나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22203 [1] 경상남도 거제시 연초면 연사리 859-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.12.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 연사리 소재 '연초고등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근으로는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 인접지와 대체로 평탄한 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 건물 2층에 제시외 건물 1동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 1996.04.04, 증축일 : 2016.11.17) 외 벽 : 적벽돌 마감, 1층 일부 나무무늬 싸이딩판넬마감, 내 벽 : 1층 몰탈위 페인트, 판넬 등 마감, 창 호 : 샛시창호입니다.

이용상태

1층 근린생활시설, 2층 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 태양광발전설비가 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물[감정서상 ㄱ] 매각 포함.
- [목록1] 옥상에 태양광발전설비는 건물에 포함하여 감정평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

통영지원 2025타경22203 (1)

1.2. 소재지

경상남도 거제시 연초면 연사리 859-1

1.3. 용도

근린주택

1.4. 감정가

309,043,730원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지

* 면적: 304.00㎡ (약 91.96평)

* 토지지분: 304㎡ (약 91.96평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 2. 건물

* 면적: 257.94㎡ (약 78.03평)

* 건물지분: 257.94㎡ (약 78.03평)

* 건물 제시외면적: 6.00㎡ (약 1.81평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

거제중앙신용협동조합 (등기부 요약에서 확인)

1.9. 특이사항

* 일괄매각.

* 제시외 건물[감정서상 ㄱ] 매각 포함.

* 옥상에 태양광발전설비는 건물에 포함하여 감정평가함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 거제시 연초면 연사리 소재 '연초고등학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 부근으로는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

* 거제 버스 노선 다수가 연사리를 경유하여 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 형태 및 이용상태

* 사다리형의 토지로서, 인접지와 대체로 평탄한 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

* 본건 북측으로 포장도로와 접합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박 (전입인)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-02-13

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 등기부 요약

* 총 채권액: 486,484,847원

* 말소기준권리: 을11 (근저당권, 거제중앙신용협동조합, 2016-07-29)

* 등기부상 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정이 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 거제시 연초면 연사리 지역은 주거용 건물과 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 인근에 연초고등학교가 위치하여 지역 주민 및 학생들을 대상으로 하는 근린생활시설의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 지역 중심 상권과는 다소 거리가 있으나, 도보 또는 차량으로 접근 가능한 연초면 소재지의 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 본 물건 자체는 제1종일반주거지역 내에 위치하며, 1층은 근린생활시설, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 연초고등학교가 인근에 위치하여 학군이 양호한 편입니다.

* 교통: 5번 국도 및 58번 지방도가 인접해 있어 차량 접근성이 좋으며, 다수의 시내버스 노선이 연사리를 경유합니다.

* 편의시설: 지역 내 소규모 상점, 병의원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 농경지가 혼재된 지역으로, 도심 속에서도 비교적 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 산업폐기물 소각장 건설 반대 의견이 있었으나, 본건 소재지 인근의 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1996년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. (2016년 증축)

* 임대관계 미상: 현 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 대항력은 없으나, 명도 협의 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 모든 축종 제한 구역으로, 향후 축산업 관련 개발은 제한됩니다.

* 개발 가능성: 연초면 연사리 일대가 공간혁신구역 선도사업 후보지로 건의된 바 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 거제시 연초면 연사리에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

* '연초고등학교' 인근 제1종일반주거지역에 소재하며, 1층 근린생활시설 및 2층 단독주택으로 활용 가치가 있습니다.

* 등기부상 말소기준권리 분석 결과, 인수되는 권리 없이 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 명확합니다.

* 감정가는 309,043,730원(약 30,904만원)으로, 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 연초고등학교 인근 지역으로, 안정적인 거주 수요 및 지역 커뮤니티 형성이 기대됩니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 분석 결과, 인수되는 권리 및 보증금이 없어 안전하게 투자가 가능합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 별도의 명도 절차나 분리 매각의 번거로움이 없습니다.

* 지역 개발 가능성: 공간혁신구역 선도사업 후보지로 건의된 지역으로, 향후 개발 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 309,043,730원 (약 30,904만원)

* 주변 시세 분석:

* 연초면 일대 유사 빌라/다세대 주택 매매 사례를 보면, 약 1.3억 원 ~ 3.5억 원 수준의 다양한 가격대가 형성되어 있습니다.

* 본 물건의 감정가는 30,904만원으로, 비교적 높은 편에 속하지만, 면적 및 용도를 고려할 때 시세 범위 내에 있습니다.

* 본 물건은 1996년에 건축된 건물로, 향후 리모델링 비용 등을 고려해야 합니다. 또한, 농경지가 혼재된 지역적 특성을 감안한 접근이 필요합니다.

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되, 현장 방문을 통해 건물 상태를 정확히 파악하고, 경쟁 입찰자 수 등을 고려하여 보수적인 입찰가 산정이 중요합니다.

* 추천 입찰가 : 현 시세 및 건물 상태, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 감정가의 80% ~ 95% 수준인 약 25,000만원 ~ 29,500만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.