나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13395 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 153-7 정감하우스 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주 위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "까치산역" 등이 소 재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2016.08.31자로 사용승인을 득한 철골콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 5층 501호로서, 외 벽 : 외장석재 등 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사 지대 내 자체지반 조성된 이필지 일단의 토지로서 도시형생활주택(단지형 다세대) 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노포 약6미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설 법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아 파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25), 토지거래계약에 관한 허가구역(용 도: 아파트 기간:2025.10.20 ~ 2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13395 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 153-7 정감하우스 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 210,000,000원

토지면적: 15.51㎡ (약 4.7평)

건물면적: 29.63㎡ (약 9.0평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북서측 인근 지역에 위치함.

* 주위환경: 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황: 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 건물구조: 2016년 8월 31일 사용승인을 득한 철골콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 5층 501호임.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중임.

* 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

* 토지이용: 경사 지대 내 자체 지반 조성된 토지로서 도시형생활주택(단지형 다세대) 건물 부지로 이용 중임.

* 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 사건개요: 채권자 주택도시보증공사(HUG)에 의한 부동산강제경매 사건임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전민정

* 보증금: 184,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-13

* 확정일자: 2020-03-13

* 배당신고일자: 2022-06-29

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인해, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨.

* 인수 보증금: 0원 (매수인이 인수할 보증금 없음)

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 빈석우 (2016-09-26)

* 소유권이전: 진현철 (2017-07-13)

* 소유권이전: 김대성 (2019-11-12, 매매)

* 주택임차권: 전민정 (2022-06-29, 184,000,000원, 말소 예정)

* 가압류: 주식회사엘호야 (2021-12-31, 5,750,000원, 말소 기준 권리, 말소)

* 압류: 포천세무서장 (2022-12-08, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-20, 184,000,000원, 본건 경매 개시)

* 등기부채권 총액: 189,750,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (제시된 정보 기준)

1.3. 상권분석

* 지역특성: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 최근 시세 동향:

* 2026년 7월, 화곡동 366-36 (2019년 건축) 19.98㎡(약 6.0평) 물건이 21,600만원에 거래됨. 평당 약 3,600만원 수준임 [cite:provided JSON].

* 2026년 7월, 화곡동 504-114 (1986년 건축) 37.44㎡(약 11.3평) 물건이 15,000만원에 거래됨. 평당 약 1,327만원 수준임 [cite:provided JSON].

* 2026년 7월, 화곡동 1014-11 (2002년 건축) 37.56㎡(약 11.4평) 물건이 16,000만원에 거래됨. 평당 약 1,403만원 수준임 [cite:provided JSON].

* 분석: 본건은 2016년 건축된 29.63㎡(약 9.0평)의 다세대주택임. 최근 거래된 신축 빌라(2019년 건축, 19.98㎡)의 높은 거래가(평당 3,600만원)는 본건의 잠재적 가치를 시사함 [cite:provided JSON]. 반면, 오래된 건축물의 거래가는 평당 1,300~1,400만원 수준으로, 이는 본건의 감정가(210,000,000원, 약 2,333만원/평)와 상당한 차이를 보임 [cite:provided JSON]. 감정가는 신축 및 역세권 입지를 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단되나, 시장 상황에 따른 시세 변동 가능성을 고려해야 함.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변에 월정초등학교, 화원중학교 등 교육시설이 분포함.

* 편의시설: 인근에 까치산역 및 버스정류장, 근린생활시설 등이 소재하여 생활 편의성이 양호함.

* 교통: 지하철 2·5호선 환승역인 까치산역 이용이 편리하며, 올림픽대로, 경인고속도로 등으로의 진입도 용이함.

* 주변 환경: 지역 주택조합 사업과 연계한 개발 계획 등 지역 발전 가능성이 있음.

* 혐오시설: 조사된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계: 임차인 전민정은 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경에 따라 보증금 반환에 대한 매수인의 부담은 없으나, HUG의 채권 회수 과정 및 임차권 말소 절차를 명확히 확인해야 함.

* 시장 가치 변동: 최근 거래된 신축 빌라의 높은 가격과 구옥의 낮은 가격 간의 시세 편차가 존재하므로, 향후 시장 상황에 따른 가치 변동 가능성이 있음 [cite:provided JSON, 8].

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등에 해당하여 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 2016년 준공되어 비교적 최신 건물에 속함. 지하철 5호선 까치산역과 인접하여 교통이 편리하며, 신정초등학교 등 교육시설과 근린생활시설 이용이 용이함. 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 리스크는 크지 않으나, HUG 인수조건 변경에 따른 세부 사항을 반드시 확인해야 함. 감정가는 2억 1천만원이나, 최근 신축 빌라의 높은 거래가를 고려할 때 추가적인 가치 상승 잠재력도 있음. 다만, 구옥과의 시세 차이가 커 면밀한 시장 분석이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2016년 준공으로 지역 내 비교적 최신 축에 속하며, 유지보수 용이성이 높음.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 까치산역 이용이 편리하여 직주근접성이 우수함.

* 임차인 명도 리스크 완화: 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적으며, HUG 조건으로 잔여 보증금 미인수.

* 지역 개발 호재: 주변 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 210,000,000원이며, 이는 평당 약 2,333만원 수준임. 최근 2019년식 19.98㎡ 물건이 21,600만원(평당 약 3,600만원)에 거래된 사례와 비교 시, 본건의 감정가는 신축 프리미엄을 일부 반영한 것으로 보임 [cite:provided JSON]. 반면, 오래된 건물들의 거래가는 평당 1,300~1,400만원 수준으로, 이는 본건 감정가보다 현저히 낮음 [cite:provided JSON].

임차인의 대항력이 없고 HUG 인수조건에 따라 매수인의 보증금 반환 의무가 없다는 점은 긍정적 요인임. 본건의 상태 및 주변 시세, 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 경쟁 입찰 상황을 감안하여 감정가 수준 또는 약간 하회하는 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있음.

예상 입찰가: 205,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.