나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13114 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 1-10 모던패밀리 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "한울중학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 제2층 제204호로서, (사용승인일: 2021.01.11) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(후첨 "내북조도" 참조)으로 이용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 2필지 일단의 가장형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[1-10번지] 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,건축허가·착공제한지역(2025-11-06)(제한 기간:(최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지 정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-11-06)(지정기간 : 2025.11.11 .~2027.1.28.). [1-46번지] 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,건축허가·착공제한지역(2025-11-06)(제한 기간:(최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다 세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지 정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-11-06)(지정기간 : 2025.11.11.~2027.1.28.), <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13114 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 1-10 모던패밀리 제2층 제204호

건물용도: 도시형생활주택

감정가: 222,000,000원

토지면적: 22.74㎡ (약 6.88평)

건물면적: 28.29㎡ (약 8.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 홍OO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 대항력있는 임차인으로 인한 인수 부담금 발생 가능성

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동에 소재하며, "한울중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주거지역으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건 또한 보통입니다.

1.2. 권리분석

본 건에는 대항력있는 임차인 홍*종이 존재하며, 전입일자 2021년 2월 26일, 확정일자 2021년 1월 25일로 확인됩니다.

해당 임차인의 보증금은 223,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

집합건물 등기부상 주택임차권(을3)이 등기되어 있으며, 권리금액은 223,000,000원이고 말소기준권리(갑3, 압류)보다 선순위로 판단되어 매수인에게 인수됩니다.

비록 권리분석 상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서에 '매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권 등기는 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 아니함'으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금 223,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 부담금으로 간주됩니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 입지의 연립·다세대 주택 거래 사례들이 확인되었습니다.

2026년 5월 거래된 시흥동 798-27번지(하이빌, 2008년 준공, 55.02㎡)는 330,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 1,983,000원 수준입니다.

2026년 5월 거래된 시흥동 838-14번지(원형아트빌, 2002년 준공, 55.19㎡)는 280,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 1,678,000원 수준입니다.

본 물건은 2021년 1월에 사용 승인된 신축 건물로, 연식 대비 유사 면적 거래가액을 고려할 때, 약 1,700,000원에서 2,000,000원/평의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

본 건의 전용면적 8.56평을 기준으로 시장가치는 약 157,000,000원 ~ 173,000,000원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

본 건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제2층 제204호이며, 2021년 1월 11일에 사용 승인되었습니다.

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

주변에 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주거지역이며, 차량 진출입이 가능하고 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

본 건 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력있는 임차인이 존재하며, 임차보증금 223,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

또한, 본 건 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 제한사항이 존재하므로, 향후 건축·개발 및 토지 거래 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 감정가액(222,000,000원)보다 높은 금액의 대항력있는 임차인 보증금(223,000,000원)을 매수인이 인수해야 하는 부담이 매우 큰 상황입니다.

이는 매수인의 총 투자 비용이 감정가액을 훨씬 초과하게 됨을 의미하며, 시세 대비 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

최근 유사 물건의 거래 사례들을 비추어 볼 때, 매수인의 총 투자 비용이 시장 가격 대비 높아질 가능성이 있어 투자에 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물로 향후 건물의 노후화에 따른 가치 하락 위험이 상대적으로 낮습니다.

주거 지역 내에 위치하여 주거 환경 자체는 안정적입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 222,000,000원이지만, 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금이 223,000,000원에 달합니다.

따라서 매수인의 총 투자 비용은 입찰가 + 223,000,000원이 됩니다.

유사 물건의 시장 거래가액을 고려할 때, 본 건의 순수 시장 가치는 약 157,000,000원에서 173,000,000원 수준으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 총 투자 비용이 시장 가치를 크게 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

총 투자 비용을 약 380,000,000원에서 390,000,000원 수준으로 맞춘다고 가정할 때, 예상 입찰가는 보증금을 제외한 금액이 됩니다.

하지만 법원 경매의 특성상 감정가를 기준으로 입찰가가 결정되는 경향이 있으므로, 이에 대한 고려가 필요합니다.

대항력 있는 임차인의 존재와 보증금 인수 부담이 크므로, 신중한 접근이 필요하며, 총 투자 비용을 최우선으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

시장 거래가액 대비 합리적인 총 투자 비용을 고려하여, 예상 입찰가를 160,000,000원으로 제안합니다.

이 경우 총 투자 비용은 약 383,000,000원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.