나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1177 [1] 경상북도 경산시 진량읍 양기리 403-3 초원장미타운 107동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 경산시 진량읍 문천리 소재 “문천지” 서측 인근에 위치하는 "초원장미타운 제107동 제12층 제1202호" 단위세대로서, 부근은 중,소규모의 공업시설, 단독주택, 농 경지 등으로 형성되어 있으며, 생활편의시설과의 접근성 등으로 보아 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 아파트단지 서측에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

가)철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 중 12층 1202호 단위세대로서 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 내벽·천장 : 벽지, 천장지 및 일부 타일 등 마감 바닥 : 바닥재 및 일부 타일 등 마감 창호 : 새시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 되어있으며 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 자체지반 대체로 등고평탄하며 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주 택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28) (가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호), 상대보호구역 (예담유치원), 절대보호구역(예담유치원)임. 기호2) 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주 택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28) (가축사육제한구역(저수지상류100M), 경산시 고시 제2024-174호), 가축사육제 한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-17 4호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(하천100M), 경산시 고 시 제2024-174호), 상대보호구역(예담유치원), 절대보호구역(예담유치원)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기 타 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1177 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진량농업협동조합 (진OOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 경산시 진량읍 양기리 403-3 초원장미타운 107동 12층1202호

용도: 아파트

건축년도: 1996년 7월 4일 사용승인

건물 층수: 총 15층 중 12층

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 67,000,000원

토지면적: 42.73㎡ (약 12.9평)

건물면적 (전용면적): 59.88㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 진량읍 양기리 소재 “문천지” 서측 인근에 위치한 “초원장미타운 제107동 제12층 제1202호” 단위세대로서, 부근은 중, 소규모 공업시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 생활편의시설과의 접근성은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 아파트 단지 서측에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 공동주택(아파트) 800M 이내, 주거밀집지역 800M 이내, 저수지 상류 100M 이내, 하천 100M 이내에 위치하여 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 더불어 예담유치원과 관련하여 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 근저당권(진량농업협동조합, 2016-04-27)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 가압류(삼성카드), 압류(경산세무서장) 및 소유권이전(장소윤, 상속) 등 모든 권리는 본 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 104,584,105원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 임차인 장소혜 씨가 거주 중인 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 장

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-20

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수/소멸 권리

본 경매 물건은 일괄매각이며, 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 또한 대항력이 없는 것으로 판단되어 인수되는 보증금은 0원으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 경상북도 경산시 진량읍 양기리 일대는 주거지, 소규모 공업시설, 농경지가 복합적으로 분포하고 있어 일반적인 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 초원장미타운

건축년도: 1996년

총 동수: 8개동

총 세대수: 1200세대

최고층: 20층 (본건 12층)

주차대수: 총 950대 (지상 4대, 지하 35대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등

5.2. 편의시설 접근성

아파트단지 인근에 시내버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 생활 편의시설과의 접근성 또한 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 리스크

등기부상 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 리스크는 없을 것으로 보입니다.

6.2. 물건 리스크

임차인의 전입일자 및 보증금, 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 또한, 1996년에 건축된 아파트로 내부 상태 점검 및 필요시 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변에 중, 소규모 공업시설이 혼재되어 있어 주거 쾌적성 측면에서 일부 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 경산시 진량읍에 위치한 초원장미타운 아파트로, 12층에 위치한 탁 트인 조망을 기대할 수 있는 물건입니다. 1996년에 건축된 아파트로 연식은 있으나, 단지 내 기반시설이 갖추어져 있으며 대중교통 이용이 편리합니다. 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다. 다만, 주변 환경이 주거와 공업시설이 혼재된 지역이며, 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸 예정으로 권리관계 명확

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담 적음 (인수 보증금 0원)

* 12층 고층으로 일조 및 조망 유리

* 경산시 진량읍 지역의 아파트 시세 반영 시 투자 가치 기대

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 동일한 전용면적 59.88㎡의 초원장미타운 아파트 매매가는 2026년 6월 5,200만원(15층), 7월 1일 6,000만원(4층), 7월 15일 6,300만원(16층)으로 확인되었습니다. 본건은 12층으로, 최근 거래된 4층(6,000만원)과 16층(6,300만원)의 중간 수준의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다. 감정가는 6,700만원으로, 최근 실거래가보다는 높게 책정되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가를 근거로 할 때, 본건의 적정 시세는 5,800만원에서 6,300만원 사이로 판단됩니다. 12층의 좋은 층수와 권리 관계의 명확성을 고려하여, 예상 입찰가는 6,200만원 선에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.