나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6106 [1] 부산광역시 남구 대연동 294-18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '대연초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 주위에 시내버스정류장 및 '부산도시철도2호선 대연역' 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 2m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

제시목록 외의 물건

본건 토지 및 건물상에 제시외 건물(ㄱ)이 소재하여 본건 토지 및 건물의 사용, 수익, 처분에 미치는 영향이 있을 것으로 판단되는바, 평가목적 등을 고려하여 토지는 이에 구애됨 없이 평가하였으며, 제시외 건물이 소재하여 토지가격에 미치는 영향을 감안한 평가액은 토지건물 감정평가명세표상에 별도 기재하였음. 제시외 건물의 면적 등은 개략적인 실측에 의하여 면적사정하였고, 제시외 건물의 현상 및 관리상태 등을 고려하여 원가법으로 평가하되 관찰감가법을 병용하여 평가하였으며, 경매 진행및 응찰시 재확인 하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 본건은 공유지분의 부동산으로서 평가대상인 서철웅(2/9) 지분의 위치 및 경계확인이 곤란한바 전체면적을 기준으로 한 가격을 적용하였으며, 면적은 공부상 지분비율에 의거하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 보록크조 스라브가 평가건으로서, (사용승인일 1972.07.13) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 치장벽돌 붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등 내부 및 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

본건 기호(2)는 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 블록조 스라브지붕 단층 주택, 면적 : 17평1홉(56.52㎡)로 등재되어 있으나, 현황 블록조 슬라브지붕 2층 주택, 면적 : 1층 56.52㎡, 2층 약 36㎡인바 현황기준으로 감정평가 하였으니 경매집행 및 응찰 시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 본건은 공유지분의 부동산으로서 평가대상인 서철웅(2/9) 지분의 위치 및 경계확인이 곤란한바 전체면적을 기준으로 한 가격을 적용하였으며, 면적은 공부상 지분비율에 의거하였음.

물건 비고

일괄매각. 지분매각. 제시외 건물 포함(서철웅 지분 2/9).
감정평가서에 의하면, 본건 목록 2. 는 등기사항전부증명서 및 일반건축물 대장상 블록조 스라브지붕 단층주택[면적 17평1홉(56.52㎡)]으로 등재되어 있으나 현황 블록조 슬라브지붕 2층주택(면적 1층 56.52㎡. 2층 약 36㎡)인바 현황기준으로 감정평가하였으며, 2층은 제시외 건물로서 서철웅 지분 2/9(약 8㎡) 매각대상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6106 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 남구 대연동 294-18

용도: 단독주택

감정가: 86,549,980 원 (본건 지분 2/9 기준)

토지 면적: 101.50㎡ (약 30.7평)

토지 지분: 22.5533㎡ (본건 매각 지분)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 56.53㎡ (등기부상 면적, 약 17.1평)

건물 지분: 12.56㎡ (본건 매각 지분)

건물 제시외 면적: 36.00㎡ (현황 2층 부분, 약 10.9평)

실제 이용 건물 면적: 1층 56.52㎡ + 2층 약 36㎡ = 약 92.52㎡ (약 28평)

1.3. 매각 대상 및 구분

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

매각 구분: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '대연초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 주위에 시내버스정류장 및 '부산도시철도2호선 대연역' 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대연초등학교)에 속함.

2.4. 도로상태

본건은 남측으로 노폭 약 2m 내외의 도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부 요약:

* 1977-01-18: 소유권 이전 (서정찬)

* 2021-01-11: 소유권 이전 (서동순, 협의분할에 의한 상속)

* 2025-10-31: 소유권 일부 이전 (서철웅, 사해행위취소)

* 2025-11-20: 서철웅 지분 강제경매 (주식회사한빛자산관리대부, 채권액 127,689,741원) - 말소기준권리

* 2026-01-22: 서철웅 지분 가압류 (희망1자산대부관리유한회사, 채권액 32,984,862원)

건물 등기부 요약: 토지 등기부 요약과 동일한 권리 내역을 가짐.

3.2. 임차인 현황

임차인: 서 (서동순)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1981-11-23

대항력: 있음

비고: 0원 보증금/차임에도 불구하고 대항력이 있는 임차인으로, 명도 시 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있음.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리(2025-11-20, 갑4) 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

대항력 있는 임차인 서 (서동순)은 보증금 0원으로, 금전적 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 기본적인 상업 기능이 뒷받침되는 지역임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 '대연초등학교' 서측 인근에 위치하며, '부산도시철도2호선 대연역'을 통한 대중교통 이용이 편리한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 현황과의 차이

등기부상 및 건축물대장상으로는 블록조 스라브지붕 단층 주택(면적 56.52㎡, 약 17.1평)으로 등재되어 있으나, 현황은 블록조 슬라브지붕 2층 주택(1층 56.52㎡, 2층 약 36㎡)으로 이용 중임. 2층 약 36㎡ (약 10.9평)는 제시외 건물에 해당하며, 이 중 서철웅의 지분 2/9(약 8㎡)이 본건 매각 대상에 포함됨. 감정평가는 현황 기준으로 이루어졌으나, 실제 인도 시 공부와의 차이로 인한 법적 분쟁 소지가 있을 수 있음.

6.2. 지분매각 특성

본건은 토지 및 건물 지분(서철웅 2/9) 매각으로, 해당 지분의 정확한 위치 및 경계 확인이 곤란할 수 있음. 또한, 공유자 간의 관계 및 향후 이용·처분에 대한 협의가 필요할 수 있다는 점을 인지해야 함.

6.3. 대항력 있는 임차인 (0 보증금/차임)

임차인 서 (서동순)은 1981년에 전입하여 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있음. 이는 실질적인 금전적 인수 부담은 없음을 시사하지만, 임차인의 점유 및 명도와 관련하여 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있음.

6.4. 사해행위 취소 관련 (서철웅 지분)

본 건 매각 대상 지분은 채권자의 사해행위 취소 소송에 따른 강제경매 개시 결정으로 진행되는 것이므로, 관련 법적 절차 및 등기부상 권리 관계에 대한 철저한 검토가 요구됨.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동에 위치한 단독주택 지분 경매 물건임. 대연초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하며, 대연역을 통한 교통 접근성도 보통 수준임. 현황 2층 주택으로 이용 중이나 등기부상으로는 단층으로 등재되어 있어 현황과 공부와의 차이가 존재하며, 2층 부분의 제시외 건물(서철웅 지분 2/9)도 매각 대상에 포함됨. 토지 및 건물 지분 매각으로, 공유자 간의 협의 및 명확한 지분 위치 확인이 중요한 고려 사항임. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금/차임이 0원이어서 금전적 인수 부담은 적을 것으로 판단되나, 특이사항에 대한 추가 확인이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 부산 남구 대연동이라는 지역적 장점.

* 단독주택으로서의 토지 가치 보유 및 향후 개발 가능성.

* 적절한 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 86,549,980 원 (서철웅 지분 2/9 기준)

주변 시세 분석: 제공된 JSON 데이터는 대연동 소재 다세대 주택의 매매 정보로, 본건 단독주택과는 Property Type 및 면적 구성에서 차이가 있어 직접적인 비교는 제한적임. 그러나 주변 다세대 주택(전용면적 약 75-78㎡)이 2026년 7월 기준 13,000만원 ~ 19,500만원 수준에서 거래된 점을 볼 때, 대연동 일대의 전반적인 주택 시세 수준을 파악할 수 있음. 본건은 단독주택으로서 토지 가치를 포함하며, 등기상 면적 56.53㎡(약 17.1평), 실제 이용 면적 약 92.52㎡(약 28평)에 토지 면적 101.50㎡(약 30.7평)임을 고려할 때, 감정가 86,549,980원은 해당 지분(2/9)에 대한 합리적인 수준으로 판단됨.

예상 입찰가: 85,000,000원 ~ 95,000,000원.

본 건은 지분 매각 및 대항력 있는 임차인 등 특이사항이 존재하므로, 감정가 수준을 기준으로 신중하게 접근하는 것이 바람직함. 입찰 경쟁 상황에 따라 소폭 상승 가능성이 있으나, 무리한 고가 입찰은 지양해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.