나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7296 [1] 전라남도 나주시 금천면 오강리 250-20 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 "행정복지센터" 동측 인근에 위치한 다세대주택 제1층 제101호, 제3층 제302호, 제4층 제401호 및 제402호로서 주위는 면소재지내 주택지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제1층 제101호 및 제3층 제302호, 제4층 제401호, 402호로서, 외벽 : 적벽돌 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가) ~ 라) 다세대주택임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형 평지이며, 공동주택(다세대주택) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하며, 단지내 출입로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경7296 (1)

소재지: 전라남도 나주시 금천면 오강리 250-20 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 192,000,000원

토지면적: 114.59㎡ (약 34.66평)

토지지분: 114.5862㎡ (약 34.66평)

건물면적: 80.90㎡ (약 24.47평)

건물지분: 80.9㎡ (약 24.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 순천농업협동조합 (추정)

1.2. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

해당 호수: 1층 101호, 3층 302호, 4층 401호, 402호

내외부 마감: 외벽 적벽돌 마감 등, 내벽 벽지, 타일 마감 등, 창호 새시창

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 구비

1.3. 토지 정보

토지형상: 삼각형 평지

이용상태: 공동주택(다세대주택) 건부지

인접도로: 동측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로 접함, 단지 내 출입로 접함

토지이용계획 및 제한상태: 정보 없음

1.4. 기타 특이사항

경매물건은 공동담보로 설정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 "행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주변은 면소재지 내 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권보존: 주식회사알앤지 (2023.01.12)

근저당: 순천농업협동조합 (2023.02.23, 금600,000,000원) - 말소기준권리

압류: 나주시 (2025.05.29)

임의경매: 순천농업협동조합 (2025.11.17, 금392,872,074원) - 경매개시결정

총 등기부채권액: 992,872,074원

3.2. 임차인현황

인수되는 임차인 보증금 합계: 0원.

말소되지 않는 권리: 없음. (지상권 개요 없음)

매각으로 인해 위 등기부상의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보는 같은 면소재지 내 다른 지번(158-5)의 '연립주택'으로, 본건(다세대주택)과 직접적인 비교 대상으로는 한계가 있습니다. 해당 자료상 2025년 5월부터 2026년 1월까지 거래된 57.42㎡ 면적의 주택이 3,000만원에서 3,700만원 수준에서 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(192,000,000원) 및 면적(건물 80.90㎡) 대비 현저히 낮은 가격대로, 본건은 이보다 높은 가치를 지닐 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 "행정복지센터"가 소재하여 행정 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

주거지 인근으로 차량 접근이 원활하며, 지역 도로망을 이용한 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

총 등기부채권액이 약 9.9억원으로 상당히 높습니다. 이는 채무 불이행으로 인한 경매 절차임을 시사합니다.

6.2. 시장 가격 변동성

제공된 주변 시세 자료와 감정가 간의 큰 차이가 존재합니다. 이는 본건의 실제 시장 가치에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요함을 의미합니다. 감정가가 현재 시장 상황을 제대로 반영하지 못했을 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본건으로부터 가깝거나 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 나주시 금천면 오강리 소재 다세대주택으로, 4층 건물 중 1, 3, 4층 일부 호수를 포함하며 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 권리상 인수할 사항이 없어 권리분석이 비교적 용이한 편입니다. 그러나, 높은 채무 총액과 제공된 주변 시세 대비 감정가의 차이가 커서 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 재산권을 명확히 확보할 수 있습니다.

* 인수할 임차인 보증금이 없어 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 엘리베이터 등 부대시설을 갖춘 다세대주택으로, 지역 내 주거 수요가 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가는 192,000,000원입니다.

주변 시세 자료의 차이가 크지만, 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 153,600,000원 (감정가 80%) ~ 172,800,000원 (감정가 90%) 범위에서 시작하는 것을 권고드립니다.

다만, 실제 낙찰가는 입찰 참여자들의 판단과 경매 당시의 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 투자 결정을 내리기 전에 반드시 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.