나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13412 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 380-9 포르테하임 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근으로는 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근으로 노선버스정류장 및 지하철5호선 "화곡역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상 6층 건내 제5층 제503호로서, (사용승인일 : 2021.05.18) 외벽: 석재 붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 장방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 11M이상인 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평 표면) <공항시설법>,상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역 <수도권정비계획법, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13412 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 380-9 포르테하임 제5층 제503호

용도: 도시형생활주택

감정가: 290,000,000원

토지면적: 15.88㎡ (약 4.80평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.18㎡ (약 7.93평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있습니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남동측으로는 노폭 약 11M 이상의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 경매는 주택도시보증공사(HUG)의 채권으로 인한 부동산강제경매 사건입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 6월 20일 접수된 강서세무서장의 압류(징세관-티 27574)이며, 본 경매를 통해 해당 권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이성희)

* 보증금: 305,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-21

* 확정일자: 2021-06-24

* 배당신고일자: 2023-08-16

* 대항력: 없음

* 비고: 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 권리관계 요약

* 소유권보존: 2021-05-20

* 공유자전원지분전부이전 (매매): 2021-08-20

* 압류 (강서세무서장): 2023-06-20 (말소기준권리)

* 주택임차권 (이성희): 305,000,000원 (말소 예정)

* 강제경매 (주택도시보증공사): 305,000,000원 (말소 예정)

채무총액: 305,000,000원

인수 보증금 합계: 0원 (본 건 매수인은 임차인에게 보증금을 인수할 의무가 없습니다.)

* 특이사항 및 주의사항

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 공동담보 관련 사항이 있습니다. 가장 중요한 조건은 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이로 인해 매수인은 임차인 관련 보증금 반환 책임을 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주거지역 내에 위치하며, 인근에 지하철 5호선 화곡역이 있어 도심 접근성이 양호합니다. 주변은 다세대 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 매매 사례(2026년 7월)를 보면, 비슷한 시기에 건축된 건물(2019년 준공)의 경우 전용면적 약 20㎡(19.98㎡)가 216,000,000원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 10,800,000원의 시세로 볼 수 있습니다. 본 물건은 2021년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, 전용면적 26.18㎡ (약 7.93평) 기준, 감정가 290,000,000원은 3.3㎡당 약 11,077,000원 수준으로, 유사 신축 건물의 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 책정된 것으로 보입니다. 다만, 오래된 건물(1986년, 2002년 준공)의 경우 3.3㎡당 400만원대의 거래 사례도 있어, 건물 연식에 따른 시세 편차가 존재합니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 2021년 5월 18일에 사용승인이 완료된 도시형생활주택(단지형다세대)입니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

가까운 지하철역(화곡역)과 초등학교(신월초등학교)가 있어 주거 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 주택도시보증공사(HUG) 채권: 본 건 경매의 채권자인 HUG의 채권액(305,000,000원)이 감정가(290,000,000원)보다 높습니다. 이는 매각 기일의 입찰가에 따라 HUG가 채권을 전액 회수하지 못할 가능성이 있음을 시사합니다. 다만, 매수인에게 보증금 잔액 반환 청구권을 포기하도록 하는 조건이 붙어 있어, 매수인이 직접적인 보증금 부담을 떠안지는 않습니다.

* 감정가 대비 시장 시세: 감정가 290,000,000원은 3.3㎡당 약 1107만원 수준으로, 신축 건물의 적정 가격으로 보이나, 일부 비교 사례에서는 이보다 낮은 가격대의 거래도 관찰됩니다. 경매 시장에서의 실제 낙찰가는 이러한 시세 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.

* 공항 관련 규제: 토지이용계획 상 "중요시설물보호지구(공항)", "수평표면구역(수평 표면)" 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 권리 관계가 비교적 명확하고 매수인이 인수해야 할 보증금 부담이 없어 투자 가치가 있는 물건입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로서 경매를 신청했으며, 매각 조건에 따라 HUG는 보증금 잔액에 대한 청구를 포기하게 됩니다. 따라서 매수인은 임차인 관련 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 감정가는 290,000,000원으로 책정되었으며, 주변 신축 건물들의 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다. 다만, HUG의 채권액이 감정가보다 높아 입찰 시 HUG의 회수 목표 등을 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되며, 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 편리한 교통: 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 도심 접근성이 뛰어납니다.

* 안정적인 주거 지역: 주변 개발이 꾸준히 이루어지고 있는 지역으로, 주거 수요가 안정적입니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가인 290,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 270,000,000원에서 290,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료 및 일반적인 검색 결과에서 특별히 확인되지 않았습니다.

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