나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9754 [1] 대구광역시 북구 복현동 713 이편한세상복현 109동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 복현동 소재 <영진고등학교> 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 대단위 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성 되어 있으며, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 인근에 버스승강장이 소재하는 바, 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상14층 건 중 제109동 제3층 제302호로서, 외벽 : 화강석 및 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감 바닥 : 바닥재 및 내장타일 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 등고 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측으로 폭 약 35미터, 북서측으로 폭 약 12미터, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 아파트지구(대고 제2021-274호 고시문 반영), 소로2류 (폭 8m~10m)(2015-04-10)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2021-09-23)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육 제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기 타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9754 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 송OO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 대구광역시 북구 복현동 713 이편한세상복현 109동 3층302호

* 용도: 아파트

* 감정가: 394,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 대항력있는임차인

* 주의사항:

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 34.32㎡ (약 10.38평)

* 토지지분: 34.3158㎡ (약 10.38평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평) - 전용면적 기준

* 건물지분: 59.9707㎡ (약 18.14평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 추정 공급면적: 약 85.86㎡ (약 26평) - 단지 내 평균 면적 기준 추정

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 대구광역시 북구 복현동 소재 영진고등학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 대단위 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 단지 주변으로는 남서측 폭 약 35미터, 북서측 폭 약 12미터, 남동측 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

* 건축 구조는 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕이며, 본건은 지상 14층 건물 중 3층 302호입니다.

* 외벽은 화강석 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 바닥은 바닥재 및 내장타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

* 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

* 토지는 자체 지반이 대체로 등고 평탄하게 조성된 사다리형이며, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 도시계획 및 규제 사항

* 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 아파트지구에 속해 있습니다.

* 또한, 소로2류, 소로3류, 중로2류(집산도로)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무자

* 채권자: 송OO

* 등기부등본상 권리자: 손종만 (소유권 보존), 송정환 (가압류, 강제경매)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김정숙

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2021-12-13

* 확정일자: 2021-12-13

* 배당신고일자: 2025-12-12

* 대항력: 있음

* 비고:

3.3. 등기부등본 요약

* 갑1 (2022-11-18): 소유권보존 (권리자: 손종만)

* 갑2 (2025-07-18): 가압류 (권리자: 송정환, 권리금액: 301,761,250원) - 말소기준권리

* 갑3 (2025-11-12): 강제경매 (권리자: 송정환, 권리금액: 312,723,863원) - 말소 (2번 가압류의 본압류로의 이행)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요 없음)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

* 본건은 대단위 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 영진고등학교가 인근에 있어 지역 생활 상권 형성에 기여합니다.

4.2. 생활 편의 시설

* 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 대규모 아파트 단지 내 및 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.3. 교육 시설

* 영진고등학교가 북서측 인근에 위치하며, 기타 교육 환경 보호 구역으로 지정된 학교들이 존재합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

* 본건에는 대항력 있는 임차인 김정숙 씨가 존재합니다. 임차인의 전입일자(2021-12-13) 및 확정일자(2021-12-13)가 말소기준권리보다 앞서므로, 낙찰자가 임차인의 보증금 230,000,000원을 직접 인수해야 할 가능성이 있습니다. (참고: '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 보증금 관련 추가적인 검토가 반드시 필요합니다.)

5.2. 권리관계 리스크

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임차인의 대항력은 별도로 검토해야 할 중요한 요소입니다.

5.3. 지역 규제 리스크

* 다양한 용도지역(제2종, 제3종 일반주거지역) 및 지구(방화지구, 시가지경관지구, 아파트지구)에 속해 있으며, 비행안전구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 복현동의 잘 형성된 주거 지역에 위치한 아파트입니다. 교통 및 생활 편의 시설 이용이 양호하며, 건물 상태 및 구조도 통상적인 수준입니다. 다만, 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 해당 임차인의 보증금 230,000,000원에 대한 인수 여부를 철저히 확인하고, 명도 과정에서의 변수를 충분히 고려해야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 관리한다면, 지역 내 실수요자 또는 투자자에게 좋은 기회가 될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 복현동은 구축된 주거 인프라를 갖춘 지역입니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 대중교통 접근성과 주변 편의시설 이용이 용이합니다.

* 경매를 통한 취득 기회: 시세 대비 합리적인 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 경매 절차를 통해 진행됩니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 및 시장 상황에 따라 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정 제언

예상 입찰가는 본건의 감정가(394,000,000원)를 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원을 직접 인수해야 하는지 여부를 최우선으로 확인해야 합니다. 본 보증금이 낙찰자가 부담해야 할 인수 금액에 포함되지 않는다고 가정할 경우, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 장단점, 명도 비용, 그리고 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 권리분석상 인수될 권리가 없어 보이나, 임차인 관련 사항은 반드시 법률 전문가와 상의 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.