나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34970 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 216-20 보령파인빌 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부천시 원미구 춘의동 소재 "춘의동행정복지센터" 남서측인근에 위치하는 다세대주택 "보령파인빌" 제5층 제503호로서 인근은 다세대주택 위주의 주택지대임.

교통상황

본건 동북측 인근에 지하철7호선 "춘의역", 북서측 인근에 "신중동역"이 위치하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 5층 다세대주택 내 제5층 제503호로서 외벽 : 콘크리트 위 단열재 및 석재 붙임 마감 창호 : 프라스틱 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접토지와 등고평탄하며 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역),(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래에관한허가구역(외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 2015.08.26-2026.08.25)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34970 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 216-20 보령파인빌 5층503호

용도: 다세대주택

감정가: 256,000,000원

토지면적: 33.90㎡ (약 10.26평)

토지지분: 33.9㎡ (약 10.26평)

건물면적: 52.46㎡ (약 15.87평)

건물지분: 52.46㎡ (약 15.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 부천시 원미구 춘의동에 소재하며, "춘의동행정복지센터" 남서측 인근에 위치함.

* 주변환경: 다세대주택 위주로 형성된 주거 지역임.

* 교통: 지하철 7호선 "춘의역" 및 "신중동역"이 동북측 및 북서측 인근에 위치하고 있으며, 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 본건 남측으로 소로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며, 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 대구지방법원 2022카단50880 가압류 (대구신용보증재단, 10,000,000원) 2022.05.16 접수.

* 낙찰 시 소멸되는 권리:

* 주택임차권 (김장호, 보증금 279,000,000원): 등기부상 말소 예정이며, 물건명세서에 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었다는 내용이 있어, 매각으로 소멸될 것으로 판단됨. 이에 따라 인수되는 보증금은 0원으로 예상됨.

* 가압류 (대구신용보증재단, 10,000,000원)

* 압류 (국민건강보험공단)

* 압류 (부천시)

* 가압류 (신용보증기금, 9,315,878원)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 279,000,000원)

* 총 등기부채권액: 298,315,878원.

* 결론: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 주택임차권은 매각으로 모두 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됨.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보들을 분석한 결과, 본건과 유사한 규모 및 준공 연도의 다세대주택 거래 사례들을 참고함.

* 2026년 3월 1일, 2015년식 (준공 연도) 49.23㎡ 규모의 노마빌라 (jibun: 167-14)가 22,500만원에 거래됨. 이는 ㎡당 약 457만원 수준임.

* 2026년 3월 11일, 2017년식 37.98㎡ 규모의 메이채 (jibun: 123-73)가 18,180만원에 거래됨. 이는 ㎡당 약 479만원 수준임.

* 2026년 5월 12일, 2003년식 75.95㎡ 규모의 태양골드타운A동 (jibun: 220-9)이 18,000만원에 거래됨. 이는 ㎡당 약 237만원 수준으로, 건물 연식에 따라 시세 차이가 있음을 보여줌.

* 본건은 2015년 준공된 52.46㎡ 규모로, 준공 연도를 고려할 때 노마빌라 사례와 유사한 시세 적용이 가능할 것으로 보임.

* 이를 바탕으로 현재 시세는 ㎡당 약 450만원 ~ 480만원 수준으로 추정되며, 약 236,000,000원 ~ 251,000,000원 범위 내에서 형성될 것으로 예상됨.

* 감정가 256,000,000원은 최근 실거래가 범위 상단에 위치하거나 다소 상회하는 수준으로 판단됨.

* 주변에 혐오시설은 지도 검색 결과 특이사항 없음.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 춘의역 및 신중동역을 편리하게 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수함.

* 편의시설: 춘의동 행정복지센터가 인근에 위치하며, 주변으로 상업 시설 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됨.

* 교육시설: 인근에 상대보호구역이 지정된 교육 시설이 존재할 가능성이 있으며, 정확한 현황은 별도 확인이 필요함.

* 주거환경: 다세대주택이 밀집한 조용한 주거 지역임.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 낙찰 후 토지 거래 허가 절차가 필요함. (외국인, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등 거래 시 허가 요건 확인 필요)

* HUG 인수조건 변경: "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항 및 채권자가 주택도시보증공사인 점을 고려할 때, 낙찰 후 HUG와의 추가적인 협의나 확인이 필요할 수 있음. (다만, 현재까지의 권리분석으로는 인수 보증금이 없는 것으로 판단됨)

* 임차인 보증금 및 명도: 등기부상 주택임차권 (김장호)은 말소 예정이며, 물건명세서 상 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸된다고 명시되어 있음. 그러나, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 해당 임차권이 언급된 점을 감안하여, 낙찰 전 HUG 측과 임차권의 최종 소멸 여부 및 보증금 관련 사항을 명확히 확인해야 함. (현재까지는 인수 보증금 0원으로 예상)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 춘의동에 위치한 다세대주택으로, 역세권 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 적을 것으로 보입니다. 하지만 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 관련 사항은 추가적인 확인 및 절차 진행이 필요합니다. 최근 실거래가를 반영한 시세 분석 시 감정가는 적정 수준이거나 다소 높은 편으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 편리한 교통망: 지하철 7호선 역세권으로 출퇴근 및 이동이 용이함.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 후 권리 관련 분쟁의 소지가 적음.

* 주거지로서의 입지: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공함.

* HUG 관련 확인 시 추가적인 이점 가능성: HUG 인수조건 변경 및 임차권 말소 관련 사항을 명확히 확인하여 잠재적 이익 확보 또는 절차 간소화 도모.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 256,000,000원

* 최근 실거래가 및 면적 고려 시 예상 시세: 약 240,000,000원 ~ 251,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (예상)

* 투자 전략: 감정가는 최근 시세 범위 상단에 위치하므로, 무리한 경쟁보다는 시세 범위를 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 토지거래허가구역 지정 기간(2026.08.25) 및 HUG 관련 사항 최종 확인 후 입찰가 결정 권장.

* 보수적 접근 시: 감정가의 90% ~ 95% 수준 (약 230,400,000원 ~ 243,200,000원)

* 적정 입찰가 제안: 235,000,000원 ~ 245,000,000원 범위 내에서, 입찰 전 HUG 측과의 최종 확인을 통해 인수 보증금 및 관련 절차를 명확히 파악한 후 최종 입찰가 결정.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.