나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7456 [1] 광주광역시 광산구 산월동 883-1 첨단3-5차호반리젠시빌 323동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 산월동 소재 "월봉초등학교" 북측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 아파트지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트옹벽구조 경사지붕 제12층 건 내, 제5층 제503호로서, 외벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 바닥 : 타일 깔기 등, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급배수설비, 공용 승강기설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

해당사항 없음.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경7456 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 광산구 산월동 883-1 첨단3-5차호반리젠시빌 323동 5층503호

용도: 아파트

감정가: 292,000,000원

토지 면적: 52.89㎡ (약 16.00평)

건물 면적: 83.72㎡ (약 25.31평)

1.3. 매각 조건

구분: 공동담보 물건

말소기준권리: 2013년 12월 30일 접수된 국민은행 근저당권 (을4)

모든 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 산월동 소재 "월봉초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 아파트지대로서, 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 수단 이용은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 단지 남측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리 이전에 설정된 권리들이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정인 것으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 287,600,000원입니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

전입일자: 2023-12-13

보증금: 0원, 차임: 0원

대항력: 없음

비고:

임차인: 김

전입일자: 2022-08-26

보증금: 0원, 차임: 0원

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인들은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다. (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변에는 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트 단지 및 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 첨단3-5차호반리젠시빌

총 동수: 7개동

총 세대수: 524세대

사용승인일: 2003년 12월 19일

최고층: 15층 (본건 동 323동은 12층)

주차대수: 총 336대 (세대당 약 0.64대)

부대복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등

5.2. 교육시설

본건 인근에 월봉초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 최근 실거래가 비교: 본건의 감정가는 292,000,000원이지만, 최근 실거래가 상한선은 285,000,000원으로 감정가가 다소 높게 책정되었습니다. 이로 인해 입찰가 산정에 신중이 요구됩니다.

* 명도: 권리 분석상 인수되는 임차인은 없으나, 실제 점유자 파악 및 명도 절차 진행 시 소요 시간과 비용을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구의 아파트 단지로, 기본적인 생활 인프라와 교통 여건이 양호합니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정되어 있어 시세 차익을 노리는 투자자라면 입찰가 산정에 더욱 면밀한 검토가 필요합니다. 실거주 목적이나 장기적인 관점에서는 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하여 인수되는 채무나 임차인이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 주변 아파트 단지로서 주거 환경이 안정적이며, 초등학교가 인접하여 실거주에 유리합니다.

* 지역 개발 및 인프라 개선 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적 유사 층수의 아파트가 250,000,000원에서 285,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건은 5층으로 중간층에 해당하며, 감정가는 292,000,000원입니다.

이에 따라, 본건의 시세 및 현황을 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 275,000,000원 (2억 7천 5백만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.