나이스옥션 법원경매 창원 2025타경761 [1] 경상남도 창원시 의창구 명서동 27 두산위브아파트 124동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 의창구 명서동 소재 "창원명지여자고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 주택, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 9층 903호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 샤시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 2~6차선 포장도로가 소재하며, 서측과 남동측으로 출입구가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

①27 : 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합). 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-06-12)(창원명곡고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(명서중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(명서중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>. ②25-1 : 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(명곡지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(명서중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>. ③515-1 : 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(명곡지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>. ④516-1 : 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>. ⑤516-4 : 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(명서중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경761 (1)

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 소재지

경상남도 창원시 의창구 명서동 27, 두산위브아파트 124동 9층 903호

1.3. 면적

토지면적: 60.72㎡ (약 18.36평)

토지지분: 60.72㎡ (약 18.36평)

건물면적: 103.75㎡ (약 31.38평)

건물지분: 103.75㎡ (약 31.38평)

1.4. 감정가

594,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 입지

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 명서동에 위치하며, "창원명지여자고등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 주택, 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 해당 아파트 단지는 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 주변 도로는 중로1류, 중로3류, 대로3류, 소로2류 등의 용도지역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 단지 주위로는 2~6차선의 포장도로가 잘 갖추어져 있으며, 서측과 남동측으로 단지 출입구가 위치합니다. 대중교통 이용 또한 불편함이 없는 것으로 파악됩니다.

2.3. 주변 시설

* 교육 시설: 명서중학교, 창원명곡고등학교, 창원명지여자고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 생활 편의 시설: 아파트 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설, 상가, 공원 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

* 혐오 시설: 현재까지 조사된 바로는 본 물건지 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 7월 8일 접수된 을7 전세권 설정(권리자: 양용덕, 금액: 420,000,000원)입니다. 이에 따라 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 양용

* 보증금: 420,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 미상

* 확정일자: 2021-07-09

* 배당신고일자: 2025-12-22

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 인수되는 권리

권리 분석 결과, 임차인 관련하여 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

명서동 일대는 주거 지역으로서, 다수의 아파트 단지와 함께 근린생활시설, 단독주택, 교육 시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 안정적인 배후 수요를 바탕으로 지역 내 상권이 형성되어 있으며, 공동주택이 주를 이루는 특징을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 창원두산위브아파트 (명곡두산위브)

* 준공연도: 2010년 6월 15일

* 총 세대수: 1,522세대

* 총 동수: 30동

* 해당 동: 124동

* 해당 층: 15층 중 9층

* 주차: 지하 주차 56대 (전기차 충전기 지하 44대)

5.2. 편의시설 및 환경

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 주거 쾌적성: 아파트 단지 주변으로 녹지 공간과 근린공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

현재까지 파악된 등기부등본 및 임차인 현황에 따르면, 낙찰자가 부담해야 할 별도의 권리상 인수 사항은 없는 것으로 분석됩니다. 임차인 양용 은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 기타 리스크

* 건축물대장상 공부와의 차이는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등이 포함되어 있으나, 이는 일반적인 주거지역 내에서 발생할 수 있는 사항으로 중대한 리스크로 작용하지는 않을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구 명서동에 위치한 두산위브 아파트 124동 9층으로, 103.75㎡(약 31.38평)의 전용면적을 가진 주거용 부동산입니다. 2010년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 대단지 아파트로서 우수한 생활 인프라와 교육 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명도 및 명도 후 진행이 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 최근 시장 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 탄탄한 주거 인프라: 1,522세대의 대단지 아파트로, 안정적인 주거 환경과 관리의 용이성을 제공합니다.

* 우수한 교육 환경: 명서중학교, 창원명곡고등학교, 창원명지여자고등학교 등 교육 시설이 단지와 인접해 있어 학군 수요가 높습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 가치 상승: 창원시의 도시 개발 계획 및 지역 경제 활성화에 따른 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 594,000,000원 (59,400만원)

최근 2026년 5~6월 기준으로 유사 면적(103㎡ 내외)의 아파트 매매 실거래가가 약 500,000,000원 ~ 550,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 물건의 감정가는 이러한 최근 시세보다 다소 높게 평가되었습니다.

따라서, 시세 차익 확보와 안전 마진을 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 인수해야 할 추가 보증금은 없는 것으로 분석되었습니다.

예상 입찰가: 490,000,000원 (49,000만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.