나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13286 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 784-18 리치하우스 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "홍익병원앞 교차로" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 지하철 5호선 "목동역"이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브붕 지상 7층 건내 제4층 제404호로서, (사용승인일 2016.06.15) 외벽: 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(내부구조 및 이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

기본적인 위생, 급·배수설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 4필지 일단의 정방형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지1,2,3,4 공히, 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 784-18 리치하우스 제4층 제404호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13286 (1)이며, 감정가는 331,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

토지 면적은 21.90㎡ (약 6.62평)이며, 건물 면적은 37.99㎡ (약 11.49평)입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "홍익병원앞 교차로" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 "목동역"이 위치하여 대중교통 이용은 보통입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 2월 7일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

등기부등본상 주택임차권(을7)은 말소기준권리보다 늦게 등기되었으며, 말소될 예정입니다.

주요 임차인은 주택도시보증공사(황 )로, 보증금 315,000,000원, 차임 0원이며, 2022년 3월 7일 전입, 2022년 2월 21일 확정일자를 받았습니다.

주택도시보증공사(황 )의 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

물건명세서 상, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

이에 따라 인수 보증금 합계는 0원이며, 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

집합건물 등기부 요약상 현재까지 파악된 등기부채권 총액은 315,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동의 주거지역에 해당합니다.

토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 지역경제과 확인이 필요한 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역에 속합니다.

또한, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 관련 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31)으로 지정되어 있어 거래 시 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 2016년 6월 15일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 지상 7층 건물 내 제4층 제404호입니다.

외벽은 치장벽돌 및 석재붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

내부는 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 화재탐지 및 경보 설비 등이 구비되어 있습니다.

인접 도로로는 본 건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건입니다. 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 만약 경매 절차에서 주택도시보증공사가 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 남은 금액에 대한 청구권을 포기하게 되므로 매수인은 이 부분에 대한 추가적인 부담은 없습니다. 다만, 주택도시보증공사가 실질적인 채권자로서 경매를 신청한 점을 감안할 때, 낙찰가 결정 시 신중한 접근이 필요합니다.

또한, 토지이용계획 상 여러 제한사항(가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)이 존재하므로, 관련 법규 및 규정을 충분히 확인해야 합니다.

임대 관계는 현재 미상으로, 추후 임대 시 시장 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축(2016년 준공) 다세대주택으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

핵심적인 권리 분석 사항은 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건이며, 매수인이 임차 보증금을 인수하지 않는다는 점은 큰 장점입니다.

감정가는 331,000,000원이지만, 최근 실거래가 정보 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 2016년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태 및 상품성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 임차 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 강서구 화곡동 지역은 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 인한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 비슷한 면적의 다세대주택 거래가는 150,000,000원에서 216,000,000원 수준입니다. 본건 건물의 연식(2016년)과 면적(37.99㎡)을 고려할 때, 인근 시세를 종합적으로 분석할 필요가 있습니다.

특히, 본 건의 감정가(331,000,000원) 대비 최근 실거래가가 상당히 낮게 형성되어 있다는 점을 감안해야 합니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인이며, 보증금 전액 미회수 시 잔액을 포기하는 조건으로 매각이 진행되는 점을 고려할 때, 해당 보증금(315,000,000원)과의 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

현 시세와 감정가, 그리고 인수 부담이 없다는 점을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 270,000,000원에서 290,000,000원 사이로 제안합니다.

따라서, 예상 입찰가로 270,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.