나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51928 [1] 충청북도 청주시 서원구 산남동 34-9 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 산남동 소재 "충북고교" 남서측 근거리에 위치하는 토지이며, 인근은 전, 답 등이 혼재하는 근교 농경지대로, 제반 주위환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 불가능하나, 인근에 간선도로가 통과하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

본건은 공히 부정형의 등고평탄한 토지이며, 현황 농경지 등임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간 : 2023년11월20일 ~ 2028년11월19일)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

지적도상 맹지임. 소유자 미상 분묘 및 묵묘 소재(분묘기지권 성립여부 불분명). 최저매각가격은 분묘소재로 인하여 제한 받는 가격임. 농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 미반환-소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급여부 확인 후 입찰요망).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51928 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사

소재지: 충청북도 청주시 서원구 산남동 34-9

용도: 전

토지면적: 1477.00㎡ (약 446.78평)

건물면적: 0㎡

감정평가액: 638,064,000원

매각대상: 토지 매각

물건명세서 작성일: 2026년 4월 10일

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 충청북도 청주시 서원구 산남동에 소재하며, "충북고교" 남서측 인근에 위치함.

인근 지역은 논, 밭 등이 혼재된 근교 농경지대로, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황:

차량 직접 접근은 어려운 상황이나, 인근에 간선도로가 통과하는 등 제반 교통 상황은 양호한 편임.

인접 도로상태:

지적도상 맹지임.

주변 시설:

본 물건은 충북고등학교 인근에 위치한 농경지대이며, 주변에는 일반 주거시설 및 농경지가 혼재되어 있음. 검색 결과, 본 물건지와 직접적으로 관련된 혐오시설 정보는 확인되지 않음.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (세부 내용 없음)

등기부 현황 요약:

최초 소유권 이관: 1969년 7월 10일 (이규석)

말소기준권리: 농협은행 근저당권 (2019년 4월 8일, 36,000,000원)

이후 근저당권 및 압류 내역 존재, 모두 말소 예정.

현재 소유권: 김은숙 외 3명 (상속, 2025년 11월 11일)

채권 총액: 84,000,000원

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. (명시된 임차인 없음)

4. 상권분석

본 물건은 근교 농경지대로, 전통적인 상권 형성 지역은 아님.

인근 충북고등학교와의 근접성은 교육 관련 시설 또는 부대시설의 잠재적 수요를 시사할 수 있으나, 현재는 농업 위주의 지역임.

5. 생활정보

인근 충북고등학교가 위치하며, 생활 편의시설은 청주시 중심가 또는 인근 주거지역을 이용해야 할 것으로 판단됨.

농경지 특성상 대중교통 이용 편의는 제한적일 수 있음.

6. 잠재적 리스크

맹지:

지적도상 도로에 접하지 않아 토지 활용에 제약이 있음.

분묘:

소유자 미상의 분묘 및 묵묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 향후 분쟁 소지가 있음. 최저매각가격 산정에 이 부분이 반영되었음.

농지취득자격증명:

농지이므로 입찰 시 농지취득자격증명 제출이 필수적임. 미제출 시 보증금 반환 불가. 반드시 사전에 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰 요망.

토지이용 제한:

도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있음.

가축사육 전부 제한 구역임.

토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2023년 11월 20일부터 2028년 11월 19일까지임.

7. 종합 의견

본 물건은 충북고등학교 인근의 도시지역 내 자연녹지지역에 속한 토지로, 잠재적 개발 가능성을 내포하고 있음.

그러나 지적도상 맹지, 소유자 미상 분묘 소재로 인한 불확실성, 농지취득자격증명 필요 등 다수의 리스크 요인을 안고 있음.

특히 분묘와 맹지 문제는 토지 활용 및 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있어 향후 도시 계획 변화에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

충북고등학교 인근이라는 입지적 이점.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

본건은 맹지, 분묘 관련 불확실성, 농지취득자격증명 필요 등 명확한 리스크 요인을 가지고 있으며, 최저매각가격 또한 분묘 소재로 인해 제한을 받고 있습니다.

이러한 요인들을 종합적으로 고려하고, 현장 조사 및 법률 전문가와 상담을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.