나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34424 [1] 광주광역시 남구 지석동 443 한일베라체아파트 제110동 제5층 제504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 지석동 소재 "대촌중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스승강장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 제5층 제504호(남향, 계단식)로서, 외벽 : 외장석재붙임, 시멘트몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 대로1류가 개설되어 있으며 남측으로 중로2류가 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(2017-12-01), 제1종지구단위계획구역(2017.12.1. 변경), 지구단위계획구역(산단13), 경관녹지(2023-04-28)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2023-04-28)(접합), 경제자유구역(2020-06-11)(광주경제자유구역)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-12-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : -.

물건 비고

- 2026. 2. 9.자 한일베라체아파트 관리사무소의 관리비 미납통보에 의하면 공용관리비 1,651,380원, 세대(전용부분)관리비 217,880원이 미납되어 있음(문의: 062-385-1669)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

광주지방법원 2025타경34424 (1)

소재지

광주광역시 남구 지석동 443 한일베라체아파트 제110동 제5층 제504호

용도

아파트

감정가

242,000,000원

토지면적

61. 63㎡ (약 18.65평)

토지 지분

61. 633㎡ (약 18.65평)

건물면적

84. 78㎡ (약 25.65평)

전용면적

84. 78㎡ (약 25.65평)

분양면적

약 114.70㎡ (약 34.70평)

매각대상

토지/건물 일괄 매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

광OOOOOOO

사용승인일

2008년 09월 24일

건축물 구조

철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 제5층 (남향, 계단식)

2. 입지조건

주위환경

본건은 광주광역시 남구 지석동 소재 "대촌중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

교통상황

단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로상태

동측으로 대로 1류가 개설되어 있으며, 남측으로 중로 2류와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경관녹지, 중로 2류, 광주경제자유구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

주변시설

* 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

* "대촌중학교"가 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 지도상으로 인근에 직접적인 혐오시설(산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않습니다. 다만, 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어 항공기 소음 또는 운용 관련 영향이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

을6, 근저당권, 광주농업협동조합, 2013년 08월 05일 접수, 채권액 140,400,000원.

등기부채권 총액

374,568,964원

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (상세 내용 미확인)

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 현장 확인 및 임대차 계약서 내용을 반드시 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

주거지대 특성

본 물건이 소재한 지역은 대규모 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설이 조화롭게 분포된 전형적인 주거지대입니다.

근린생활시설

주거 지역 특성상 단지 내 상가 및 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

주변 교육시설

* "대촌중학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

* 지구단위계획구역 내에 포함되어 있으며, 관련 교육환경 보호에 관한 법률 상 보호 구역에 해당합니다.

편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 (대중교통)

인근에 시내버스승강장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

아파트 부대시설

관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

미납 관리비

2026년 2월 9일자 관리사무소 통보에 따르면, 공용관리비 1,651,380원, 세대(전용부분)관리비 217,880원이 미납된 상태입니다. (총 미납액: 1,869,260원)

* 낙찰자는 미납된 관리비 중 법적으로 인수해야 하는 범위(예: 공용부분 관리비)를 확인하여 추가 비용 발생 가능성에 대비해야 합니다. (문의: 062-385-1669)

비행안전구역

비행안전제6구역(전술)에 해당하여 항공기 운항과 관련된 소음 발생 또는 건축 제한 등의 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 지석동의 안정적인 주거지대에 위치한 아파트로, 대중교통 및 교육시설 접근성이 양호합니다. 또한, 아파트 단지 내 기본적인 편의시설을 갖추고 있어 실거주 목적으로 적합한 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 상당 금액의 관리비 미납 사실과 비행안전구역 포함 여부는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 권리분석상 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 임차인 현황에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 주거 환경: 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 밀집한 주거 중심지에 위치하여 생활 여건이 우수합니다.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 용이한 입지입니다.

* 실거주 적합성: 전용면적 84.78㎡의 일반적인 아파트 크기로, 일반 가구의 실거주에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 242,000,000원입니다.

최근 실거래가 자료를 분석한 결과,

* 2026년 5월 4일: 228,000,000원 (5층)

* 2026년 6월 11일: 227,000,000원 (13층)

* 2026년 6월 17일: 208,000,000원 (9층)

으로 확인됩니다. 최근 실거래가가 감정가보다 낮은 수준에서 형성되어 있음을 고려할 때, 현 시세는 감정가 대비 조정될 여지가 있습니다.

또한, 상당 금액의 미납 관리비 발생 가능성을 감안하여 입찰가 산정 시 이를 반영해야 합니다.

이에, 본 건의 적정 예상 입찰가는 약 218,000,000원으로 판단됩니다. 본 가격은 현재까지 확인된 정보 및 시장 상황을 토대로 한 추정치이며, 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.