나이스옥션 법원경매 남원 2025타경30270 [1] 전북특별자치도 남원시 왕정동 146-1 금호프라자 3층 307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 남원시 왕정동 소재 '전북특별자치도 남원교육지원청' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 단지까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상항은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가) - 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제3층 제307호 건물로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 등 마감, 바닥: 장판 및 타일 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 평지로서, 아파트건부지임.

인접 도로상태등

아파트단지 4개면이 도로에 접하며, 아파트의 진출입은 서측의 도로를 통하여 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 고도지구(10층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(절대금지지역(왕정동))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2008-12-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2022-03-02)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남원지원 2025타경30270 (1)

소재지: 전북특별자치도 남원시 왕정동 146-1 금호프라자 3층 307호

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제3층 제307호

용도: 아파트

감정가: 1억 6천 5백만원 (165,000,000원)

토지 면적: 25.20㎡ (약 7.62평)

건물 면적: 84.64㎡ (약 25.60평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 한OOOOOOOOO

아파트 정보:

아파트명: 금호프라자

사용승인일: 1995년 11월

총 세대수: 136세대

최고층: 15층

주차 가능 대수: 총 2대 (지상 2대, 지하 3대) - *건물 전체 주차 공간으로 추정됨. 가구당 주차 대수는 별도 확인 필요.*

전용면적 (JSON 참고): 59.67㎡ ~ 123.9㎡ (본건 84.64㎡)

1.1. 입지조건

위치: 전북특별자치도 남원교육지원청 북동측 인근에 소재함.

주위 환경: 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 교통 상황은 양호함.

접근성: 아파트 단지는 4개 면이 도로에 접하고 있으며, 서측 도로를 통해 주 진출입이 가능함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 남원시 압류 (2021년 1월 21일 접수)

주요 권리 내역:

박종훈 소유권 이전 (1996년 1월 4일)

남원시 압류 (2021년 1월 21일) - 말소기준권리

국민건강보험공단 압류 (2021년 4월 16일)

한화생명보험 가압류 (2025년 4월 10일, 7,295,055원)

주식회사 리드코프 가압류 (2025년 4월 16일, 6,340,527원)

한화생명보험 강제경매 (2025년 11월 13일, 8,153,676원)

등기부채권 총액: 13,635,582원

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 사항은 없음.

1.3. 상권분석

주변 환경: 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 기본적인 상업 활동이 가능한 지역임.

교육 시설: 남원교육지원청이 인접해 있으며, 인근에 다양한 교육 시설(남원용성초등학교, 남원하늘중학교, 남원여자고등학교 등)이 분포하고 있어 교육 환경이 양호함.

1.4. 생활정보

교통: 주요 간선도로 인접으로 차량 접근성이 좋음. 대중교통 이용 또한 가능할 것으로 예상됨.

편의 시설: 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이함. 이마트 남원점이 인접해 있어 쇼핑 편의성이 높음.

주거 환경: 아파트 단지로 형성된 주거 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 미확인: 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 임차인 현황에 대한 추가적인 조사와 법적 검토가 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

토지이용계획 상 제한:

고도지구(10층 이하) 지정으로 인해 건물 신축 또는 증축 시 높이 제한을 받을 수 있음.

가축사육제한구역(절대금지지역(왕정동)), 역사문화환경보존지역(2008년, 2022년 지정), (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한) 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 활용 및 개발에 있어 제약이 따를 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 남원시 왕정동에 위치한 금호프라자 아파트 3층 307호로, 감정가는 1억 6천 5백만원입니다. 주변 환경은 보통 수준이며 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 권리분석상 특별히 인수되는 권리는 없으나, 임대차 관계 미확인 부분은 주의 깊은 확인이 필요합니다. 또한, 고도지구 등 토지이용계획 상의 제한 사항은 향후 활용 가능성을 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치: 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 주거 수요가 존재함.

편리한 교통 환경: 간선도로 인접으로 차량 접근성이 좋으며, 단지 내 진출입이 용이함.

강제 경매 물건: 채권자의 강제 경매 신청으로 진행되는 물건으로, 권리관계상 명확한 처리가 기대됨 (단, 임차인 문제 미해결 시 변수 발생 가능).

인근 편의시설 접근성: 이마트 남원점 등 편의시설 접근이 용이하여 생활 편의성이 높음.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

2026년 3월 4일: 59.67㎡ (약 18평) 물건이 1억 3천만원에 거래됨.

2025년 9월 29일: 59.67㎡ (약 18평) 물건이 1억 4천만원에 거래됨.

2025년 9월 13일: 123.9㎡ (약 37평) 물건이 2억 2천 7백만원에 거래됨.

본건은 84.64㎡ (약 25.6평) 면적으로, 위 사례들의 중간 크기에 해당함.

최근 소형 평형(59.67㎡)의 매매가(1억 3천만원)를 기준으로 평당 단가를 산정하면 약 217만원/㎡ 수준임. 이 단가를 본건 면적(84.64㎡)에 적용 시 약 1억 8천 4백만원 수준으로 추정됨.

다만, 더 큰 면적(123.9㎡)의 물건이 평당 단가(약 183만원/㎡)가 낮게 거래된 점을 감안하면, 본건의 가치는 1억 6천만원 ~ 1억 7천만원 사이로 예상됨.

감정가 1억 6천 5백만원을 고려할 때, 시장 상황 및 권리 관계 확인 결과에 따라 1억 6천 5백만원 ~ 1억 7천만원 선에서 적극적인 검토가 가능할 것으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.