나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31934 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가 226 3층 301호 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가 소재 '전주신성초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설 및 단독주택, 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 301호로서, - 외 벽 : 노출콘크리트 등 마감, - 내 벽 : 벽지 붙임 및 일부 타일 붙임 등 마감, - 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1-가)는 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

토지 기호1~3)은 3필 일단의 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '주상용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 20미터 및 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

226 : 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의. 193-2 : 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의. 791-90 : 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

1-가)는 귀 제시목록상 3층 으로 기재되어 있으나, 현황 3,4층으로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --.

물건 비고

1. 단독주택으로 이용중임
1. 공부상 3층으로 기재되어 있으나 현황은 3,4층으로 이용중이며 4층은 복층구조이며 감정가액에 포함되어 평가됨(2026.6.10.자 보정에 대한 회신서)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31934 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가 226 3층 301호

용도: 단독주택 (현황 3,4층 복층 이용)

감정가: 547,000,000원

토지면적: 160.03㎡ (약 48.41평)

건물면적: 163.20㎡ (약 49.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부안수산업협동조합

1.1. 입지조건

위치: 전북 전주시 완산구 평화동2가, '전주신성초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 각종 근린생활시설, 단독주택, 아파트 단지, 학교 등이 혼재된 주거 지역입니다.

교통: 본 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로: 서측으로 노폭 약 20미터, 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 4층 건물 중 3층 301호로, 공부상 3층으로 기재되어 있으나 현황 3, 4층으로 이용 중이며 4층은 복층 구조입니다. 외벽은 노출콘크리트 등, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

토지 이용: 3필 일단의 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현황 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 중로1류, 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(신성초등학교) 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 3월 11일 접수된 부안수산업협동조합의 근저당권(을5)입니다.

인수 대상 권리: 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

말소 예정 권리: 근저당, 공동담보, 가압류, 임의경매 등 등기부상의 모든 권리가 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 1,348,960,000원

임차인 현황:

성명: 정정철 (성만 표기)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2026년 1월 28일

확정일자: 2026년 1월 27일

배당신고일자: 2026년 2월 6일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금은 0원입니다.

주의사항: 임차인 정정철은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 다만, 차임이 0원으로 기재되어 있고, 실제 점유 관계 및 명도 진행 시 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

지역 특성: 본건은 각종 근린생활시설, 단독주택, 아파트 단지, 학교 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다.

편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

교통 접근성: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.5. 생활정보

교육 환경: 남동측 인근에 전주신성초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

주거 환경: 조용한 주택가에 속하며, 학교 및 근린생활시설이 인접해 있어 주거 편의성이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

감정가와 시세의 괴리: 제공된 JSON 데이터상의 유사한 건물(미래파크빌 등)의 거래가(약 9천만원 ~ 1억 2백만원)와 본건의 감정가(5억 4천 7백만원) 간 큰 차이가 존재합니다. 이는 본건의 면적(163.20㎡)과 복층 구조로 인한 가치 상승분을 반영한 것으로 보이나, 시장 가격과의 괴리가 커 투자 시 주의가 필요합니다.

건물 용도 불일치: 공부상 '제1종근린생활시설'로 기재되어 있으나, 현황은 단독주택으로 3, 4층 복층 구조로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 대장 관리 또는 민원 발생 시 이슈가 될 수 있습니다.

높은 총 채무액: 총 채권액이 13억 4천 8백 9십 6만원에 달하여 감정가 대비 현저히 높습니다. 이는 경매 진행 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

혐오시설 가능성: 전주시 완산구 일대에서 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 관련 논란이 있었던 사례가 있으나, 본건 물건 소재지(평화동2가 226)와 직접적으로 인접한 혐오시설의 존재 여부는 명확히 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 평화동2가에 위치한 3, 4층 복층 구조의 주택으로, 163.20㎡의 넓은 면적을 사용하고 있어 일반적인 아파트나 다세대 주택과 차별화되는 특징을 가집니다. 전주신성초등학교 인근에 위치하여 교육 환경은 양호하나, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되었으며, 총 채무액이 높아 경매 과정의 불확실성이 존재합니다. 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 차임이 0원인 임차인의 존재 등은 명도 및 권리 관계 분석 시 세심한 주의를 요합니다.

1.8. 투자 포인트

넓은 전용면적 및 복층 구조: 163.20㎡의 넓은 면적과 4층 복층 구조는 대형 주택을 선호하는 수요층에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

양호한 입지 조건: 초등학교 인근의 주거 지역으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

경매 할인 가능성: 총 채무액이 감정가를 크게 상회하므로, 감정가 이하에서 낙찰될 가능성이 존재합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 547,000,000원

주변 시세 참고: 제공된 JSON 데이터상의 유사 면적(약 75㎡) 다세대 주택 거래가는 약 90,000,000원 ~ 102,000,000원으로, 본건 건물 면적(163.20㎡)으로 환산 시 약 1억 9천만원대의 시세가 추정됩니다.

분석: 본건은 넓은 면적과 복층 구조라는 특징이 있어, 위 시세보다 높은 가치를 지닐 것으로 예상됩니다. 그러나 감정가와 주변 시세 간의 큰 괴리, 높은 총 채무액 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가는 순수 부동산 가치 및 경매 프리미엄을 고려하여 산정합니다.

권고 입찰가: 450,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.