역 개발 및 지하철 등 교통망 확충 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리상 안전성: 특별매각조건을 제외하면, 말소기준권리 이후의 권리가 모두 소멸될 것으로 보여 권리상 명확한 물건입니다.

* 시세 대비 감정가: 제공된 최근 실거래가 정보를 고려할 때, 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

* HUG 조건 명확 시: HUG와의 특별 조건이 매수인에게 유리하게 명확히 종결된다면, 추가적인 보증금 부담 없이 매입 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 주변 실거래가 분석 결과, 2015년~2017년 건축된 전용면적 30~43㎡ 내외의 다세대 주택은 21,000만원에서 33,000만원 수준에서 거래되고 있습니다 (2026년 7월 기준).

* 본 물건의 전용면적은 34.88㎡ (약 10.55평)으로, 제공된 시세 범위 내 중간값에 해당하는 면적입니다.

* 최근 실거래가 평균은 약 28,000만원으로 산정됩니다.

* 감정가: 264,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (특별매각조건에 따라)

* 입찰가 산정:

* 본건의 감정가는 264,000,000원으로, 최근 시세 평균(약 28,000만원)과 유사하거나 다소 낮은 수준입니다.

* HUG 관련 특별 매각 조건이 매수인에게 유리하게 명확히 이행된다는 전제 하에, 시세 하단부인 21,000만원보다는 높게, 시세 평균치인 28,000만원 근방에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 따라서, 낙찰 가능성이 있는 예상 입찰가는 감정가 수준 이상으로, 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 결정될 것으로 보입니다.

* 투자 시에는 HUG 관련 조건에 대한 최종 확인 및 명도 가능성을 면밀히 검토한 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.