나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1837 [1] 인천광역시 서구 가좌동 524-11 아르테크주안 9층911호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '인천지하철2호선 가재울역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장, 지식산업센터(아파트형공장) 및 근린생활시설 등이 주를 이루는 공업 및 상업 혼용지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철2호선 가재울역 및 주안국가산단역이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용편의도는 무난시 됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트합성구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물내 9층 911호로서, (사용승인일자: 2020.06.18) 외벽 : 알루미늄복합판넬 및 일부 석재마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인티마감 등. 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

공장(제조형 지식산업센터)으로 이용중임. ※ 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행시 참고바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승객용 및 화물승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 평지로서, 공장(제조형 지식산업센터)용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 35m 내외의 광대로(백범로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-14호선(주))(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장 설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

인천광역시 서구 가좌동 524-11, 아르테크주안 9층911호

1.2. 물건내역

사건번호: 인천지방법원 2025타경1837 (1)

용도: 지식산업센터

감정가: 273,000,000원

토지면적: 26.08㎡ (약 7.89평)

토지지분: 26.08㎡ (약 7.89평)

건물면적: 94.35㎡ (약 28.54평)

건물지분: 94.35㎡ (약 28.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

1.3. 특수물건정보

유동화물건, 토지거래허가구역 (외국인 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 인천지하철 2호선 가재울역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 중소규모 공장, 지식산업센터(아파트형공장) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 공업 및 상업 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 인천지하철 2호선 가재울역 및 주안국가산단역이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 편의도는 무난한 편입니다. 가좌IC와 인접하여 경인고속도로 등 주요 도로 접근성이 좋습니다.

2.3. 건물구조

철골철근콘크리트합성구조 철근콘크리트지붕 지하 1층, 지상 10층 건물 중 9층 911호입니다. 사용승인일자는 2020년 6월 18일입니다. 외벽은 알루미늄복합판넬 및 일부 석재 마감이며, 내벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 하이새시 창호로 구성되어 있습니다. 층고는 약 5.6m로 높아 공간 활용도가 우수합니다.

2.4. 토지

인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 평지이며, 공장(제조형 지식산업센터) 용부지로 이용 중입니다. 본건 북동측으로 폭 약 35m의 광대로(백범로)에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반공업지역, 대로1류(폭 35m~40m)에 속하며, 가축사육제한구역, 산업시설구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3, 근저당권, 국민은행, 2023년 11월 30일 접수, 채권금액 324,000,000원.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(갑11: 가압류, 갑12: 압류, 갑13: 임의경매)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 물건명세서에서 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계 등은 미상으로 확인되었습니다. 임차인의 실제 거주 여부, 계약 조건, 대항력 유무 등에 대한 확인이 필요하며, 금액이 미상인 임차인이 있을 경우 보증금 또는 차임 지급 의무가 발생할 수 있으므로 반드시 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 확인해야 합니다.

3.5. 등기부채권 총액

총 등기부채권액은 333,062,623원입니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 인근

본건이 위치한 가좌동 일대는 주안국가산업단지와 연계된 지식산업센터 및 중소규모 공장들이 밀집한 지역입니다. 인근에 다수의 산업단지가 조성되어 있어 관련 업종의 기업 활동이 활발합니다.

4.2. 업무 및 편의시설

주위에는 근린생활시설이 함께 분포하여 기본적인 업무 편의를 지원하고 있습니다. 또한, 인천지하철 2호선 역세권에 위치하여 타 지역으로의 이동이 용이하며, 이는 직원들의 출퇴근 편의 증진 및 외부 방문객 유치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4.3. 교통 접근성

대로변에 인접하고 광역 도로망과의 연결성이 좋아 물류 이동 및 외부와의 접근성이 우수합니다. 전 층 드라이브인 시스템과 넓은 주차 공간은 화물차량의 진출입 및 물류 효율성을 높이는 장점으로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

인천지하철 2호선 가재울역 및 주안국가산단역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설

주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식음료 등 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.3. 주변 환경

공업 및 상업 혼용지대로서, 대규모 주거 단지나 공원 등은 인접해 있지 않으나, 산업단지 내 지원시설 및 근린상가가 분포하여 생활 편의를 보완합니다. 인근에 혐오시설이 직접적으로 파악되지는 않으나, 산업단지 특성상 소음, 먼지 등 환경적 요인을 고려해야 할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 지정

본건은 2026년 8월 25일까지 외국인 주택용도 취득에 한하여 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 내국인에게는 직접적인 제약은 없으나, 외국인 투자자의 경우 해당 규정을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 임대 관계 및 실제 이용 현황 불확실

현장 조사 시 폐문, 이해관계인 부재 등으로 인해 건물의 실제 이용 현황 및 임대 관계를 정확히 파악하지 못했습니다. 집합건축물대장상 내용과 실제 이용이 다를 경우, 원상 복구 등의 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 임대차 관계 또한 미상으로, 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건의 특성상 소유권 이전 과정이나 권리 관계가 복잡할 수 있으나, 본건의 경우 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 경매 절차상 직접적인 위험은 낮을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 가좌동 소재 아르테크주안 지식산업센터는 2020년에 신축된 비교적 신축 건물로, 인천지하철 2호선 역세권에 위치하여 교통 및 접근성이 우수합니다. 산업 및 상업 혼용지대로서 지역 내 산업 활동을 지원하는 핵심 입지에 자리하고 있으며, 건물 역시 높은 층고와 드라이브인 시스템 등 실용적인 설계를 갖추고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 시 소유권을 안전하게 확보할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계의 불확실성 및 실제 이용 현황에 대한 추가 확인이 필수적이며, 토지거래허가구역 지정(외국인 주택용도)에 대한 유의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 우수한 교통 및 접근성.

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 하자 발생 가능성 낮음.

* 넓은 층고와 드라이브인 시스템 등 제조업 및 물류에 적합한 건물 설계.

* 인천 지역 산업단지 내 중심부에 위치하여 안정적인 수요 기대.

* 말소기준권리 이후 권리 소멸로 인한 깨끗한 등기부 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 273,000,000원을 기준으로 하되, 물건의 현황, 주변 시세, 잠재적 리스크 요인(미확인 임대차, 실제 이용 현황 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 명도 및 원상복구 관련 비용 발생 가능성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실사, 유사 물건의 최근 거래 사례 분석, 추가적인 권리 분석 및 명도 가능성 검토가 필수적입니다. 전문가와 상담하여 투자 가치를 면밀히 분석하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.