나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51707 [1] 전라남도 목포시 상동 1014 하당초원타운아파트 102동 15층1509호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 상동 소재, '목포신흥초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 아파트단지, 단독주택, 점포 및 상가 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대로서, 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 대중교통상황은 무난시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 제102동 제15층 제1509호로서, (사용승인일:1994.10.18) 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일, 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 지구단위계획구역(공동주택용지) , 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

2025년 12월 기준 관리비가 약 450,000원 미납되어 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51707 (1)

소재지: 전라남도 목포시 상동 1014 하당초원타운아파트 102동 15층1509호

용도: 아파트

감정가: 115,000,000원

토지면적: 38.38㎡ (약 11.61평)

건물면적 (전용면적): 59.97㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 태청에너지

사용승인일: 1994년 10월 18일

1.1. 입지조건

주위환경:

본건은 전라남도 목포시 상동 소재, '목포신흥초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 아파트 단지, 단독주택, 점포 및 상가 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 주위 환경은 보통시됩니다.

교통상황:

본건 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 대중교통 상황은 무난시됩니다.

인접 도로상태:

본건 북서측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

2002년 3월 26일 접수된 신한은행 근저당 (41,880,000원) 입니다.

소멸주의:

본 건은 부동산강제경매 사건으로 진행되며, 말소기준권리보다 늦은 모든 후순위 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

채권 총액 (등기부 기준):

총 81,880,000원 (신한은행 근저당 41,880,000원 + 김경희 근저당 40,000,000원)

강제경매 신청 채권액:

110,000,000원 (태청에너지)

임차인 현황:

인수 보증금 합계 0원입니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

주변 시설:

목포신흥초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하며, 아파트 단지 및 근린 상가들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다.

잠재적 혐오시설:

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 해당 아파트 단지 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경:

1994년 준공된 하당초원타운아파트 단지 내 102동 15층에 위치한 아파트로, 최고 15층 건물입니다.

설비 내역:

기본적인 위생 및 급배수, 난방, 소화전, 화재탐지 및 경보, 승강기, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

단지 정보:

하당초원타운아파트는 약 352세대 (또는 360세대) 규모의 단지이며, 총 주차 대수는 248대입니다.

주변 교육시설:

목포신흥초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

관리비 미납:

2025년 12월 기준 약 450,000원의 관리비가 미납되어 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 명도 및 잔금 납부 시 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

건축 연도:

1994년 준공되어 비교적 오래된 건축 연도를 가지고 있어, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 목포시 상동에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라와 교통 여건은 무난한 편입니다. 1994년 준공된 비교적 오래된 아파트이나, 감정가 대비 현재 시세 및 인수 부담 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 가장 큰 주의사항은 미납 관리비와 공용부분 인수 가능성입니다.

1.7. 투자 포인트

실수요자 접근:

목포시 내 실수요자 관점에서 적정 가격에 취득 시 거주 목적으로 고려할 수 있습니다.

가격 메리트:

주변 시세 대비 가격 메리트가 있다면, 적정 낙찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

관리비 리스크 관리:

미납 관리비 부담을 예상 비용에 포함하여 입찰가를 산정하면 리스크를 관리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 115,000,000원

현 시세 분석:

정확한 현 시세 분석을 위해서는 목포시 상동 지역의 최근 아파트 실거래가 및 유사 면적대의 매물 가격 조사가 필수적입니다. '하당초원타운아파트'와 같은 1994년식 아파트의 18평형대 시세는 부동산 플랫폼(호갱노노, 직방, 네이버 부동산 등) 및 주변 부동산 중개업소를 통해 상세히 확인해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되기도 하지만, 물건의 상태, 입지, 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

본 물건의 경우, 감정가가 115,000,000원이며, 채권 총액은 81,880,000원입니다. 권리상 인수 부담은 없으나, 미납 관리비 약 450,000원(공용부분 인수 가능성) 및 공실/수리비 등을 고려해야 합니다.

* 가상 시세 분석:

만약 현 시세가 감정가와 유사하거나 약간 낮은 수준이라면, 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 92,000,000원 ~ 103,500,000원) 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 반대로 시세가 감정가보다 낮다면 더 보수적으로 접근해야 합니다.

* 주의사항:

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현 시점의 목포시 상동 아파트 시세 조사가 선행되어야 합니다.

* 결론:

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 입찰가 산정이 어렵습니다. 현 시세 조사 후, 감정가의 80~90% 범위를 참고하되, 미납 관리비 등을 감안하여 보수적으로 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (예: 약 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위에서 시세 조사 결과에 따라 조정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.