나이스옥션 법원경매 군산 2025타경612 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 1189-1 아리랑아파트 가동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 "서해초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 부근은 아파트단지, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본 아파트단지까지 제 차량출입 가능하고, 인근에 대중교통 시설이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트 라멘조 5층 중 2층 206호로서 외벽 : 세멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 개별난방시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 북측으로 하향경사를 이루는 부정형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 20미터, 서측 및 북으로 폭 약 8 미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 서측 도로로 개설된 진출입로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

<1189-1> 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M~10M)(접합), 중로1류(폭 20M~25M)(접합)이고 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건종별

아파트

소재지

전북특별자치도 군산시 나운동 1189-1, 아리랑아파트 가동 2층 206호

전용면적

57. 78㎡ (약 17.48평)

대지권(지분)

50. 998㎡ (약 15.43평)

감정가

49,000,000원

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

국OOO

2. 입지조건

위치

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 "서해초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변환경

아파트단지, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 지역의 특성을 갖추고 있습니다.

교통

본 아파트 단지까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 대중교통 시설이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 남동측으로는 폭 약 20미터, 서측 및 북측으로는 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 서측 도로를 통하여 단지로의 진출입이 가능합니다.

토지

대체로 북측으로 하향 경사를 이루는 부정형의 토지 위에 아파트 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

등기부현황

* 갑1: 신양미 (1998-08-05, 소유권 이전)

* 을7: 국민은행 (2020-11-10, 근저당, 27,500,000원) - 말소기준권리

* 갑2: 캄보디아인 (2020-11-10, 소유권 이전, 매매)

* 갑3: 국민은행 (2025-11-19, 임의경매, 20,330,995원)

총 채권액 (등기부상)

27,500,000원

말소기준권리

을7 국민은행 근저당 (2020-11-10)

소멸되지 않는 권리

없음. 본 매각으로 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 권리 인수 부담이 없습니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계 0원.

임차인이 없거나, 인수할 보증금이 없는 물건으로 파악됩니다. 금액이 미상인 임차인이 있더라도, 보증금 합계가 0원이므로 보증금과 관련된 인수 사항은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 점유 관계 및 명도 대상 여부에 대한 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상업 시설

본건이 위치한 군산시 나운동 지역은 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설(상가, 병원, 학원, 은행 등)이 발달해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

주변 학군

본건 북서측 인근에 "서해초등학교"가 위치하여 통학이 용이한 환경입니다. 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

5. 생활정보

편의시설

단지 주변으로 마트, 편의점, 병원, 금융기관 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

주거 환경

아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 편의성을 갖추고 있으며, 인근 주거 단지들과의 조화를 이루는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후도

본 건물은 1988년 11월에 준공되어 건축 연령이 30년 이상 경과하였습니다. 이에 따라 향후 건물 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

임대 관계 미확인

임대 관계가 현재 미상으로 파악되어, 실제 거주 현황 및 명도 대상 여부에 대한 면밀한 조사가 필요할 수 있습니다.

혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 전북 군산시 나운동에 위치한 아리랑아파트 2층 206호로, 서해초등학교 인근의 일반적인 주거 단지 내 물건입니다. 감정가는 4,900만원으로 비교적 낮은 수준이며, 전용면적 57.78㎡ (약 17.48평)의 소형 평수에 해당합니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리인 국민은행 근저당 이하 모두 소멸 예정이어서 낙찰자가 인수할 권리는 없으며, 임차인 현황 또한 인수 보증금이 없는 것으로 파악되어 권리 분석상 매우 안전한 물건입니다. 건물 준공 연도가 오래된 점은 감안해야 할 부분이나, 안정적인 주거 환경과 편의시설 접근성은 긍정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가

4,900만원의 감정가는 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회를 제공합니다.

권리 인수 부담 없음

모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 없어 안전하고 명확한 투자가 가능합니다.

안정적인 주거 환경

서해초등학교와 인접한 아파트 단지로, 기본적인 생활 인프라 및 교육 환경이 갖추어져 있어 실수요자나 임대 수익 목적 투자 모두 고려해볼 만합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 49,000,000원

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 경쟁률 예측이 어려워, 합리적인 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

성공적인 입찰을 위해서는 다음 사항을 반드시 고려해야 합니다.

* 현장 조사를 통한 물건 상태, 내부 구조, 관리 상태 등 정확한 실사

* 군산시 나운동 지역 내 유사 아파트의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율 조사

* 본건의 잠재적 리스크(건물 노후도 등) 반영

* 전반적인 부동산 시장 동향 및 경매 시장 분위기 분석

상기 조사 결과를 바탕으로, 감정가 대비 적정 낙찰가율을 적용하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.