나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1568 [1] 울산광역시 남구 무거동 1538 무거한라2차아파트 8층 805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 누리 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 남구 무거동 소재 <무거동행정복지센터> 북동측 인근에 위치하며 주위는 노변 근 린생활시설, 공동주택, 주상용 건물 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 지하1층, 지상18층 건물내 8층 805호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 창호 : 샤시창호 등

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 가스공급설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 15미터, 북서측으로 폭 약 12미터, 남서측으로 폭 약 8미터, 남동측으로 폭 약 6미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1)(무거동 1538) 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (집산도로(무거))(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(수니유치원)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(장검중학교)<교육환경 보호에 관한 법률> (2)(무거동 1538-1) 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만) (보행자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로(무거))(접합), 가축사육제한구역<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(수니유치원)<교육환경 보호 에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 사항 없습니다.

물건 비고

본건 건물의 등기사항전부증명서상 소재지번(무거동 1538)과 대지권의 목적인 토지의 표시 소재지번(무거동 1538, 무거동 1538-1)이 상이하나, 현황은 위 2필 지상에 건물이 소재하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1568 (1)

소재지: 울산광역시 남구 무거동 1538 무거한라2차아파트 8층 805호

용도: 아파트

감정가: 1억 9천만원

토지 면적: 19.87㎡ (약 6.01평)

건물 면적: 59.95㎡ (약 18.14평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중울산농업협동조합 (추정)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 울산광역시 남구 무거동 소재 <무거동행정복지센터> 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 주상용 건물 및 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통입니다. 북동측 약 15미터, 북서측 약 12미터, 남서측 약 8미터, 남동측 약 6미터의 도로에 접해 있어 접근성이 양호한 편입니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 다양한 폭의 도로에 접하고 있어 개발 및 이용에 제약이 적습니다.

3. 권리분석

* 등기부상 현황:

말소기준권리: 2020년 10월 7일자 중울산농업협동조합의 근저당권 (을17) 입니다.

본 경매 개시 결정의 채권자는 중울산농업협동조합입니다.

말소기준권리보다 선순위인 소유권 이전, 가압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

임차인: 장서연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 3월 28일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약: 본건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 다수 존재하며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 무거동은 주거지역과 근린생활시설이 조화롭게 발달한 지역입니다.

* 주변 시설: 인근에 행정복지센터, 근린생활시설, 공동주택, 주상용 건물 및 단독주택 등이 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 수니유치원 및 장검중학교 인근 지역은 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 접근성도 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보:

아파트명: 무거한라2차

주소: 울산광역시 남구 무거동 1538

사용승인일: 1996년 6월 17일

총 세대수: 170세대

건축 규모: 지하 1층 ~ 지상 18층

관리사무소 연락처: 052-249-7150

주차: 총 34대

부대시설: 관리사무소, 어린이놀이터, 기타

전기차 충전기: 지상 3대

* 주변 시설: 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본건은 중복 사건으로, 경매 절차 진행 중에 다른 관련 사건이 발생할 가능성이 있습니다.

* 소재지번 상이: 등기사항전부증명서상 소재지번(무거동 1538)과 대지권의 목적인 토지의 표시 소재지번(무거동 1538, 1538-1)이 상이하나, 현황은 2필지 상에 건물이 소재하고 있는 것으로 확인됩니다. 이는 등기 및 토지 대장 정리 과정에서의 혼란이 있었을 가능성을 시사하며, 추후 관련 행정 처리 시 주의가 필요할 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정가는 1억 9천만원이나, 최근 실거래가는 1억 5천 8백만원 ~ 1억 7천만원 수준으로 확인되어 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

울산광역시 남구 무거동에 위치한 무거한라2차아파트 8층 805호는 주거지로서는 양호한 입지와 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리나 보증금은 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어 투자 시 수익률 분석이 중요합니다. 중복 사건 발생 가능성 및 소재지번 상이 등 행정적 이슈는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 남구 무거동 지역은 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며 교통 접근성이 양호합니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 초기 투자 비용 절감 가능성: 감정가 대비 낮은 시세로 인해 경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지로 이루어져 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

현재 파악된 최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 59.95㎡ 면적의 아파트 거래가는 1억 5천 8백만원에서 1억 7천만원 수준입니다. 감정가(1억 9천만원) 대비 시세가 낮게 형성된 점, 그리고 경매 특성상 유찰 가능성을 감안할 때, 1억 6천 5백만원에서 1억 7천 5백만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 1억 7천 2백만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.