나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경2671 [1] 강원특별자치도 양구군 해안면 만대리 1302 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 양구군 해안면 만대리 소재 "만대리마을회관" 북동측 근거리 에 위치 하며 인근은 농가주택 , 농경지 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다 .

교통상황

기호(1, 2) : 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으 로 보아 대중교통 여건은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접지대비 완경사의 부정형 토지로서, 현황 '대부분 과수원 및 일부 제시외건부 지'로 이용중입니다. 기호(2) : 인접지대비 완경사의 부정형 토지로서, 현황 '과수원'으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 시멘트 포장도로와 접합니다. 기호(2) : 본건 서측 및 남서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 시멘트 포장도로와 각각 접합 니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 2) : 농림지역,가축사육제한구역(2025-09-19)(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한지 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(전방지역:25km)(12사단)<군사기 지 및 군사시설 보호법>,군사격장(대형) 소음대책구역 제1종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

본건 기호(1)의 토지 지상 일부에 소유자 미상의 제시외건물이 소재하는 바, 개략적으로 실 측하여, 제시외건물(㉠, ㉢~㉦)로 평가하였으니, 경매진행 시 소유권 확인 후 일괄경매 여부 를 판단하시기 바라오며, 제시외건물(㉠, ㉢~㉦)은 구조·사용자재·시공정도 및 부대설비 등 을 종합적으로 참작하여 원가법으로 평가하되, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가하였으며, 본건 토지 기호(1)에 제시외건물로 인해 영향받는 토지 가격은 감정평가 명세표의 비고란에 기재하오니, 경매진행 시 참고하시기 바랍니다. 본건 기호(1) 토지상에 후첨 "사진용지"와 같이 비닐하우스 ㉡ 및 물통 ㉩이 소재하나, 구조·용도· 규모 등으로 보아 철거 및 이동의 용이성 등을 고려할때 본건 토지의 사용·수익·처분에 미치는 영 향이 미미하여 이에 구애없이 토지를 감정평가하였는 바, 경매업무 진행시 참고하시기 바랍니다. 본건 기호(1) 토지상에 후첨 "사지용지"와 같이 소유자 미상의 제시외관정 ㉨은 일반적인 농업용 관정을 기준으로 감정평가하되, 전기시설 등을 포함하여 감정평가하였으니, 경매진행 시 참고하 시기 바랍니다. 본건 기호(1, 2) 토지상에 소유자 미상의 과수목(사과나무 등, 약 1,500주)이 소재하여, 개략적 으로 주수를 확인하여 제시외수목(기호 ⓐ)으로 평가하오니, 경매진행 시 소유권 확인후 일괄경매 여부를 판단하시기 바라오며, 본건 토지 기호(1)에 제시외수목으로 인해 영향받는 토지가격은 감 정평가명세표의 비고란에 기재하오니, 경매진행 시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 기호(1) 토지의 공부상 지목은 '답'이나, 현황 대부분 '과수원'이며, 일부틑 '제시외건부 지' 입니다. 본건 기호(2) 토지의 공부상 지목은 '답'이나, 현황 '과수원' 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 물건(관정) 포함
-본건 지상 과수목(사과나무 등, 약 1,500주) 매각 제외
-목록1 지상 비닐하우스(감정서상 ㉡) 및 물통(감정서상 ㉩) 각 매각 제외
-목록1 공부상 '답'이나 현황 '대부분 과수원, 일부 제시외건부지', 목록2 공부상 '답'이나 현황 '과수원'임
-농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), 증명원 제출기간내 발급위해 미리 신청 요~문의:해안면사무소

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 사건번호: 춘천지방법원 2025타경2671 (1)

소재지: 강원특별자치도 양구군 해안면 만대리 1302

지목: 답 (현황: 과수원, 제시외건부지)

토지면적: 10535.00㎡ (약 3,186평)

건물면적: 0㎡ (단, 제시외 건물 및 물건(관정) 포함 매각)

감정가: 270,687,930원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 매각 (일괄매각: 제시외 건물 및 물건(관정) 포함)

채권자: 양OOOOOOOO (양구군농업협동조합)

2. 입지조건

주변환경: 본건은 양구군 해안면 만대리마을회관 북동측 근거리에 위치하며, 인근 지역은 농가주택과 농경지로 형성되어 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 판단됩니다.

도로상태: 본건 토지는 북서측으로 노폭 약 3미터 내외, 서측 및 남서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 시멘트 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한), 제한보호구역(25km, 12사단), 군사격장 소음대책구역 제1종구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 4월 5일 접수된 양구군농업협동조합의 근저당권(을14)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 상기 말소기준권리보다 선순위인 권리나 인수되는 임차인은 없습니다. 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않으나, 감정서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 기재되어 있어, 경매 진행 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 그러나 현재까지는 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

말소되는 권리: 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등 모든 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 현황: 본건에는 인수되는 임차인이 없으며, 임차 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 농업용 토지로, 주변은 농가주택 및 농경지가 대부분을 차지하고 있어 일반적인 상권 형성은 기대하기 어렵습니다. 지역 특성상 농작물 생산 및 판매와 관련된 경제 활동이 주를 이룹니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 마을회관이 있으며, 기본적인 농촌 지역의 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 양구군 소재지의 주요 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

주변 시설: 농가 주택 및 광활한 농경지가 분포하고 있습니다. 군사 시설 보호 구역 및 군사 훈련 지역에 포함되어 있어 관련 시설이 인접해 있을 수 있으며, 이는 특정 시간대에 소음 등의 영향을 줄 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지 취득 자격 증명 필수: 본건은 농지이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 해안면사무소에 문의하여 발급 절차 및 가능 여부를 확인해야 합니다.

공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 대부분 '과수원'이며 일부는 '제시외건부지'로 이용 중입니다. 이는 향후 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

매각 제외 물건: 과수목(사과나무 등 약 1,500주), 비닐하우스(㉡), 물통(㉩)은 매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 이러한 물건들에 대한 소유권 협상이나 별도의 처리가 필요할 수 있습니다.

군사 시설 인접: 제한보호구역, 군사격장 소음대책구역 등에 해당하여 군사 작전 또는 훈련으로 인한 소음, 통제 등 생활에 불편함이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물 및 관정: 제시외 건물 및 물건(관정)은 포함하여 매각되나, 이에 대한 소유권 확인 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양구군 해안면의 농업용 토지로, 현재 과수원으로 이용 중이며 넓은 면적을 보유하고 있습니다. 농지 취득 자격이 있는 실수요자, 특히 직접 영농을 계획하는 분에게는 매력적인 대상이 될 수 있습니다. 다만, 농지 취득 자격 증명 필수, 공부상 지목과 현황 불일치, 군사 시설 인접으로 인한 제약 등은 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

실질적 영농 가능 토지: 현재 과수원으로 이용 중인 점을 감안할 때, 기존 농업 활동을 승계하거나 확대하고자 하는 실수요자에게 적합합니다.

넓은 토지 면적: 10,535㎡ (약 3,186평)의 넓은 경작 가능 면적은 다양한 농업 활동 및 시설 투자를 고려할 수 있는 장점을 제공합니다.

농촌 지역 투자 기회: 양구군 해안면의 농촌 지역에 위치하여, 지역 특색을 살린 농업 관련 사업이나 전원 생활을 위한 부지로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 매각이며, 농지 취득 자격 증명 제출이 필수적입니다. 현재 인수되는 임차 보증금은 없으나, 매각 제외 물건(과수목, 비닐하우스 등)과 현황 토지 이용의 차이(답 vs 과수원), 제시외 건물 및 관정에 대한 명도 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 총 채무액이 감정가를 상회하고 있어 경매 진행 결과에 따라 낙찰가의 변동성이 있을 수 있습니다.

이러한 점들을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 270,687,930원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 농지라는 특성과 지역적 요건, 군사 시설 인접 등의 제한 사항을 고려할 때, 감정가의 70% ~ 90% 수준 (약 189,481,551원 ~ 243,619,137원)을 예상해 볼 수 있습니다. 이는 일반적인 추정치이며, 실제 경매 현장의 경쟁 상황 및 본건에 대한 심층적인 실사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.