나이스옥션 법원경매 천안 2025타경789 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 2055 이편한세상두정2차 103동 21층2102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 천안시 서북구 두정동 소재 '천안오성중학교' 북측 인근에 소재한 이편한세상두정 2차 아파트 제103동 제21층 제2102호로서, 인근은 아파트 단지, 학교, 상가 등이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 아파트 단지임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 23층 중 제103동 제21층 제2102호로 (사용 승인일 2013.06.03.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샤시 마감.

이용상태

아파트 1세대(방3, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 2 등)임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 평지이며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측은 2차선, 남측은 4차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위게획구역(두정e-편한세상아파트), 중로1류(폭 20m∼25m)(접함), 중로2류(폭 15m∼20m)(접함) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>,상대보호 구역<교육환경 보호에 관한법률>,상대보호구역(천안두정고등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및 이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매 진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경789 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 2055 이편한세상두정2차 103동 21층 2102호

* 용도: 아파트

* 감정가: 352,000,000원 (35,200만원)

* 토지면적: 48.80㎡ (약 14.76평) - 토지지분 48.7959㎡ (약 14.76평)

* 건물면적: 84.88㎡ (약 25.68평) - 건물지분 84.8801㎡ (약 25.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 천안시 서북구 두정동에 소재하며, '천안오성중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 상가 등이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황: 본건이 속한 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소가 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 건물로, 23층 중 21층에 위치합니다. 2013년 6월 3일 사용 승인되었습니다.

* 이용상태: 전용면적 84.88㎡ 규모의 아파트로, 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실 2개 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기, 지하주차장 등 생활에 필요한 기본 설비가 갖추어져 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로는 2차선 도로, 남측으로는 4차선 도로에 접하고 있어 차량 진출입이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(두정e-편한세상아파트)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로 1류(폭 20m~25m) 및 중로 2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(천안두정고등학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 소유권 및 권리관계:

* 말소기준권리: 을3 근저당 (신한은행, 2015-06-22 접수, 282,000,000원)

* 기타 권리: 갑3 소유권이전2번신탁등기말소, 갑4 소유권이전(주식회사보담, 2015-06-22), 갑17 압류(천안세무서장, 2022-11-22), 을8 근저당(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2024-09-30), 갑18 압류(천안시, 2024-11-28), 을9 근저당(주식회사남동로지스틱스, 2025-11-04, 1,000,000,000원), 갑19 임의경매(신한은행, 2025-11-13, 95,606,412원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리사항 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액: 1,382,000,000원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-19

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 오동욱은 전입일자가 있으나 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으며, 대항력이 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있으나, 현 상황에서는 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 두정동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 기능이 매우 발달된 지역입니다. 천안오성중학교, 천안두정고등학교 등 교육 시설과 함께 다수의 근린상가들이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 단지 주변으로 2차선 및 4차선 도로가 잘 정비되어 있어 차량 접근성이 우수합니다. 또한, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용 또한 편리한 교통 요충지입니다.

* 수요: 인근에 위치한 대규모 아파트 단지들로 인해 안정적인 주택 수요를 확보하고 있으며, 배후 주거 인구가 풍부하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보: 본건은 '이편한세상두정2차' 아파트 단지에 속해 있으며, 2013년 6월 3일에 사용 승인되었습니다. 총 11개 동, 848세대로 이루어진 대규모 단지이며, 본 물건은 103동 21층입니다.

* 주거 편의: 전용면적 84.88㎡ (약 25.68평)의 일반적인 아파트 구조로, 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 등을 갖추고 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 단지 시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 편의 시설이 마련되어 있어 입주민의 생활 만족도를 높입니다.

* 주차: 총 1028대의 주차 공간(지하 973대, 지상 55대)이 확보되어 있으며, 전기차 충전 시설도 갖추고 있어 주차 편의성이 좋습니다.

* 주변 시설:

* 교육: 천안오성중학교, 천안두정고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 인근 시내버스 정류장을 통해 편리하게 이동 가능합니다.

* 상업: 단지 내 상가 및 주변 근린 상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 사항 및 내부 상태 미확인: 감정평가서 요약에 '임대사항 미상'으로 기재되어 있으며, 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여 표준적인 설비 및 이용 상황을 기준으로 평가되었음을 유의해야 합니다. 실제 내부 상태, 하자 여부, 명도 관련 사항 등은 경매 진행 및 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되고 있어, 공동으로 담보 제공된 다른 물건의 경매 결과나 상황이 본건에 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 권리분석 상 인수되는 권리는 없습니다.

* 감정가와 시세의 차이: 감정가 35,200만원 대비 최근 실거래가가 30,000만원 ~ 32,000만원 수준으로 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 위한 전략 수립이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 두정동의 '이편한세상두정2차' 아파트 103동 21층으로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지를 자랑합니다. 2013년 준공된 비교적 신축 아파트로, 쾌적한 주거 환경과 다양한 단지 내 편의시설을 갖추고 있습니다.

권리분석 상 인수해야 할 권리나 부담해야 할 보증금은 없는 것으로 명확하게 파악됩니다. 하지만 임대 사항 및 내부 상태가 미확인된 점은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 부분입니다.

최근 실거래가를 기준으로 보았을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 예상되므로, 시장 상황과 본건의 장단점을 종합적으로 고려한 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 천안시 주요 도심 지역에 위치하여 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 편리한 교통: 단지 주변의 도로망과 대중교통 접근성이 뛰어나 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지로 인해 꾸준한 주택 수요가 뒷받침됩니다.

* 고층 희소성: 21층의 고층 물건으로, 조망권 확보 및 층간 소음으로부터 상대적으로 자유롭다는 장점이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 인수하는 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매가 분석:

* 2026년 6월 26일: 30,000만원 (전용면적 72.69㎡, 2층)

* 2026년 6월 24일: 32,000만원 (전용면적 84.65㎡, 9층)

* 2026년 7월 1일: 31,500만원 (전용면적 84.88㎡, 9층)

* 감정가: 35,200만원

* 분석:

본건은 전용면적 84.88㎡이며, 가장 유사한 최근 실거래가는 2026년 7월 1일에 거래된 31,500만원 (9층)입니다. 이 외에도 84.65㎡ 면적이 9층에 32,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 21층으로 9층보다 높은 층수임을 감안하면, 최근 거래가보다 약간의 프리미엄을 기대할 수 있습니다. 그러나 감정가(35,200만원)와 비교했을 때, 최근 실거래가 수준은 감정가보다 약 10% 가량 낮은 상태입니다.

* 예상 입찰가:

최근 실거래가 및 층수 프리미엄을 고려할 때, 약 32,000만원에서 33,500만원 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 본건의 감정가와의 차이가 상당하므로, 입찰 참여 시 현장 조사 결과와 시장 상황을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 보수적 접근 예상 입찰가: 32,000만원 ~ 33,500만원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.