나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31358 [1] 경상남도 진주시 강남동 387 진주강남동일동미라주 103동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 강남동 소재 '진주센텀요양병원' 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트, 일부 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 건물로서 외벽 : 외장석재 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등 창호 : 샷시창호

이용상태

아파트

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 사면으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-1), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-25)(남강2-5)(접합), 가축사육제한구구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경31358 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 강남동 387 진주강남동일동미라주 103동 9층903호

* 용도: 아파트

* 감정가: 394,000,000원

* 토지면적: 16.12㎡ (약 4.88평)

* 토지지분: 16.118㎡ (약 4.88평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 84.98㎡ (약 25.70평)

* 건물지분: 84.9806㎡ (약 25.70평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 제OOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 없음

* 주의사항: 없음

* 특수물건정보: 없음

* 건축물 현황

* 건물명: 진주 강남동 일동미라주

* 총 세대수: 394세대

* 주차대수: 총 612대

* 사용승인일: 2021년 01월 29일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 건물

* 해당 동: 103동

* 해당 층: 9층

* 전용면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

* 분양면적 (추정): 약 108㎡ (약 32.67평) - 건물 전체 면적 및 층별 세대수 추정을 통한 예상치입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 진주시 강남동 소재 '진주센텀요양병원' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트, 일부 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 교통상황

* 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능합니다.

* 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태

* 본건 소재 부지는 사면으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)

* 도로: 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m) 접합

* 기타 제한: 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을7, 근저당권, 제3.4구잠수기수산업협동조합, 2024년 06월 05일 접수, 채권금액 326,000,000원.

* 주요 등기 현황

* 소유권보존: 갑1, 태하건설주식회사, 2021년 03월 17일

* 소유권이전: 갑3, 김동언, 2021년 07월 01일 (매매)

* 근저당권: 을7, 제3.4구잠수기수산업협동조합, 2024년 06월 05일

* 압류: 갑4, 국민건강보험공단, 2024년 12월 17일

* 가압류: 갑5, 주식회사아이엠캐피탈, 2025년 04월 16일

* 가압류: 갑6, 주식회사어드벤스대부, 2025년 05월 21일

* 가압류: 갑7, 엔에이치농협캐피탈, 2025년 05월 22일

* 가압류: 갑8, 경남신용보증재단, 2025년 05월 28일

* 가압류: 갑9, 하나캐피탈, 2025년 08월 19일

* 임의경매개시결정: 갑10, 제3.4구잠수기수산업협동조합, 2025년 11월 07일

* 소멸 예상 권리: 말소기준권리(을7) 이하의 모든 등기사항(압류, 가압류, 임의경매개시결정 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부채권 총액: 447,345,520원

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 명확하게 인수되는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역으로, 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

* 인근에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 접근이 가능합니다.

* 의료시설

* '진주센텀요양병원'이 인근에 위치합니다.

* 교통

* 차량을 이용한 단지 진출입이 용이합니다. 대중교통 이용 편의성에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 일반 아파트 거주 환경에 직접적인 영향은 적을 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액이 감정가를 초과하나, 임의경매 사건이므로 경매절차에 따라 처리됩니다.

* 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 현장 조사 시 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 여부를 재확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 강남동에 위치한 아파트 물건으로, 주변 주거 및 상업 시설과의 조화를 이루는 입지를 가지고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 35층 건물 중 9층에 위치하며, 아파트로서의 기본적인 주거 편의 시설을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정으로 권리 인수에 따른 부담은 없을 것으로 보입니다. 임차인 관련 인수되는 보증금 역시 없는 것으로 파악되어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 진주시 내 아파트로, 지역 내 주거 수요를 충족시키는 물건입니다.

* 주택 및 상가 혼용지대에 위치하여 주거 안정성과 함께 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 권리 관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 투자 및 실거주 목적 모두 고려해볼 만합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 최근 거래 사례, 본건의 현장 상태, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없으므로, 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다. 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 주변 시세 조사 및 현장 답사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.