나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102167 [1] 부산광역시 서구 동대신동3가 122-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동3가 소재 동신초등학교 북측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 구덕운동장 및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 불가하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 정방형에 유사한 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 서측 및 북측으로 약 1.8미터 내외 폭의 막다른 골목도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(36M이하), 가축사육제한구역.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블록구조 슬라브지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 마감 등. 창 호 : 샷시창호.

이용상태

1층·2층 : 주택

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '사진'과 같이 제시외건물(다용도실 등) 소재하고 있으나, 본건의 사용·수익 및 처분 등에 미치는 영향은 별무할 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 본건 건물의 경우 샷시조 다용도실, 창고 등 종물 및 부합물이 소재하나, 별도의 경제적가치가 미미하여 건물에 포함하여 평가함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경102167 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 노OO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 동대신동3가 122-5

용도: 단독주택

감정가: 132,381,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 44.00㎡ (약 13.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 77.30㎡ (약 23.4평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

구조: 시멘트블록구조 슬라브지붕 2층 건물

외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지 마감 등

창호: 샷시창호

주요 용도: 주택 (1층, 2층)

설비: 위생, 급배수, 난방 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동3가 소재 동신초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 구덕운동장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통 및 도로망

본건까지 차량 접근은 제한적이며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건 서측 및 북측으로 약 1.8미터 내외 폭의 막다른 골목도로에 접합니다.

2.3. 토지이용계획

준주거지역, 고도지구(36M 이하), 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-11-04

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없는 임차인이 존재합니다.

3.2. 등기부 현황 및 권리 소멸 여부

말소기준권리인 근저당권(을1, 노지윤, 2020-03-13 접수, 100,000,000원)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

최근 접수된 임의경매개시결정(을1, 노지윤, 2025-11-17 접수, 65,000,000원) 역시 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸 대상입니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되어 있으나, 현재 제공된 등기부 요약 정보에서는 지상권 등기가 확인되지 않습니다.

3.3. 인수 대상 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근 지역은 주택가가 중심이지만, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역은 주택, 학교(동신초등학교), 운동장(구덕운동장), 근린생활시설 등이 혼재하고 있어, 일반적으로 혐오시설로 간주되는 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

동신초등학교가 북측 인근에 위치하여 초등 교육 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 특이사항

건물의 경우 샷시조 다용도실, 창고 등 부합물이 있으나 경제적 가치가 미미하여 건물에 포함하여 평가되었습니다.

건축물대장상 사용승인일은 1974년 10월 11일로, 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 제한

* 고도지구(36M 이하) 규제가 적용되어 건축에 제한이 있을 수 있습니다.

* 1.8미터 폭의 막다른 골목에 접하여 차량 접근 및 건물 신축 시 건축 법규 적용에 유의해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계가 미상으로, 명도 시 임차인 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 현재 확인된 임차인은 대항력이 없으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.)

* 감정평가액(132,381,000원) 대비 최근 주변 시세(다세대/연립 기준 170,000,000원 ~ 190,000,000원)가 더 높은 것으로 나타나, 감정가 조정이나 시장 분석이 추가로 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 동대신동3가에 위치한 단독주택으로, 준주거지역에 속해 있으며 교육 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. 토지 및 건물 면적 대비 감정평가액이 주변 유사 물건의 최근 실거래가보다 낮게 형성된 것으로 보입니다. 이는 투자 시 잠재적 시세 차익의 기회가 될 수 있으나, 건물의 노후도, 좁은 도로, 고도지구 등 제약 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 감정평가액 대비 높은 주변 시세: 주변의 다세대/연립주택 시세가 본건 감정가보다 높게 형성되어 있어, 시세 반영 시 투자 가치 상승 기대

* 소형 토지 및 건물: 소액 투자가 가능하며, 향후 지역 개발 시 잠재적 가치 상승 요인

* 교육 및 편의시설 인접: 동신초등학교 및 근린생활시설과 인접하여 기본적인 생활 여건 양호

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 분석한 결과, 본건의 감정평가액은 132,381,000원입니다. 주변의 다세대/연립주택 시세가 2026년 2월~7월 사이 170,000,000원 ~ 190,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건 단독주택의 시장 가치는 감정가 이상으로 평가될 여지가 있습니다.

다만, 건물의 노후도, 좁은 도로 폭, 고도지구 등의 요소를 고려하여 보수적으로 접근한다면, 감정가 대비 약 105% ~ 115% 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 145,000,000원

(본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 동향을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 추가적인 권리 분석, 경쟁 입찰자 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.