나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3990 [1] 부산광역시 사상구 감전동 504-25 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 감전동 소재 부산환경공단 위생사업소 북측 인근에 위치하며, 부근은 중소규모 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량통행 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

가로장방형의 토지호서 공업용 건부지 입니다.

인접 도로상태

북측 및 동측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역(2023-05-03) , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재생사업지구(2015-04-08)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(2021-03-10)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, <추가기재>토지거래계약에관한허가구역(주거지역 180㎡초과, 상업지역 200㎡초과,공업지역660㎡초과,녹지지역 100㎡초과에 한함)

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시 외 건물 ㉠, ㉡이 소재하나 이는 토지의 사용 및 수익에 영향 무할 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 칼라시트 판넬지붕 2층 건으로서, (사용승인일: 1992.08.26) 벽 체: 조적위 판넬마감 등, 바 닥: 에폭시 마감, 주기둥: H-Beam 300x150mm 등, 층 고: 약 6.5 (처마 높이), 창 호: 하이샷시창 입니다.

이용상태

기계 판매업소(상호: 한일기계상사)로 추정됩니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 토지상 제시 외 건물 ㉠, ㉡이 소재하나 이는 별도 감정평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 2-1 내지 2-2 포함).
- 지분매각(구분소유적 공유관계): 공유자 배인호가 구분소유하고 있는 북측 2분의1 부분만 해당. 공유자 우선매수 대상 사건 아님.
- 본건 건물은 기계 판매업소(상호: 한일기계상사)로 추정되며, 중심부에 큰 벽체로 구분되어 있고, 출입구가 각기 따로 있음.
- 본건 건물은 공부면적과 실측 면적이 차이가 있는 바, 공부상 면적을 초과한 부분(도면기준)을 제시외 건물(2-1 내지 2-2)로 판단하여 감정평가 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경3990 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 감전동 504-25 (신주소: 부산광역시 사상구 낙동대로881번길 46-7)

용도: 공장

감정가: 532,757,000원

매각대상: 토지 및 건물 1/2 지분 매각

토지면적: 331.90㎡ (약 100.4평)

건물면적: 238.40㎡ (약 72.1평) (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사상구 감전동 소재 부산환경공단 위생사업소 북측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 차량 통행이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

토지 형태 및 이용 상태: 가로장방형의 토지로 공업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 북측 및 동측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 재생사업지구, 산업시설구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 일정 면적 초과 시 토지거래계약허가구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2013년 1월 31일 접수된 부산은행 근저당 (을11)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재하나, 구체적인 개요는 확인되지 않았습니다.

등기부현황:

* 토지 및 건물 등기부상 2000년 9월 22일 김법영으로부터 배인호에게 지분 전부 이전(매매)되었으며, 이후 부산은행 근저당, 신용보증기금 가압류, 부산은행 임의경매, 사상구 압류 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

* 본건 경매는 부산은행의 임의경매 신청으로 개시되었습니다 (2025-11-17 접수).

* 등기부채권 총액은 1,168,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인 이상혁: 보증금 2,000,000원, 차임 200,000원, 2025년 9월 22일 전입, 대항력 없음.

* 임차인 한일기계: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 미상, 대항력 없음.

* 임차인 화천기계영남판매(주) 권 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 2007년 1월 9일 사업자등록, 대항력 있음.

인수 보증금: 0원. (단, 대항력 있는 임차인 권 의 보증금 20,000,000원은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

* 본건이 위치한 사상구 감전동은 산업단지 및 제조업체가 밀집된 지역으로, 기계 관련 업종이 다수 분포하고 있습니다.

* 인근에 중소규모 공장들이 자리하고 있어 산업 활동이 활발한 지역입니다.

* 주요 도로와 인접하여 물류 이동이 용이하며, 시내버스 정류장이 가까워 근로자들의 접근성 또한 양호합니다.

5. 생활정보

* 본건 소재지인 부산광역시 사상구 감전동은 공업 지역으로, 주거 편의 시설보다는 산업 관련 시설이 주를 이룹니다.

* 가장 가까운 시내버스 정류장은 '감전동' 또는 '사상구청' 정류장으로 도보 약 5~10분 거리에 위치합니다.

* 주변에는 낙동대로를 따라 자동차 부품 판매점, 공구상가, 중소 규모 공장들이 밀집해 있으며, 부산환경공단 위생사업소가 인근에 있습니다.

* 대규모 편의시설(마트, 백화점 등)은 사상역 인근으로 이동해야 이용 가능하며, 약 10~15분 거리입니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 및 건물 전체가 아닌 1/2 지분만 매각 대상이므로, 나머지 지분 소유자(공유자 배인호)와의 협의 및 관계 설정이 필수적입니다.

* 구분소유적 공유관계: 북측 2분의 1 부분만 구분 소유하고 있다는 점은 명확한 경계 및 사용 범위 확인을 필요로 하며, 추후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: '화천기계영남판매(주) 권 ' 임차인은 사업자 등록일(2007.01.09)이 말소기준권리(2013.01.31)보다 앞서 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 배당받지 못할 경우 보증금 20,000,000원 전액을 인수해야 할 가능성이 있으므로, 명도 과정에서 주의가 요구됩니다.

* 제시외 건물: 공부상 면적과 실측 면적 차이로 인해 감정평가된 제시외 건물(2-1 내지 2-2)이 일괄 매각에 포함되므로, 실제 현황과 공부 상의 차이점을 명확히 파악해야 합니다.

* 공유자 우선매수 배제: 본 사건은 공유자 우선매수 대상이 아니므로, 일반 경쟁 입찰 방식으로 진행됩니다.

* 공업단지 슬럼화: 사상공업단지 내 상당수의 공장이 공실화되고 슬럼화되는 추세이므로, 향후 지역 경제 활성화 및 부동산 가치 상승에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 사상구 감전동의 공업 지역에 위치한 기계 판매업소 추정 건물 지분 매각 건입니다.

* 접근성과 입지 조건은 양호하나, 1/2 지분 매각, 대항력 있는 임차인 존재, 제시외 건물 포함 등 여러 복합적인 권리 및 명도 관련 리스크를 내포하고 있습니다.

* 전체 소유권 확보를 위해서는 나머지 지분권자와의 협상 및 인수 보증금 문제에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 사상구의 산업단지 조성 및 교통망 확충 등 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 공장 용지로, 업종 전환이나 증축 등 사업 확장 계획에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 기존 임차인과의 원만한 협상 및 지분권자와의 협의를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 경우, 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건은 토지 및 건물 1/2 지분 매각이며, 감정가는 532,757,000원입니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 20,000,000원은 인수 보증금 합계에서 0원으로 표기되어 있으나, 배당 여부에 따라 인수 가능성이 있으므로 입찰 시 충분한 검토가 필요합니다.

* 이러한 리스크 요인을 감안하여, 감정가의 60% ~ 70% 선에서 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 319,654,200원 ~ 372,929,900원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.