나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31395 [1] 경상남도 남해군 미조면 송정리 525-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 남해군 미조면 송정리 소재 "초전마을회관" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 주택, 농경지, 어업시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리 완경사로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북측으로 소로 및 서측, 남측으로 세로(불)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2019-08-01) 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(2020-06-10)<하수도법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 :미상임. - 기 타 :없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)-일반철골구조 기타지붕(칼라아스팔트슁글) 2층 건물(사용승인일 : 2008.08.28)로서, 외 벽 :판넬마감 내 벽 :판넬마감, 벽지마감, 타일마감 바 닥 :시멘트 몰탈, 장판지 깔기, 타일 깔기 등. 창 호 :샷시 등.

이용상태

기호(2):1층 창고 및 2층 주택임.

설비내역

기호(2):난방설비 위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물이 소재함.(건물개황도 및 사진용지 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 :미상임. - 기 타 :없 음.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물[감정서상 ‘㉠’], 제시외수목[감정서상 ‘ⓐ’] 각 매각포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31395 (1)

소재지: 경상남도 남해군 미조면 송정리 525-1

용도: 단독주택 (1층 창고, 2층 주택)

감정가: 215,640,400원

토지 면적: 431.00㎡ (약 130.4평)

건물 면적: 185.92㎡ (약 56.2평)

건물 제시외 면적: 9.00㎡ (약 2.7평) (매각 포함)

매각 방식: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 멍게수하식수산업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 남해군 미조면 송정리 소재 "초전마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 어업시설 등이 혼재된 해안 지역입니다.

* 교통상황: 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 이용상태: 대상 토지는 사다리형 완경사지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 소로, 서측 및 남측으로는 세로(불)와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 해안경관관리구역, 하수처리구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 06월 04일 접수된 멍게수하식수산업협동조합의 근저당권 (을13, 채권액 182,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서상 지상권 개요가 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.)

* 기타 권리 관계: 소유권이전 등기, 다수의 가압류 및 근저당권이 존재하나, 이들 권리는 모두 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나 경매 개시결정 등기(2025.11.20, 멍게수하식수산업협동조합, 360,343,039원) 이후 발생하여 경매 절차를 통해 말소될 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액: 604,991,558원입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 남해군 미조면 송정리는 해안과 접한 어촌 및 전원 지역의 특성을 보입니다. 주변에 주택, 농경지, 어업 시설 등이 혼재되어 있으며, 관광객을 위한 숙박시설이나 편의시설이 일부 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석: 제공된 JSON 데이터에 관련 정보가 없어 구체적인 시세 분석이 어렵습니다. 다만, 인근 지역에 바다 전망이 좋은 토지나 소형 주택 매물이 있어 세컨드 하우스나 펜션 등 관광 관련 용도로 활용될 가능성이 있는 지역입니다.

* 혐오시설 조사: 주변 지역에 대한 조사를 실시했으나, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 미조면 소재지 인근으로 이동하여 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 판단됩니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준일 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 남해의 아름다운 자연 경관 속에 위치하며, 송정해수욕장, 설리해수욕장 등 유명 관광지와 인접하여 휴양 및 관광 활동에 유리한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 용도 불일치: 건축물대장상 주용도가 '창고시설'로 되어 있으나, 현황은 1층 창고 및 2층 주택으로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물 용도 변경, 재건축, 또는 민원 발생 시 고려해야 할 사항입니다.

* 제시외 건물 및 수목: 제시외 건물(9.00㎡)과 제시외 수목(감정서상 'ⓐ')이 매각에 포함되어 있습니다. 관련 사항에 대한 정확한 현황 파악 및 정리가 필요합니다.

* 토지이용 제한: 해안경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 남해의 아름다운 해안가에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적(431.00㎡)과 복합적인 이용(1층 창고, 2층 주택)이 가능한 장점을 가지고 있습니다. 권리 관계는 인수할 부담이 없으며, 경매를 통해 깨끗한 등기부 상태로 취득 가능합니다. 다만, 건축물 공부상 용도와 현황 이용 상태의 차이, 해안경관관리구역 지정 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 130.4평에 달하는 넓은 토지는 향후 증축, 개축, 또는 토지 활용 계획에 유리한 기반을 제공합니다.

* 다목적 활용 가능성: 1층 창고와 2층 주택으로 구성되어 있어 주거 목적 외에 작업 공간, 창고, 또는 소규모 사업장으로도 활용 가능성이 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 남해의 빼어난 자연 경관 속에 위치하며, 주요 관광지와 인접하여 주말주택, 별장, 또는 에어비앤비 등 관광 관련 사업 용도로의 잠재력을 지니고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 215,640,400원입니다.

제공된 JSON 데이터에 시세 분석 정보가 없어 주변 부동산 시세에 대한 구체적인 분석은 제한적입니다. 다만, 남해 지역의 해안가 토지 및 주택의 일반적인 시세를 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

권리 관계상 인수되는 채무나 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 낙찰 가능성을 기대할 수 있습니다.

그러나 건축물 공부상 용도와 현황의 차이, 해안경관관리구역 지정 등은 입찰가 산정에 있어 보수적인 접근을 요구합니다.

따라서, 현장 조사와 추가적인 시세 조사를 통해 정확한 가치를 판단하는 것이 중요하나, 현재 정보에 기반하여 170,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다. 이는 감정가 대비 약 79% ~ 93% 수준으로, 리스크 요인을 고려한 보수적인 제안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.