나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34916 [1] 경기도 김포시 운양동 1435 전원마을 202동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 김포시 운양동 소재 '운양초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 대규모의 아파트 밀집지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사지붕 지하1층/지상17층 건물로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 플라스틱섀시 창호 등임.

이용상태

205㎡형 아파트로 이용 중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있으며, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥 내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대규모의 평지이며 아파트 6개 동(442세대, 주차 656대, 용적률 223%) 등의 건부지임.

인접 도로상태등

단지 북서측으로 주출입구가 소재하며, 단지내 도로를 통해 외곽공도로 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 중로2류 (폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국 인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34916 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 운양동 1435 전원마을 202동 14층 1404호

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중OOOOO (등기부상 중소기업은행으로 추정)

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 504,000,000원

* 토지면적: 83.66㎡ (약 25.3평)

* 건물면적 (전용면적): 164.97㎡ (약 50.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 주요 특이사항

* 감정평가서상 205㎡형 아파트로 이용 중이라고 기재되어 있음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 0원 (임차인 존재 여부 및 보증금/차임 미상)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경기도 김포시 운양동 소재 '운양초등학교' 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 대규모 아파트 밀집지대로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

* 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능함.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 주변 시설

* 본 물건지 주변으로 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 편의성이 높음.

* '운양초등학교'가 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

* 인근 지역에 별도의 혐오시설 또는 기피시설이 있다는 정보는 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 등기부등본 상 주요 권리로는 중소기업은행 근저당 (말소기준권리), 삼성카드 가압류, 김포시 압류 등이 확인됨.

* 이들 권리는 경매 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 이에 대한 확인 및 주의가 필요함. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됨.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (을5, 2005-03-08 접수)

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리 및 기타 등기사항은 모두 소멸될 예정임.

* 단, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있어, 이에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요함.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 동향

* 최근(2026년 3월~6월) 인근 '전원마을(월드4차2단지)'의 실거래 사례 분석 결과,

* 전용면적 59.98㎡(약 18.1평)이 2억 5,500만원 ~ 2억 9,000만원에 거래됨.

* 전용면적 84.98㎡(약 25.7평)은 3억원에 거래됨.

4.2. 임대 동향

* 최근(2026년 5월~7월) 인근 '전원마을(월드4차2단지)'의 전월세 실거래 사례 분석 결과,

* 본건과 동일한 전용면적 164.97㎡(약 50.0평)이 보증금 5,000만원, 월세 130,000원에 거래된 사례가 있음 (2026년 5월).

* 전용면적 134.95㎡(약 40.8평)은 보증금 3억 3,000만원, 월세 0원에 거래된 사례가 있음 (2026년 7월).

4.3. 평형별 시세 분석

* 본건은 전용면적 164.97㎡(약 50.0평)으로, 이는 인근에서 주로 거래되는 중소형 평형보다 큰 사이즈임.

* 감정가는 5억 400만원으로, 인근 유사 규모 아파트의 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됨.

* 전용면적 59.98㎡ 기준 평당 매매가는 약 1340만 ~ 1530만원, 전용면적 84.98㎡ 기준 평당 매매가는 약 1167만원 수준임.

* 본건(약 50평)의 경우, 대형 평형은 일반적으로 평당 단가가 낮아지는 경향을 고려할 때, 평당 1000만 ~ 1100만원 수준으로 추정 시 시세는 약 5억 ~ 5억 5천만원 범위로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 김포전원마을월드2단지

* 사용승인일: 2000년 4월 7일 (건축 연차 약 26년)

* 총 동수: 6개 동, 총 세대수: 442세대

* 주차대수: 건축물대장상 총 656대 (단지 정보 요약 상 170대로 기재된 부분은 추가 확인 필요)

* 건물 최고 17층, 최저 2층 규모임.

5.2. 편의시설 및 학군

* 주요 편의시설: 단지 내 복리시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소) 및 인근 상업 시설 이용 가능.

* 학군: '운양초등학교'가 인접하여 초등 교육 환경이 우수함. 인근에 중학교 및 고등학교 또한 소재하여 교육 여건이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 중로2류 저촉, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26~26.8.25) 등 다수의 규제가 존재함. 이는 해당 지역의 개발 및 이용에 영향을 줄 수 있으나, 일반적으로 적용되는 사항임.

6.2. 기타 리스크

* 건축 연차 2000년으로 약 26년 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 감정평가서상 임대 관계 미상으로, 현황 조사 시 점유자 확인 및 명도 절차 필요 여부 재확인 요망.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 기재가 있어, 이에 대한 면밀한 확인이 필수적임.

7. 종합 의견

김포시 운양동에 위치한 본 아파트는 대규모 아파트 단지 내에 자리하여 주거 편의성이 우수하며, 초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 양호한 편임. 최근 실거래가 및 임대 동향을 고려할 때, 약 50평형의 비교적 넓은 면적을 감안한 감정가 5억 400만원은 시장 시세와 부합하거나 다소 보수적으로 책정된 수준으로 판단됨. 다수의 토지이용 규제가 존재하나, 이는 해당 지역의 특성상 일반적으로 적용되는 사항임. 건축 연차 및 권리 사항(지상권 관련) 등 잠재적 리스크 요인에 대한 면밀한 사전 조사 후 입찰을 고려해 볼 만한 물건임.

8. 투자 포인트

* 김포시 운양동의 신규 개발 지역 내 위치하여 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 대형 평형(약 50평)으로, 넓은 주거 공간을 선호하는 실수요자에게 매력적일 수 있음.

* 운양초등학교 인접으로 자녀가 있는 가정의 주거 만족도 높음.

* 감정가 대비 합리적인 시세 형성 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 504,000,000원임.

* 최근 시세 분석 및 시장 상황, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 495,000,000원으로 제안함.

* 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁자 분석 등을 통해 최종 결정해야 함.

* 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.