나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514038 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 490-85 코지팰리스 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ‘인천보훈병원’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 주상용부동산, 아파트, 업무시설 등이 소재하는 지역으로서 제반입지여건은 보통임.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 및 지상14층 건내 제9층 제901호로서, (사용승인일 : 2017.06.09) 외벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 석재타일 등 마감. 내벽 : 벽지도배 등 마감. 창호 : 하이새시창호 등 마감.

이용상태

기준시점 현재 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생/급배수 설비, 개별난방설비, 옥내 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 평지로서, 기준시점 현재 '업무시설 및 공동주택' 의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 지적도상 노폭 약4미터, 북측으로 노폭 약10미터의 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 07. 01.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514038 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 490-85 코지팰리스 9층901호

* 용도: 오피스텔

* 건물 사용승인일: 2017년 06월 09일

* 총 층수: 지하 1층, 지상 14층

* 감정가: 247,000,000원

* 토지 면적: 13.02㎡ (약 3.94평)

* 건물 면적 (전유면적): 83.98㎡ (약 25.40평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ‘인천보훈병원’ 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 주상용부동산, 아파트, 업무시설 등이 소재하는 지역으로 제반 입지 여건은 보통입니다.

* 교통 상황: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

* 도로 상태: 본건 서측으로 노폭 약 4미터, 북측으로 노폭 약 10미터의 도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 외국인에 한함)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 01월 02일자 잠실세무서장의 압류(체납징세)입니다.

* 주요 권리 내용:

* 소유권 관련 등기: 소유권 보존, 신탁 말소, 공유자 지분 이전, 매매를 통한 소유권 이전 내역이 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(이용만)

* 보증금: 298,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 10월 11일

* 확정일자: 2022년 09월 20일

* 배당신고일자: 2024년 05월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 특수물건정보 HUG 인수조건 변경 기재.

* 기타 권리: 주택임차권(이용만, 보증금 298,000,000원)이 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 ‘매각으로 소멸되지 않는 권리’로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 언급되며, 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 이는 HUG의 역할과 관련된 복잡성을 시사하므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 다수의 압류, 가압류, 강제경매 개시 결정 등기 등이 존재하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액: 2,288,000,000원

1.4. 상권분석

* 대상 물건은 오피스텔로 현재 이용 중이며, 건축물대장상 주요 용도는 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

* 주변 지역은 주거용 건물과 업무용 시설이 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

* 인천보훈병원 인근에 위치하며, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 14층 건물 내 제9층 제901호입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 옥내 소화전, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 인근 편의 시설: ‘인천보훈병원’이 인근에 위치하여 의료 시설 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 채권자이자 임차인으로 언급되는 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특이사항은 복잡한 권리 관계를 나타내며, 낙찰 후 예상치 못한 부담이나 절차상의 변수가 발생할 수 있습니다. '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, HUG의 확약서 제출 여부 등을 최종 확인해야 합니다.

* 토지거래 허가구역 지정: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인에 한해 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 명의로의 거래 시 추가 확인이 필요합니다.

* 높은 등기부채권 총액: 2,288,000,000원에 달하는 높은 채권 총액은 물건의 경매 절차 및 낙찰가 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 보증금: HUG가 임차인으로 298,000,000원의 보증금을 가지고 있으나, 대항력은 없다고 명시되어 있습니다. 그러나 HUG 관련 인수 조건 변경 등 특이사항은 면밀한 조사를 요구합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 오피스텔로서, 2017년에 준공되어 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 주변 교통 및 생활 여건은 보통 수준이며, 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 권리 관계 및 특이사항입니다. HUG가 채권자임과 동시에 임차인으로도 언급되고 있으며, HUG 인수조건 변경이라는 명시는 낙찰 후 HUG와의 관계 정리가 중요함을 시사합니다. 또한, 높은 등기부채권 총액과 임차인의 대항력 여부 등 권리 관계에 대한 철저한 검토가 필수적입니다. 토지거래 허가구역 지정 기간도 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2017년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 있습니다.

* 오피스텔의 임대 수익 잠재력: 통상 오피스텔은 주거 및 업무용으로 꾸준한 임대 수요가 존재합니다. (본건은 차임 0원 표기되어 있어 현재 공실 또는 특수 상황임을 시사)

* 일반상업지역 내 입지: 상업지역으로의 개발 잠재력 및 편의시설 접근성을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 입력된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 동일 면적(83.98㎡)의 오피스텔이 2025년 11월 1일에 16,000 (만원 단위)에 거래되었습니다. 이는 160,000,000원에 해당합니다.

* 감정가는 247,000,000원으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

* 인수 보증금: 0원 (대항력 없는 임차인, HUG의 말소동의 확약서 제출 등의 사유 고려)

* 예상 입찰가: 170,000,000원

* 산정 근거: 최근 실거래가(160,000,000원)를 기준으로 하되, 감정가와의 괴리, 시장 상황 및 향후 가치를 고려하여 보수적으로 책정하였습니다. HUG 인수조건 변경 및 복잡한 권리 관계는 입찰 시 위험 요소로 작용할 수 있으므로, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.