나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34986 [1] 경기도 김포시 사우동 115 스위트홈바이라움 에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 "사우초등학교"북서측에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 사우역(김포골드)이 소재하는바, 대 중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 징크판넬지붕 4층 건물내 3층 제302호로서, (사용승인일 2021.09.23) 외벽: 치장벽돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 "단지형다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필1단의 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 세로 및 소로의 포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

<사우동 115> 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 소로1류 (폭 10m~12m)(국지도로)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모 든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진 입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(사우고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(사우초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예원유치원)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(사우처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간 :25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) <사우동 108>, <사우동 115-4> 공통 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 소로2류 (폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(사 우고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(사우초등학교)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(예원유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>, 하수처리구역(사우처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국 인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지: 경기도 김포시 사우동 115 스위트홈바이라움 에이동 3층302호

사건번호: 부천지원 2025타경34986 (1)

용도: 다세대주택

건축년도: 2021년 09월 23일 (사용승인일 기준)

감정가: 224,000,000원

토지면적: 17.43㎡ (약 5.27평)

건물면적: 28.44㎡ (약 8.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 "사우초등학교" 북서측에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 아파트, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 지역으로서의 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 사우역(김포골드라인)이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 갑3 (강서세무서장 압류, 2023년 12월 15일 접수)

말소예정권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(을구 3번 주택임차권, 갑5번 강제경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 인수되는 보증금 합계 0원으로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김규성)

보증금: 209,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 23일

확정일자: 2021년 10월 21일

배당신고일자: 2023년 11월 24일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 등기부상 주택임차권(을3)이 등재되어 있으나, "대항력 없음"으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 또한, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점은 매각으로 인해 해당 임차권이 소멸될 가능성을 높입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 사우동 일대는 제1종일반주거지역으로, 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다.

인근에 근린생활시설, 학교, 공원 등이 분포하여 지역 주민들의 생활 편의성을 높이고 있습니다.

건축된 지 얼마 되지 않은 신축급 건물로서, 지역 내에서 신규 주거 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

주거 환경: 다세대주택이 밀집한 지역으로, 주변의 공원과 학교는 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

교통: 사우역(김포골드라인) 이용이 가능하여 서울 및 수도권으로의 접근이 편리합니다.

교육: 사우초등학교, 사우고등학교, 예원유치원 등 교육시설이 인접해 있어 자녀 교육에 유리합니다.

편의시설: 단지 인근의 다양한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항이 존재하여, 입찰 전 HUG의 구체적인 인수 조건 및 절차에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이는 매각 과정이나 향후 물건 취득에 영향을 줄 수 있습니다.

공동담보: "공동담보"라는 특이사항이 있으나, 등기부상 본건에 설정된 채권 총액(209,000,000원)이 HUG의 강제경매 신청 금액과 일치하며, 별도 인수 부담이 없는 점으로 미루어 보아 본건 매각으로 해당 채무가 종결될 가능성이 높습니다. 다만, 공동담보로 묶였던 다른 물건의 상태를 추가적으로 파악할 필요는 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 고도지구(공항고도제한), 가축사육제한구역, 장애물/진입표면구역(공항시설법), 상대보호구역(학교, 유치원), 성장관리권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등) 등 다양한 도시계획 및 법적 규제를 받고 있습니다. 이러한 규제 내용은 향후 재산권 행사 및 개발에 영향을 미칠 수 있으므로, 매수 전 반드시 상세 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 신축된 다세대주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

김포시 사우동의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있으며, 권리관계 또한 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 적은 편입니다.

다만, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 매각 과정에서 중요한 변수가 될 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

감정가 224,000,000원과 비교하여, 주변 유사 부동산의 실거래가 및 본건의 면적, 신축 연식 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 가격 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물 (2021년 준공)으로 하자 발생 가능성이 낮고 유지보수 비용이 적게 소요될 것으로 예상됩니다.

사우역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

현재까지의 권리분석 결과, 낙찰 후 인수해야 할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

HUG 관련 특수 조건이 매수자에게 유리하게 작용할 경우, 추가적인 투자 매력도가 높아질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 224,000,000원

주변 실거래가 분석 결과 (예: 2018년식 68.48㎡ 물건 175,000,000원 거래 사례)와 본건(28.44㎡, 2021년식)의 신축 연식 및 면적 차이, 감정가와의 괴리 등을 종합적으로 고려하였습니다.

또한, 채권액(HUG 209,000,000원) 및 최근 시장 동향을 감안할 때, 본 건의 현실적인 시장 가치는 약 180,000,000원에서 200,000,000원 범위로 추정됩니다.

이에 따라, 195,000,000원 수준의 입찰을 권유합니다. 이는 감정가의 약 87% 수준이며, 시장 가치 대비 합리적인 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.