나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21612 [1] 전북특별자치도 군산시 옥서면 선연리 236 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정진 · 평가일 2025.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 옥서면 선연리 송촌마을 내에 소재하며, 주변은 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

본건 기호(2)는 부정형 완경사지, 기호(3)은 부정형 평지로서 모두 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(2)는 북측, 기호(3)은 남측으로 폭 약 3-4m 및 2m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 장애물제한표면구역(1-9), 비행안전제5구역(전술)(비행안전구역(전술)5구역), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(제3종구역)임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 소유자 미상의 제시외 건물(사진 참조)이 소재함.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(1)은 붉은벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서 외 벽 : 적벽돌 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임.

이용상태

본건 기호(1)은 단독주택으로 이용중임.

설비내역

본건 기호(1)에 급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

본건 기호(1)의 부합물 및 종물인 제시외건물(ㄱ~ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -

물건 비고

1. 일괄매각. 목록1. 제시외 건물 포함
2. 목록 2,3 지상의 제시외 건물 매각 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21612 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 옥서면 선연리 236

용도: 단독주택

감정가: 18,324,825원

토지면적: 1022.00㎡ (약 309평)

건물면적: 94.08㎡ (약 28평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOOO (현대캐피탈주식회사)

건축물대장 상 건물 정보:

* 건물 용도: 단독주택

* 건물 구조: 벽돌구조 (연와조)

* 건물 지붕: 콘크리트 슬라브 (슬라브)

* 건축물 사용승인일: 1992년 5월 1일

* 건축물 연면적: 94.08㎡

* 토지 면적: 1022.00㎡ (236번지)

* 도로명 주소: 전북특별자치도 군산시 옥서서길 35-7

1.1. 입지조건

해당 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 주변 환경: 본건은 전북특별자치도 군산시 옥서면 선연리 송촌마을 내에 소재하며, 주변은 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건 및 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통인 편입니다.

* 토지 이용 상태: 본건 토지는 부정형 완경사지 및 부정형 평지로서, 주거용 건부지 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 토지는 북측으로 폭 약 3-4m, 남측으로 폭 약 2m의 도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 장애물제한표면구역(1-9), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2025년 6월 24일 현대캐피탈주식회사(2번 한신일 지분가압류)가 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없는 것으로 파악되어, 낙찰 후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 이는 현재 등기부상 또는 조사된 임차인 중에 인수해야 할 보증금이 없음을 의미합니다. 다만, 실제 점유자나 미등기 임차인이 있을 수 있으므로 현장 조사가 필요합니다.

* 등기부 요약:

* 토지 등기부: 석정희 소유권 이전(1988년) 후, 한신일 외 7명 상속 소유권 이전(2017년)되었습니다. 현대캐피탈주식회사의 지분가압류 및 이에 따른 강제경매가 등기되어 있습니다.

* 건물 등기부: 석정임 소유권 보존(1998년) 후, 한신일 외 7명 상속 소유권 이전(2017년)되었습니다. 현대캐피탈주식회사의 강제경매가 등기되어 있습니다.

* 법정지상권: 본건은 특수물건정보 상 법정지상권이 존재하거나 문제가 될 수 있는 물건으로 분류됩니다. 물건명세서상 '매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명'하다고 명시되어 있으며, 이로 인해 최저매각가격이 제한받는다고 기재되어 있어 매우 주의해야 할 사항입니다.

1.3. 상권분석

해당 물건의 상권 분석은 다음과 같습니다.

* 주변 지역 특성: 본건이 위치한 옥서면 선연리 지역은 주로 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 생활권으로 판단됩니다.

* 최근 주변 거래 사례: 제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 "레인보우빌리지"(1986년 준공 연립주택)의 최근 매매 사례는 2026년 2월~3월에 2,000만원 ~ 2,500만원 (전용면적 48.6㎡ 기준)으로 확인됩니다. 본 건은 단독주택이며 건물 유형 및 연식이 다르므로, 이 시세는 참고용으로만 활용해야 합니다.

* 지역 경제: 군산시 옥서면 지역의 전반적인 경제 상황 및 개발 계획 등은 본 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

물건지의 생활 정보는 다음과 같습니다.

* 편의시설: 주변 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 본건의 실제 생활 편의시설 접근성은 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

* 교육시설: 주변 교육시설(학교, 학원 등)에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 자녀가 있는 경우, 인근 학교와의 거리를 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

* 교통: 시내버스 승강장이 인근에 위치하여 대중교통 이용은 가능한 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

해당 물건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 법정지상권 불분명: 매각 대상에서 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 낙찰 후 소유권 행사나 건물 이용에 있어 심각한 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다.

* 지분 매각: 토지와 건물 모두 지분으로 매각되므로, 다른 지분권자와의 협상, 향후 건축물 사용 및 관리, 재산 분할 등에 있어 복잡하고 어려운 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 건물 면적 외 1167.20㎡에 달하는 제시외 건물이 존재하며, 이 중 일부가 매각에서 제외됩니다. 제외되는 건물과 관련된 법정지상권 문제는 앞서 언급한 가장 큰 리스크와 직결됩니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 계획관리지역 외에도 가축사육제한구역, 비행안전구역, 소음대책구역 등 다수의 공법상 제한이 있어 건축, 증축, 개축 등 토지의 활용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

* 주변 혐오시설 유무: 부동산 지도 서비스 등을 통해 주변에 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 밀집 지역 등)이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 토지 및 건물 지분으로 진행되는 강제경매 물건으로, 매각에서 제외되는 제시외 건물과 관련된 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점이 본건의 핵심이자 가장 큰 리스크 요인입니다. 이로 인해 최저매각가격이 감정가 대비 제한적으로 설정되었습니다. 권리상 인수되는 부담은 없는 것으로 보이나, 낙찰 후 법정지상권 관련 법적 분쟁 가능성과 지분 매각으로 인한 재산권 행사상의 복잡성을 충분히 고려해야 합니다. 신중한 현장 조사와 법률 검토가 필수적인 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 잠재적인 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 낮은 시작 가격: 법정지상권 등 복합적인 리스크로 인해 최저매각가격이 감정가 대비 낮게 책정될 가능성이 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 1022.00㎡ (약 309평)의 토지를 지분으로 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

* 주거용 건물 존재: 현재 단독주택으로 이용 중인 건물이 소재하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

* 감정가: 18,324,825원

* 최저매각가격: 18,324,825원

* 주변 시세 (참고용): 2026년 2-3월 "레인보우빌리지" 연립주택(전용면적 48.6㎡) 매매가가 2,000만원 ~ 2,500만원 수준입니다. 이는 본 건과는 물건의 성격(단독주택 vs 연립주택) 및 면적이 다르므로 단순 비교는 어렵습니다.

* 고려해야 할 주요 사항:

* 토지 및 건물 지분 매각.

* 매각 제외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명으로 인한 법적 리스크.

* 다양한 공법상 토지 이용 제한.

* 상당 면적의 제시외 건물 존재.

* 보수적 의견: 상기 언급된 다양한 리스크 요인(특히 법정지상권 불분명)을 종합적으로 고려할 때, 입찰 희망 시에는 감정가 수준 이하, 또는 최저매각가격의 80% ~ 100% 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 법정지상권 관련 리스크가 해소되지 않는다면, 입찰가격을 더욱 낮추어 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 15,000,000원 ~ 18,300,000원 (본 범위 내에서 리스크 정도에 따라 조절)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.