나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13260 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋감정 · 평가일 2025.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡본동성당" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제3층 제302호로서 (사용승인일자: 2021. 12. 2.) 외벽: 치장벽돌 및 석재붙임 등 마감. 창호: 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 토지로서, 건부지(도시형생활주택(단지형다세대))로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13260 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제3층 제302호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

토지면적: 22.90㎡ (약 6.93평)

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 457,000,000원

준공일자: 2021년 12월 2일

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡본동성당" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거 밀집 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3.토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 관련 구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.총괄

본 물건은 말소기준권리(갑5, 강제경매, 주택도시보증공사, 2025.11.13 접수)보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 주의 깊은 분석이 필요합니다.

1.3. 2.임차인 현황

* 신

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-07-07

* 확정일자: 2025-07-07

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임에 대한 승계 여부 검토가 필요하며, 대항력 존재 자체로 인해 명도 과정에서의 잠재적 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 주택도시보증공사(유준구)

* 보증금: 420,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-12-13

* 확정일자: 2022-11-29

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 1번 근저당권으로 등기되어 있으나, 말소 대상 권리입니다.

1.3. 3.말소기준권리

서울남부지방법원 2025타경13260 강제경매개시결정 (갑5)

1.3. 4.매각으로 소멸되지 않는 권리

특별한 사항 없음 (특별매각조건에 의거)

1.3. 5.특별매각조건

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 즉, 매수인은 명도를 완료하는 조건 하에 임차인의 보증금에 대해 추가적인 책임을 지지 않을 것으로 예상됩니다. (주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 관련 내용은 추가 확인 필요)

1.3. 6.인수 보증금 합계

0원 (특별매각조건 이행 시)

1.4. 상권분석

1.4. 1.상권 환경

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 주변에는 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 2.혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 화장터 등)이 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교통

지하철 5호선 화곡역 도보 접근 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 2.편의시설

인근 근린생활시설 이용이 가능합니다. 구체적인 대형마트, 병원 등은 추가 조사가 필요합니다.

1.5. 3.건물 시설

철근콘크리트 구조이며, 2021년 준공으로 비교적 신축입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 난방 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.대항력 있는 임차인

신 임차인은 대항력이 있어, 특별 매각 조건 하에서 보증금 승계 여부 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다. 특별 매각 조건이 원활히 이행되지 않을 경우, 임차인 보증금(500만원) 외 추가적인 명도 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 2.토지거래허가구역

외국인 등 특정 거래 시 허가가 필요하여 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 3.감정가 대비 시장 시세

현재 제시된 감정가(457,000,000원) 대비 주변 시세 정보(매매가 169,000,000원 ~ 300,000,000원) 간의 큰 차이가 있어, 시장 가치 재평가가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 그러나 감정평가액과 주변 시세의 큰 괴리, 그리고 대항력 있는 임차인이라는 잠재적 리스크가 존재합니다. 특별 매각 조건이 명확하게 이행될 경우, 인수 보증금 부담은 없을 것으로 보이나, 명도 과정에서의 잠재적 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.신축급 물건

2021년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 수리비 부담이 적고 인기가 높을 수 있습니다.

1.8. 2.교통 편의성

화곡역 인근의 역세권 입지로 출퇴근이 용이합니다.

1.8. 3.안정적인 주거 환경

일반적인 주택가에 위치하여 안정적인 수요 기반을 가집니다.

1.8. 4.특별 매각 조건

임차인 관련 리스크 해소 시, 추가적인 인수 부담 없이 취득 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1.가격 분석

현재 제시된 감정가 457,000,000원 대비 주변 시세가 169,000,000원 ~ 300,000,000원 수준으로 상당한 차이를 보이고 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이라는 리스크가 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

1.9. 2.추정가 산정

따라서, 본건의 예상 입찰가는 현 시세와 감정가, 그리고 명도 및 권리 관련 리스크를 종합적으로 고려하여, 350,000,000원 수준에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 감정가 대비 약 76% 수준이며, 시장 시세보다는 높지만 신축 연식과 잠재적 가치를 반영한 보수적인 가격입니다. (실제 입찰 시에는 해당 물건의 명도 진행 상황 및 법원 결정 등을 종합적으로 확인 후 최종 금액을 산정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.