나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34392 [1] 광주광역시 남구 주월동 543-9 주월동마이다스빌 101동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트는 광주광역시 남구 주월동 소재 금당중학교 남측 인근에 위치하고 주위는 주로 공동주택과 상가 등으로 이루어진 기존주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 내 4층 401호(복도식, 남향)로서 외벽 : 콘크리트위 페인트칠 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 창호 : 새시창임

이용상태

아파트입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 지하주차장 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사지로서 아파트부지입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트부지 서측으로 폭 약 10m의 막다른 포장도로에 접하며 해당 도로를 통해 차량 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지는 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역<교육환 경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

주택임차권자 한국토지주택공사 및 주택임차권자 승계인인 채권자 서울보증보험 주식회사의 매각시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 임대차관계의 존속을 주장하거나 잔존 임대차보증금 반환청구권을 청구하지 않는다”라는 조건부 임대인의 지위승계에 대한 이의제기 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34392 (1)

* 소재지: 광주광역시 남구 주월동 543-9, 주월동마이다스빌 101동 4층 401호

* 용도: 아파트

* 감정가: 101,000,000원

* 토지면적: 22.18㎡ (약 6.71평)

* 건물면적: 44.98㎡ (약 13.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

* 준공일: 1999년 12월 20일

1.1. 입지조건

* 주변환경: 본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 금당중학교 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 주로 공동주택 및 상가 등으로 이루어진 기존 주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

* 도로상태: 단지 서측으로 폭 약 10m의 막다른 포장도로에 접하여 차량 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 주요 권리:

* 본 건에는 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)이 존재하며, 선순위 임차권(을7, 주택임차권)이 등기되어 있습니다.

* 말소기준권리: 남구(광주광역시)의 압류 (갑6)입니다.

* 이 압류보다 후순위인 서울보증보험의 강제경매(갑7) 및 한국토지주택공사의 주택임차권(을7)은 원칙적으로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 다만, 주택임차권(을7, 한국토지주택공사)은 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 한 (한국토지주택공사)

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 04월 25일

* 확정일자: 2022년 04월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인(한국토지주택공사) 및 승계인(서울보증보험)이 매각 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도, 매수인에 대해 임대차 관계 존속을 주장하거나 잔존 임대차보증금 반환 청구를 하지 않는다는 조건부 임대인 지위 승계 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 경우, 매수인에게 인수되는 권리가 없음을 의미합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 산정됩니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존 (극동건설주식회사, 1999-12-22)

* 소유권이전 (주식회사금호주택, 2007-01-03)

* 소유권이전 (현주산업개발주식회사, 2018-03-30)

* 주택임차권 (한국토지주택공사, 2024-05-31 접수, 인수)

* 압류 (남구, 2024-09-05 접수, 말소기준)

* 강제경매 (서울보증보험, 2025-11-13 접수, 말소)

* 건물 구조 및 이용: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 중 4층 401호(복도식, 남향)이며, 일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 지하주차장이 설치되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 주월동 지역은 주거 밀집 지역으로, 단지 인근에 상가 및 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 주변에 금당중학교가 위치하여 교육 관련 시설 접근이 용이합니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 바로는 본건 인근에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 상가 및 근린시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 금당중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 의료시설: 병원 및 의원 등 의료시설 접근이 가능합니다.

* 주거 환경: 주변이 주택가로 형성되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 주월마이다스빌1차

* 사용승인일: 1999년 12월 20일

* 총 세대수: 100세대 (101동 기준)

* 총 층수: 15층

* 전용면적 (401호 기준 추정): 40.119㎡ (약 12.13평)

* 분양면적 (401호 기준 추정): 44.98㎡ (약 13.61평)

* 총 주차대수 (건축물대장 기준): 70대 (내부기계식 55대, 외부기계식 15대)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 한국토지주택공사 임차인은 대항력이 있으며, 비록 배당 전액 수령 시 매수인에게 인수되는 보증금이 없다는 확약서가 제출되었으나, 배당 결과에 따라 잠재적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (다만, 확약서 내용과 '인수 보증금 합계: 0원' 표기를 종합하면 위험도는 낮습니다.)

* 선순위 임차권 '인수' 기재: 등기부상 '인수'로 기재된 선순위 임차권은 배당 여부와 무관하게 매수인에게 승계될 수 있는 권리이나, 본 건의 경우 임차인 관련 확약서로 인해 실질적 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 광주광역시 남구 주월동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 입지 조건은 보통 수준이며 교통 및 편의시설 접근이 용이합니다.

* 준공 후 20년 이상 경과하였으나, 철근콘크리트 구조로 안정적인 건물 상태를 유지하고 있습니다.

* 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 매각으로 인한 보증금 전액 배당을 전제로 매수인에게 추가적인 보증금 반환 의무가 없다는 확약서가 제출되어 있어 권리상의 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 주월동은 성숙된 주거 지역으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계 (확약서로 인한 위험 감소): 임차인과의 관련 권리 문제가 확약서로 인해 상당 부분 해소되어, 명확한 권리 인수가 가능합니다.

* 시장 대비 합리적인 감정가: 최근 실거래가를 고려했을 때, 감정가가 시세 대비 과도하게 높지 않은 것으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 101,000,000원

* 최근 실거래가 (2025년 12월, 4층): 96,270,000원

* 최근 실거래가 (2025년 2월, 7층): 80,000,000원

* 본 건은 4층으로, 최근 4층 거래 사례(96,270,000원)와 감정가(101,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 시장가격을 반영한 입찰이 필요합니다.

* 임차인 관련 잠재적 리스크가 확약서로 인해 최소화되었으므로, 감정가를 기준으로 하되, 소폭의 가치 하락 가능성 및 경매 상황을 고려하여 95,000,000원 ~ 100,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

* 이는 권리 인수에 따른 추가 비용이 없음을 전제로 한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.