나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5363 [1] 충청북도 괴산군 문광면 옥성리 394-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 문광면 옥성리 소재 "치재경로당" 동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지대내 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 3m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 보전관리지역 , 성장관리계획구역(주거형,성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호), 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상 위에 제시외건물 3개가 소재함(후첨 '사진용지') ㉠ : 비닐하우스(철파이프조) 약 87㎡(약14.5 x 약6) ㉡ : 창고 약 48㎡(약6 x 약8) (전기시설) ㉢ : 비닐하우스 약 164㎡(약20.5 x 약8)(수도 및 전기시설) 본건 토지 남서측에 제시외물건 1개가 소재함(후첨'사진용지') ㉣ : 관정 약 1.3225㎡(관정함 약1.15 x 약1.15)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 관정 매각 포함. 농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 미반환-소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급여부 확인 후 입찰요망).
지상에 소재하는 소유자 불명의 제시외 건물이 소재하나 평가 및 매각에서 제외함. 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경5363 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 괴산농업협동조합

1.2. 물건 내역

* 소재지: 충청북도 괴산군 문광면 옥성리 394-1

* 용도: 전 (밭)

* 매각대상: 토지매각

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 126,184,000원

* 토지면적: 3662.00㎡ (약 1108평)

* 토지지분: 3662㎡ (전체 토지)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 충청북도 괴산군 문광면 옥성리 소재 "치재경로당" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 본건 남측으로 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 현황

* 토지는 완경사지대 내에 위치하며 부정형의 형태를 띠고 있습니다.

* 현재 전(밭)으로 이용 중에 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 계획관리지역, 보전관리지역

* 성장관리계획구역 (괴산군 고시 제2024-11호)

* 가축사육제한구역 (300M 이내 소, 말, 양, 사슴 등 사육 제한)

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

* 소유권 보존: 김재성 (1984-05-10)

* 소유권 이전 (협의분할에 의한 상속): 김정회 (2016-03-25)

3.2. 등기부상 권리 관계

* 근저당권: 괴산농업협동조합 (2024-03-08), 36,000,000원 (말소기준권리)

* 지상권설정: 괴산농업협동조합 (2024-03-08) (말소)

* 임의경매개시결정: 괴산농업협동조합 (2025-11-17), 31,593,712원

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

* 말소기준권리인 근저당권(괴산농업협동조합, 2024-03-08)보다 선순위 권리사항은 확인되지 않습니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않으나, 물건명세서상 '지상권개요:' 언급이 있으나 등기부상 말소된 것으로 확인되어 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설이나 산업 시설의 접근성은 낮습니다.

* 주변 환경은 전형적인 농촌 마을의 모습을 띠고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 (추정)

* 검색 결과, 본건 지역 인근에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 명확히 확인되지 않았습니다.

* 다만, 괴산군 문광면 신기리 일부 지역에서 폐기물처리 시설 입주 관련 주민 반대 사례가 있었으나, 본건 소재지와는 직접적인 연관성이 낮은 것으로 보입니다.

* 가까운 거리에 대규모 상업시설이나 편의시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

* 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 인근 읍면 소재지를 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련

* 본건은 농지이므로, 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다.

* 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 관할 행정기관에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 농업경영계획서 또는 주말·체험 영농계획서를 작성하여 신청해야 하며, 법원 제출 기한(낙찰 후 7일 이내) 전에 발급 가능 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 제시외 물건 관련

* 토지 지상에 소유자 불명의 제시외 건물 3개 (비닐하우스 2동, 창고 1동)와 관정 1개가 소재하고 있습니다.

* 이들 제시외 건물은 평가 및 매각에서 제외되지만, 관정은 매각에 포함됩니다.

* 이러한 제시외 건물 존재로 인해 최저매각가격이 제한받고 있음을 유의해야 합니다.

6.3. 토지 형상 및 용도 제한

* 토지가 완경사지대에 위치하며 부정형으로 되어 있어 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 개발 및 이용 시 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

6.4. 기타

* 임대관계는 미상으로, 인수 또는 명도 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충청북도 괴산군의 농촌 지역에 위치한 전(밭) 토지입니다.

* 농지취득자격증명 필요 여부가 입찰의 가장 큰 관건이며, 미취득 시 투자 자체가 불가능합니다.

* 토지 위에 평가 및 매각에서 제외된 제시외 건물들이 존재하며, 이로 인해 최저매각가격이 영향을 받고 있어 향후 관리가 필요할 수 있습니다.

* 완경사 및 부정형의 토지 형상, 각종 개발 제한 구역 지정 등은 활용도를 제한할 수 있는 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 농지취득자격증명이 있다면, 농업 경영을 위한 토지로서 가치가 있을 수 있습니다.

* 성장관리계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 매각 제외된 제시외 건물들은 추후 합법적인 절차를 통해 철거하거나 재활용하는 방안을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수할 보증금(임차인 관련)이 없는 상황입니다.

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 126,184,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 농지취득자격증명, 제시외 건물 존재, 토지 형상 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 성공적인 입찰을 위해서는 철저한 현장 조사와 함께 농지취득자격증명 발급 가능 여부 확인이 최우선 과제입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.