나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34428 [1] 광주광역시 서구 서창동 434-2 다세대주택 102동 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 서창동 소재 '중촌마을' 내에 위치하며, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내, 제1층 제103호 외 1개호로서, 외벽 : 라임스톤 및 치장벽돌 쌓기 마감 등 내벽 : 타일 붙임, 인테리어 마감 등 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

(1-가, 2-나) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

바닥 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북동측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로, 남서측으로 폭 약 2미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 서창동 434-2 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20)

공부와의 차이

가. 건물 기호(1-가,2-나)는 공부상 서창동 434-2, 434-3으로 등재되어 있으나, 434-3은 434-2로 합병되어, 현황 서창동 434-2번지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 공부상 서창동 434-2, 434-3으로 등재되어 있으나, 434-3은 434-2로 합병되어, 현황 서창동 434-2 지상에 소재함
- 건축물대장 총괄표제부에 위반건축물 기재사항 있음(다만 표제부 집합건축물대장 및 전유부 집합건축물대장에는 위반건축물 기재사항이 없음)
- 현황조사서에 의하면 본건 건물에 ‘유치권 행사 중’ 이라는 현수막이 설치되어 있으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34428 (1)

소재지: 광주광역시 서구 서창동 434-2, 102동 1층 103호

용도: 다세대주택

감정가: 912,000,000원

토지면적: 158.13㎡ (약 47.86평)

건물면적: 51.72㎡ (약 15.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주농업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 서구 서창동 소재 '중촌마을' 내에 위치합니다.

주위 환경은 보통 수준이며, 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

건물은 북동측 왕복 2차선 도로, 남서측 폭 약 2미터 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 준주거지역이며, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역(제2종)에 해당합니다. 이는 소음 및 개발 제한으로 이어질 수 있는 중요한 입지적 특성입니다.

1.2. 권리분석

권리관계 요약:

* 등기부상 소유자는 한명옥입니다.

* 말소기준권리는 광주농업협동조합의 근저당권(2025-03-28 접수, 614,400,000원)입니다.

* 이후 접수된 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매개시결정)들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 732,681,506원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-04

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인 김 은 대항력이 없으므로, 보증금 회수에 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

특이 권리사항:

* 유치권: 현황 조사 시 건물에 '유치권 행사 중' 현수막이 설치되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명하며 법적 판단이 필요합니다. 이는 본 경매 물건의 가장 큰 리스크 요인 중 하나입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 서구 서창동 지역은 주거 지역으로서, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 근린 상가 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

인근의 '중촌마을' 내 다세대주택 밀집 지역으로, 소규모 점포들이 일부 존재할 수 있습니다.

교통 상황은 보통 수준으로, 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용 편의성은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 버스정류장이 있어 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다.

다세대주택 밀집 지역으로, 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설은 도보 거리에 위치할 것으로 보입니다.

학교, 병원 등 주요 생활 편의 시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 존재 가능성: 현수막 설치로 유치권 행사 중임이 확인되었으나, 법적 성립 여부가 불분명합니다. 유치권이 인정될 경우 낙찰자가 인수해야 하거나 해결을 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 위반건축물 기재사항: 건축물대장 총괄표제부에 위반건축물 기재사항이 있으나, 집합건축물대장 표제부 및 전유부에는 기재가 없는 상황입니다. 이 부분은 건축물 현황을 정확히 확인하고, 추후 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지 공부와의 차이: 공부상 서창동 434-2, 434-3으로 등재되어 있으나, 434-3은 434-2로 합병되어 현황 434-2 지상에 소재합니다. 이는 등기 및 관리상의 단순 혼동 가능성이 높으나, 명확히 인지해야 합니다.

* 군사시설보호구역 및 소음대책구역: 비행안전구역 및 소음대책구역에 포함되어 있어, 향후 재산권 행사나 건물 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 감정가가 9억 1천만 원 이상으로 비교적 높은 편이나, 유치권이라는 중대한 리스크와 위반건축물 기재사항 존재 등 잠재적 위험 요소를 내포하고 있습니다.

최근 유사 물건의 매매 사례가 감정가 수준(9억 원)과 현저히 낮은 가격(4억 2천만 원)으로 나타나, 시장 가치에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

유치권의 성립 여부 및 위반건축물 문제 해결 가능성을 최우선으로 확인해야 하며, 이를 바탕으로 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 다세대주택으로, 안정적인 주거 수요가 기대되는 지역입니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로, 토지 지분까지 취득 가능합니다.

* 잠재적 리스크를 성공적으로 해결하거나 적절한 가격에 인수할 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 912,000,000원

주변 시세 분석:

* 유사 다세대주택(서창동 434-2, 84.99㎡) 매매 사례: 2025년 2월 900,000,000원에 거래되었습니다.

* 유사 다세대주택(서창동 434-2, 84.99㎡) 매매 사례: 2025년 12월 420,050,000원에 거래되었습니다.

* 인근 연립주택(서창동 522-5, 127.72㎡) 매매 사례: 2024년 8월 525,640,000원에 거래되었습니다.

분석: 감정가가 9억 1천만 원이며, 유사 면적의 거래가 9억 원에도 이루어진 점은 감정가가 시장가와 부합함을 시사합니다. 그러나 다른 사례에서 4억 2천만 원에 거래된 점은 시세 편차가 크거나 해당 거래에 특별한 사정이 있었음을 보여줍니다.

본건의 경우, 명확히 해결되지 않은 유치권과 위반건축물 기재사항은 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서, 이러한 위험 요소를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 접근을 고려할 때, 최근 거래된 4억 2천만 원대의 가격을 기준선으로 하되, 감정가 및 9억 원대의 거래 사례를 고려하여 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

현 시세와 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 650,000,000원 ~ 750,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다. 특히 유치권 문제 해결 비용과 위반건축물 관련 부담을 충분히 감안해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.