나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64768 [1] 경기도 파주시 동패동 22-24 자성리치빌 102동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 파주시 야당동 소재 "운정초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 302호로서, 외벽 : 파벽돌 및 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등, 창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부개황도" 참조) 1개호로 이용 중이며, 지층에 각호별로 점유사용중인 창고가 소재함.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로, 다세대주택 2개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역), 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26~2026.8-25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 물건은 경기도 파주시 동패동 22-24번지에 위치한 자성리치빌 102동 3층 302호 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경64768 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 200,000,000원이며, 토지면적은 64.25㎡ (약 19.4평), 건물면적은 57.65㎡ (약 17.4평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.2. 기본 현황

소재지: 경기도 파주시 동패동 22-24 자성리치빌 102동 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

토지면적: 64.25㎡ (약 19.4평)

토지지분: 64.25㎡ (약 19.4평)

건물면적: 57.65㎡ (약 17.4평)

건물지분: 57.65㎡ (약 17.4평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.3. 건축물 세부정보

건축물명: 자성리치빌 102동

준공일자: 2015년 09월 23일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 302호

내부구조: 벽지도배 및 타일마감 등 (후첨 내부개황도 참조)

이용상태: 다세대주택 1개호로 이용 중이며, 지층에 각호별 창고 소재 (별도 이용 가능)

난방방식: 개별난방 (도시가스 추정)

설비내역: 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등

1.4. 토지 정보

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26~2026.8-25, 외국인 등 특정 용도 제한)

토지형상: 세장형 토지

이용상태: 다세대주택 2개동의 건부지로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 파주시 동패동에 위치하며, 인근에 "운정초등학교"가 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

주변 지역은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지대로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

정확한 대중교통 노선 정보는 별도 확인이 필요합니다.

2.3. 도로 상태

본건 건물 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주차에 무리가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2025년 09월 12일 국민건강보험공단의 압류 (갑7) 입니다.

이 기준 권리보다 선순위 권리는 말소되고, 후순위 권리 또한 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정중권

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 30일

* 확정일자: 2020년 12월 09일

* 배당신고일자: 2023년 03월 14일

* 대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

- 채권자(주택도시보증공사)의 강제경매 (갑8) 사건으로 진행됩니다.

- 임차인 정중권은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

- 특히, 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026년 05월 21일 제출한 대항력 포기 확약서에 따라, 매수인은 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하게 됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

- 따라서, 인수 보증금은 0원입니다.

3.4. 등기부 요약

* 공유자전원지분전부이전 (갑2, 2015-10-16)

* 주택임차권 (을3, 2023-03-14, 정중권, 보증금 210,000,000원) - 말소 예정

* 소유권이전 (갑3, 2021-01-08)

* 소유권이전 (갑4, 2021-11-26, 매매 210,000,000원)

* 압류 (갑7, 2025-09-12, 국민건강보험공단) - 말소기준권리

* 강제경매 (갑8, 2025-11-17, 주택도시보증공사, 210,000,000원) - 본건 경매 개시

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

파주시 동패동 지역은 최근 몇 년간 신규 주택 단지 및 인프라 개발이 꾸준히 이루어지고 있는 지역입니다.

주변에 "한일리치타운", "더테라스", "아크리움빌" 등 유사한 다세대 주택 단지가 다수 분포하고 있습니다.

4.2. 최근 시세 동향

최근(2026년 5월) 주변 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 15일: 56.65㎡ (한일리치타운 102동) - 190,000,000원

* 2026년 5월 03일: 66.035㎡ (더테라스 111동 112동) - 208,000,000원

* 2026년 5월 05일: 53.35㎡ (아크리움빌 102동) - 183,000,000원

평균 거래가는 3.15백만원/㎡ ~ 3.43백만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

본 물건은 전용면적 57.65㎡ (약 17.4평)으로, 최근 거래가와 비교 시 감정가 200,000,000원은 시장가에 부합하거나 약간 상회하는 수준으로 보입니다.

4.3. 용도 및 개발 제한

본 물건은 다세대주택으로 이용 중이며, 계획관리지역, 성장관리계획구역 내에 위치합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등이 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등을 취득 시 적용되는 제한으로, 내국인에게는 해당되지 않습니다. (허가 기간: 2025.8.26~2026.8-25)

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 운정초등학교: 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

정확한 대형마트, 병원, 관공서 등 이용 편의성은 별도 현장 확인이 필요합니다.

5.3. 주거 환경

다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

건물 자체는 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호하며, 개별난방 시스템을 갖추고 있습니다.

각 세대별 지층에 창고가 있어 수납 공간 활용이 가능합니다.

5.4. 주차시설

건물 내 총 16대의 옥외 기계식 주차 공간이 확보되어 있으며, 세대당 1대 주차가 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

외국인 또는 특정 법인의 경우, 토지 취득 시 관련 허가를 받아야 합니다. (내국인 일반 주거용 취득 시 해당 없음)

6.2. HUG 인수조건 변경

신청채권자인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해, 임차인의 보증금 반환채권을 인수할 위험은 없습니다. 이는 오히려 투자자에게 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

2015년 준공으로 비교적 신축에 해당하나, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 동패동에 위치한 다세대주택으로, 운정초등학교 인근에 자리하여 입지 조건이 양호합니다.

강제경매 사건으로 진행되며, 임차인의 대항력이 없고 채권자(HUG)의 보증금 반환 채권 포기 확약으로 인해 매수인은 임대차보증금 인수 부담이 전혀 없습니다 (인수 보증금 0원).

최근 주변 시세 또한 감정가 수준에서 형성되어 있어, 향후 시세 상승 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역에 해당되나 외국인 등 특정 대상에게만 해당되므로 일반적인 내국인 투자자에게는 큰 제약이 되지 않을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 안전한 투자: 임차인의 대항력 부재 및 HUG의 보증금 반환채권 포기로 임대차보증금 인수 위험이 없습니다.

* 양호한 입지 조건: 초등학교 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 실거주 및 투자 병행 가능: 조용한 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 목적에도 적합하며, 향후 시세 차익도 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 약 190,000,000원 ~ 200,000,000원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 경매에서 안정적인 낙찰을 위해서는 시세보다 약간 낮은 190,000,000원 ~ 195,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 정도, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.